[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지난달 토지거래허가구역(이하 토허제) 해제되면서 강남4구(강남·서초·송파·용산구) 일대 아파트 가치 상승이 경매시장에서도 관찰되고 있다. '똘똘한 한 채'를 중시하는 양극화 현상이 매매를 넘어 경매시장까지 덮치면서 수요자 우려가 커지는 모습이다.

[서울=뉴스핌] 이호형 기자 = 시민들이 송파구 리센츠 아파트 내 상가 부동산의 매물 정보를 둘러보고 있다. 2025.02.13 leemario@newspim.com

17일 경·공매 데이터 전문기업 '지지옥션'에 따르면 지난달 서울 강남4구의 낙찰가율은 94.7%로 서울 평균(91.8%) 대비 2.9%포인트 높았다. 낙찰가율이란 낙찰가를 감정가로 나눈 비율로, 높을수록 경매 시장이 활발하다는 의미다. 강남구(101.3%)와 용산구(100%)에서 나온 경매 매물은 모두 감정가와 같거나 높은 금액에 낙찰됐다. 송파구(96.30%)와 서초구(86.2%)가 뒤를 이었다.

평균 응찰자 수 또한 서울 평균인 3.8명보다 8명 많은 11.8명을 기록했다. 송파구(17.00명) 서초구(10.50명) 용산구(7.50명) 강남구(6.83명) 순이다.

지난달 전국 주택 낙찰가율 상위 10위권에는 강남4구 아파트가 일곱 곳이나 이름을 올렸다. 송파구 '헬리오시티' 85㎡(이하 전용면적) 경매에는 응찰자 87명이 몰려 21억5777만원에 낙찰됐다. 감정가는 18억3700만원으로, 낙찰가율은 117.5%다. 2010년 관련 통계 집계 이래 응찰자가 가장 많았다.

1월 1차 경매에서 한 차례 유찰되면서 가격이 20% 낮아진 것이 이유로 꼽힌다. 같은 달 동일 평형 매물은 낙찰 금액보다 2억원가량 높은 24억9500만원(14층)에 거래된 바 있다.

서초구 '방배아트자이' 84㎡ 또한 감정가(25억원)의 98%인 약 24억5000만원에 손바뀜했다. 응찰자는 총 21명이었다. 

용산구 고가 주택 중 하나로 꼽히는 '한남더힐' 242㎡는 응찰자 6명의 경쟁 끝에 감정가 138억원의 90.6%인 125억원에 새 주인을 찾았다. 가장 평수가 큰 펜트하우스 타입으로, 가장 최근 거래가 2021년 2월(80억원, 1층)일 만큼 시장에 매물이 잘 나오지 않는 평형인 데다 가격 상승폭도 커 인기가 있었던 것으로 분석된다. 

이 같은 흐름은 이달까지 이어지고 있다. 10일 잠실 대장 아파트 '엘리트'(잠실엘스·리센츠·트리지움) 중 하나인 '리센츠' 85㎡는 감정가(24억1000만원)보다 11명의 경쟁 끝에 약 4억원 비싼 28억420만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 116%에 달했다.

다음날 감정가가 31억6000만원인 서초구 '신반포자이' 85㎡ 1가구 또한 경매 시장에 나와 37억2800만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 18%, 총응찰자 수는 14명이다. 지난달 동일 평형이 39억원(4층)에 팔리며 신고가를 쓰자 응찰자들이 해당 매물 감정가를 상대적으로 저렴하게 인식한 것으로 해석된다.

업계에선 토허제 해제로 인한 상급지 중심의 집값 과열 현상이 경매 시장까지 확대됐다는 진단이 나온다. 서울시는 지난달 13일부터 2020년 이후 5년 동안 이어오던 토허제를 일부 해제한 바 있다.

토허제 해제 직후 한 달 동안의 잠실·삼성·대치·청담동 아파트 평균 가격은 해제 직전 30일(1월 14일~2월 12일)의 평균가인 27억2000만원보다 3.7% 오른 28억2000만원으로 집계됐다. 거래량 또한 늘었다. 토허제 해제 이후 1개월 동안의 거래량이 직전 대비 77건 증가했다.

한국부동산원 조사 결과 지난주(10일 기준) 송파구(0.72%)와 강남구(0.69%), 서초구(0.62%)는 2018년 2월 첫째 주 이후 가장 높은 주간 아파트 가격 상승률을 기록했다. 용산구(0.10%→0.23%) 또한 한 주 만에 상승 폭을 대폭 키웠다.

같은 기간 '노도강'(노원·도봉·강북구)의 아파트 가격 변동률은 각각 0.00%와 0.01%, 0.03%에 그쳤다. 경매 시장에서도 비슷한 분위기가 감지된다. 지난달 노도강 매물 낙찰가율은 85.4%로 서울 평균보다 6%p가량 낮았다.

전문가 사이에선 토허제 재지정 검토와 하반기 예정된 대출 규제 강화가 경매시장 불장에 마침표를 찍을 요인으로 작용할 것이란 전망이 나온다. 앞서 국토교통부와 서울시는 집값이 과도하게 오르는 경우 즉시 토허제 재지정을 추진하겠다는 뜻을 밝혔다. 7월부턴 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행될 예정이다. 대출 시 가산금리가 늘어남에 따라 한도는 줄어든다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "이전부터 서울 외곽지역과 달리 강세를 보여온 강남4구는 최근 토허제 해제 영향으로 낙찰가율이 더욱 오르는 추세"라며 "현재 시중은행 고금리가 지속되고 있고 대출 문턱도 더욱 높아질 것이란 예고가 이어지면서 대출 의존도가 비교적 높은 외곽으로 쉽게 번질지는 의문"이라고 말했다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "지금이 아니면 강남 진입을 못 한다는 불안감이 발현된 일종의 '집값 포비아'로 인해 강남 쏠림 현상이 비정상적으로 심화 것"이라며 "이런 상황이 계속되면 어떤 방식으로든 정부의 규제가 추가될 수밖에 없을 것"이라고 꼬집었다.

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