[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 수도권 물류센터 시장이 신규 공급 급감과 함께 공실률이 소폭 하락하며 수급 불균형을 일부 해소하고 있다. 투자 시장에서는 외국계 자본과 결합한 초대형 우량 자산을 중심으로 역대 최대 거래액을 기록하며 활기를 띠었으나, 노후 자산과의 임대료 및 매매가 격차는 더욱 크게 벌어지는 추세다.

26일 상업용 부동산 전문기업 '알스퀘어'에 따르면 지난해 하반기 신규 공급 면적은 약 62만8099㎡로 전년 동기 대비 67% 감소했다. 연간 총공급은 약 115만7024㎡에 그쳤다. 2024년(393만3884㎡)과 비교하면 70% 급감한 동시에 최근 8년 내 최저치이기도 하다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "공사비 상승과 시장 불확실성 증대에 따른 신규 인허가 및 착공 물량 급감 영향"이라며 "경기도 물류창고 표준 허가 기준 조례 개정 등 정책적 규제 강화로 인해 단기간 내에 신규 개발 여건이 개선되기 어려울 것"이라고 내다봤다.

권역별로는 중앙권이 2년 연속 신규 공급 '제로(0)'를 기록했다. 동남권과 남부권 역시, 과거 집중 공급 시기와 비교해 공급 강도가 크게 완화됐다. 공급 둔화의 영향으로 상온과 저온 물류센터 공실률은 모두 소폭 감소했다. 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 전기 대비 2.4%포인트(p) 하락한 13.3%, 저온은 2.9%p 하락한 37.3%를 기록했다.

저온 공실률의 하락은 순수한 수요 확대보다는 수급 불균형에 따른 공급 감소 영향이 컸다. 기존 저온 면적을 상온으로 전환하는 사례도 늘었다. 동남권은 쿠팡과 한진 등 대형 화주의 입주로 상온 공실률이 9.5%까지 낮아지며 유의미한 회복세를 보였다.

서북권은 상온(27.3%)과 저온(62.1%) 모두 수도권 내에서 가장 높은 공실률을 유지했다. 안정화까지는 시간이 소요될 전망이다. 명목 임대료(무상 임대를 고려하지 않은 계약서상 임대료)는 전체적으로 소폭 하락했다. 임대 경쟁력이 낮은 자산들이 공실 해소를 위해 임대료를 전략적으로 낮춘 결과로 해석된다. 

투자 시장은 초대형 자산을 중심으로 역대 최대 규모의 거래액을 달성하며 반등에 성공했다. 2025년 하반기 수도권 물류센터 총 매매거래액은 3조3000억원으로 상반기 대비 2배 이상 급증했다. 거래 면적 역시 152만3967㎡으로 통계 집계 이후 최대 수준이다.

성장을 주도한 것은 서부권의 초대형 자산과 외국계 자본의 결합이다. 인천 '청라 로지스틱스 센터'가 크리에이트자산운용(KKR 투자)에 약 1조원에 매각됐다. 시흥 '로지스밸리 안산' 역시 와이드크릭자산운용(M&G투자)에 약 5000억원 규모로 소유권이 이전됐다.

3.3㎡당 평균 거래가격은 715만원을 기록했으나 자산별 가치 양극화는 더욱 깊어졌다. 쿠팡 등이 장기 임차 중인 우량 자산은 3.3㎡당 800만~900만원대의 높은 가격에 거래된 반면 소형 노후 자산은 3.3㎡당 200만~400만원에 머물렀다. 류 센터장은 "향후 시장은 우량 임차인을 확보한 대형 자산 중심으로 재편될 것"이라고 내다봤다.

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