[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 상반기 서울 아파트 청약 시장은 분양가 급등에도 불구하고 주요 정비사업지를 중심으로 높은 열기를 이어갈 전망이다.

공사비 상승과 집값 상승을 반영해 기존 공급가를 상회하는 분양가가 책정될 가능성이 크다. 그럼에도 일부 단지에서는 안전마진이 수십억원에 달해 수요자들의 관심을 끌고 있다.

◆ 서초 하이엔드·강서 첫 래미안…시세 차익 기대감 '훌쩍' 

5일 정비업계에 따르면 올 상반기 서울 내 굵직한 정비사업지가 잇따라 분양 시장에 출격하며 분양가 상승세가 더욱 이어질 전망이다.

먼저 강남3구(강남·서초·송파구)에선 서초구 '아크로드서초'가 분양에 나선다. 총 1161가구 중 전용 59㎡ 단일 면적으로 56가구가 일반분양된다. 서초신동아 1·2차 아파트를 재건축하는 사업으로, DL이앤씨가 시공을 맡았다. 자사 하이엔드 브랜드인 '아크로'를 적용해 선보인다. 지하철 2호선과 신분당선이 지나는 강남역이 직선거리로 약 600m 떨어져 있는 역세권 단지다. 

3.3㎡당 예상 분양가는 약 7900만~8000만원 선으로, 전용 59㎡ 기준으로 하면 약 19억~20억원대다. 분양가 상한제가 적용되는 1분기 대표적인 강남권 알짜 단지로 꼽힌다. 인근 '래미안리더스원' 동일 평형이 지난달 32억5000만원(13층)에 손바뀜한 것과 비교하면 10억원 이상의 시세 차익이 기대된다. 

잠원동 신반포21차를 재건축하는 '오티에르반포'도 분양이 임박했다. 총 251가구 중 87가구가 일반분양 대상이다. 포스코이앤씨가 최상위 하이엔드 브랜드인 '오티에르'를 처음으로 적용해 선보이는 실물 단지로 시장의 이목이 집중된다. 반포 생활권에 속해 한강 접근성이 우수하고 뛰어난 교육 및 생활 인프라를 누릴 수 있다.

3.3㎡당 분양가는 약 8000만~8500만원에 형성될 것으로 보인다. 전용 59㎡ 약 19억~21억원, 전용 84㎡ 약 26억~28억원대로 분양가 상한제를 적용받는 입지다. 이 단지 바로 맞은편에 있는 '반포자이' 전용 84㎡가 지난 1월 51억원(17층)에 손바뀜했다. 50억원 안팎에 거래되는 주변 단지 호가 덕에 당첨만 되면 로또라는 평가를 받는다. 다만 후분양 단지라 잔금 날짜가 빡빡하다. 대출 한도를 고려하면 청약 전 상당한 현금을 미리 확보하는 게 필수다. 

강서지역에선 시공사 교체로 한바탕 홍역을 치렀던 '래미안엘라비네'(방화6구역 재건축)도 분양에 나선다. 당초 시공사사는 HDC현대산업개발이었으나, 공사비 인상을 이유로 갈등을 겪다 계약을 해지했다. 지난해 삼성물산 건설부문이 그 자리를 채우면서 강서구 최초 래미안이라는 타이틀을 가져가게 됐다. 총 557가구 중 전용 44~115㎡ 276가구가 일반분양 대상이다.

3.3㎡당 예상 분양가는 약 5170만원이 유력하다. 전용 84㎡ 기준 약 17억5000만원대다. 마곡지구와 인접해 마곡의 풍부한 인프라와 일자리 배후 수요를 고스란히 흡수할 수 있다는 강점이 있다. 최근 마곡 일대 집값 상승 여파가 반영되면서 강서구에선 처음으로 이른바 '국민평수' 분양가 17억원 시대를 열 상징적인 단지가 될 것으로 예상된다.

강북에서는 사랑제일교회 보상 문제로 사업이 지연되는 우여곡절을 겪었던 성북구 '장위푸르지오마크원'(장위10구역 재개발)이 공급된다. 대우건설이 시공한 이 단지는 총 1931가구 중 1031가구가 일반분양 물량이다. 올 1분기 서울 분양 단지 중에서 유일하게 1000가구 이상을 일반분양으로 내놓은 대규모 공급처라는 점이 핵심이다. 서울 지하철 6호선 돌곶이역 이용이 편리하고 북부간선도로가 가까워 교통이 준수하다는 평가다.

업계에선 최근 조합이 주택도시보증공사(HUG)에 3.3㎡당 5250만원의 분양가 심사를 요청했다는 말도 나온다. 이 경우 전용 84㎡ 기준 약 17억원대로 당초 예상 금액(13~14억원) 대비 약 3억원 이상 높다.

◆ 3년 만에 77% 뛴 서울 분양가…인근 시세 반영, 오름세 지속

향후 분양가 상승 흐름은 더욱 강해질 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양 가격 동향에 따르면 지난달 서울 아파트 3.3㎡당 신규 분양가는 5273만원으로 전월 대비 소폭 상승했다. 역대 최고치이기도 하다.

최근 3년(2023~2025년)을 기준으로 보면 2978만원에서 2295만원(77.1%) 올랐다. 2023년 초 약 10억1200만원 수준이던 국평 분양가가 올해 초 17억9200만원 수준까지 올라왔다. 3년 만에 서울에서 동일한 평형의 아파트를 분양받는 데 약 7억8000만원의 자금이 더 필요해진 셈이다.

주요 상승 원인으로는 시멘트, 철근 등 주요 건축 자재비와 건설 현장 인건비가 크게 오르면서 기본 공사비 단가 자체가 급증한 점이 꼽힌다. 고금리 기조가 이어지며 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 이자 부담 등 사업주체의 금융 비용이 분양가에 반영되기도 한다. 빈 땅이 없는 서울은 대부분 재개발·재건축 등 정비사업으로만 물량이 공급되는데, 이 과정에서 지가 상승분과 각종 사업비가 추가로 더해져 영향을 준다. 

건설사의 분양가 산정 방식 자체가 단순한 원가 가산 구조가 아니라는 점도 분양가 상승을 부추기는 요인으로 꼽힌다. 토지비와 공사비 등 투입 비용에 일정 이윤을 더하는 대신, 인근 신축 단지의 시세를 기준으로 가격을 책정하는 '비교사례 방식'을 취하고 있어 주변 집값이 오르면 분양가도 동반 상승하는 것으로 풀이된다.

이찬호 부산대 경영학과 명예교수는 "건설사가 신규 아파트 분양 시 가격 결정을 토지비와 공사비 등 들어가는 비용에 일정 이윤을 합하는 방식이 아니고, 최근 공급한 인근 지역 새로운 아파트 단지의 가격을 기준으로 결정한다"고 설명했다.

가격 상승 우려에도 분양 성적을 바라보는 시선은 긍정적이다. 주택산업연구원에 따르면 지난달 서울 아파트 분양전망지수는 111.9로 전월(97.1) 대비 14.8포인트(p) 상승했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "수도권 집값 상승세가 이어지는 가운데 매물 잠김과 전세가격 상승이 겹치면서 수도권 외곽과 지방광역시로 수요가 번지고 있다"며 "이 같은 수요 재편이 신규 분양시장에 대한 기대를 키운 것으로 보인다"고 설명했다.

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