입주세대당 매출과 비용 격차 '최대'
10년물 금리 4~5%, 리츠 '골디락스존'
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<웰타워, '급락장 선방' 리츠 중 으뜸…압도적 매수론①>에서 이어짐
[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 3. 실적 호조
작년 4분기 웰타워 실적(2월11일 공표)에 대해서는 우수했다는 평가가 나온다. 웰터워와 같이 주 수입원이 고정된 임대료가 아니라 RIDEA 구조인 리츠의 이익 지표인 순영업이익(NOI)은 작년 4분기 동일 자산 기준 24% 증가해 9개 분기 연속 20%가 넘는 증가세를 유지했다. NOI는 매출에서 부동산 운영에 필요한 직접 비용(관리비·유틸리티·유지보수·보험·재산세)을 제외한 것으로 감가상각이나 세금 등의 영향을 받기 전 수치다. 동일 자산(1년 이상 보유)이 기준이 된 것은 신규 취득한 자산의 효과를 제외해 내생적인 성과를 보기 위함이다.
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동일자산 순영업이익의 두 자릿수 증가율이 계속될 수 있었던 것은 RIDEA 사업의 호조 덕이다. 4분기 평균 입주율이 전년 대비 310bp(1bp=0.01%p) 상승했고 입주세대당매출액(RevPOR)은 5% 증가했다. 이에 따라 웰타워 전체의 2024년 연간 동일자산 NOI 증가율은 13%를 기록했다. 주목할 점은 RevPOR과 입주세대당비용(ExpPOR)의 격차가 사상 최대 수준에 도달해 연간 마진이 전년 대비 320bp 확대됐다는 점이다.
이에 따라 웰타워의 2024년 FFO는 조정 후 기준 주당 4.32달러로 작년보다 19% 증가했다. 올해는 관련 수치가 4.78~4.95달러를 기록할 것으로 예상돼 11~15% 증가율을 전망했다. FFO도 NOI와 같은 손익지표지만 부동산 포트폴리오 자체의 운영 성과 지표로 활용되는 NOI와 달리 회사 전체 수준의 이익지표로 활용된다. 산출은 순이익에 감가상각비를 더한 뒤 부동산 매각 손익이과 이자 수익을 빼는 방식을 쓴다.
4. 압도적인 매수론
웰타워의 밸류에이션은 다른 리츠에 비해 높은 편이다. 시킹알파에 따르면 향후 연간 FFO 추정치 애널리스트 컨센서스 대비 주가를 뜻하는 P/FFO(조정 후)'의 경우 웰타워는 현재 35배로 업계 중앙값 15배를 크게 뛰어넘는다. 배당수익률은 1.8%다. 장기적인 성장 추세로 예상되는 노인용 주택 및 의료 시설 분야에서의 독보적인 입지와 실적을 통해 증명되는 강한 성장률이 이같은 프리미엄을 형성했다는 게 전문가들의 견해다.
전문가들은 웰타워의 캐나다 시장에서의 입지 확대 노력을 긍정적으로 평가한다. 이달 앞서 웰타워는 캐나다 온타리오교직원연금으로부터 38곳의 프리미엄 노인 거주단지와 9곳의 개발 용지를 포함한 31곳의 부동산 포트폴리오를 46억캐나달러 규모에 인수했다. 올해 4분기 중 인수 완료가 예상된다. 캐나다 역시 노인 주거시설 수요가 빠르게 늘고 있지만 공급이 제한적인 상황이다.
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웰타워에 대한 월가 애널리스트들의 투자의견은 매수론이 압도적으로 많다. 팁랭스크에 따르면 담당 애널리스트 12명 가운데 매수 의견이 10명, 중립이 2명이다. 매도 의견은 없다. 또 향후 1년 내 실현을 상정하고 제시한 목표가의 평균값은 160.33달러로 현재가 145.89달러보다 10% 높은 것으로 조사됐다. 미즈호증권의 비크람 말호트라 애널리스트는 "노인 주거시설 부문에서의 가격 결정력과 현금흐름 강화 전망에 따라 긍정적"이라며 "비용과 부채 관리도 효과적이고 재무 상태도 강력하다"고 헀다.
5. "골디락스"
한편 전문가들은 시장금리가 안정화하면서도 현재처럼 경제 성장이 완전히 멈추지 않고 속도만 줄어든 상황은 리츠에 이상적인 환경이라고 설명했다. 금리가 하향 안정화된 환경에서는 리츠가 종전보다 낮은 비용으로 자금을 조달할 수 있고 리츠의 고배당 매력(현재 리츠 업계 평균 배당수익률 4%)이 부각된다. 또 경제가 침체기로 빠지지 않고 천천히 성장하는 환경에서는 불황기처럼 임대료 하락이나 공실률 상승 위험이 적다.
센터스퀘어인베스트매니지먼트가 이달 앞서 내놓은 자료에 따르면 1990년부터 미국 국채 10년물 금리의 수준별 리츠의 성과를 분석한 결과 관련 금리가 현재처럼 4~5% 범위일 때 리츠는 미국은 물론 글로벌 주식시장 대비 높은 수익률을 기록한 것으로 조사됐다. 오히려 금리가 극단적으로 낮은 수준(1% 이하)일 때는 리츠 성과가 주식시장 대비 저조한 것으로 파악됐다.
bernard0202@newspim.com
