비아파트 시장 활성화 목적, 실효성 의문
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 전세사기 사태 이후 빈사 상태에 빠진 빌라 시장을 구원하기 위한 '소액 빌라 무주택 간주' 조치에 대해 특혜 논란이 커지고 있다.
올해 말부터 수도권 빌라 1채를 보유한 사람도 청약시 무주택자로 간주하기로 하자 불공평하다며 '찐'(진짜) 무주택 서민들이 분통을 터뜨리고 있는 것이다. 가뜩이나 청약으로 수요가 몰리는 상황에 비아파트 소유자들까지 가세하면서 경쟁 과열이 예상되기 때문이다.
정부는 일정 요건의 빌라를 매수하더라도 청약에서 불이익이 없도록 해 전세사기 등으로 인해 붕괴된 비아파트 시장을 활성화하기 위한 취지라는 입장이다. 특히 올해 말부터 적용되더라도 무주택 기간이 짧아 청약 점수에서 밀리는 만큼 유입 효과는 크지 않을 것으로 내다봤다.
26일 부동산업계에 따르면 '8.8대책'에 따라 일정 기준 이하 빌라 등 비아파트 소유자도 무주택자로 간주되는 방안이 예고 되면서 청약 경쟁률이 한층 더 치열해질 것이란 전망이 나온다.
◆ 특별공급 경쟁률 상승, 서민 부담 가중
올해 12월부터 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하 수도권 빌라 1채를 보유한 사람도 청약 시 무주택자로 인정받게 된다. 국토교통부는 지난 20일 이러한 내용을 담은 '주택 공급에 관한 규칙' 개정안을 입법예고했다.
기존에는 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억6000만원 이하의 소형 비아파트 소유자만 청약 시 무주택 자격을 인정받았지만 이번 개정을 통해 중형 빌라 소유자도 청약에 참여할 수 있는 기회를 얻게 되는 것이다.
이번 정책은 비아파트 시장을 활성화 하기 위한 취지로 도입했다는 게 정부의 입장이다. 전세사기 등으로 비아파트에 대한 수요가 줄어들면서 빌라 시장은 물론 '주거 사다리'가 붕괴된 상황인 만큼 일정 요건에 해당하는 비아파트를 매수할 경우 불이익을 없애 청약 등에서 혜택을 부여한다는 목적이다.
국토부 관계자는 "청약 시장 상황이 안 좋아 참여를 늘리기 위한 게 아니라 비아파트를 사더라도 청약 불이익을 없도록 해 비아파트 시장을 활성화 하기 위한 조치"라며 "보통 빌라 등 비아파트를 소유하는 사람들은 한 채가 아니라 여러 채 소유해 임대사업을 하고 있는 경우가 많은 만큼 한 채만 소유하고 있는 사람들이 청약 시장으로 들어올 텐데 많지 않을 것"이라고 말했다.
다만 이 경우 문제는 시세 8억 짜리 빌라도 무주택자 적용이 된다는 점이다. 정부의 무주택 간주 빌라 기준은 공시가격 5억원이다. 빌라는 아파트와 달리 정확한 시세를 분석하기 어렵다. 소소한 입지 차이와 층수, 계단 및 주차장 유무에 따라 큰 차이를 보이기 때문이다.
서울 강북지역 한 빌라 밀집지역 중개업소 관계자는 "빌라는 입주 연한이나 엘리베이터, 창고 등 소소한 차이가 많은데 이 것들이 모두 시세에 적용된다"며 "공시가격이 5억원이라면 시세는 9억~10억원 짜리도 있다"고 말했다. 전문가들은 통상 8억원을 상한선으로 잡고 있다.
이에 따라 서민이라 볼 수 없는 수요자들이 무주택 서민으로 둔갑한다는 비판이 나오고 있다. 아울러 이들 '무주택 간주자'는 세금 혜택을 받지 못하고 오로지 청약에만 무주택 혜택을 받고 있어 청약시장만 과열되고 있다는 지적이 나온다.
◆ 비아파트 시장 활성화 목적, 실효성 의문
하지만 정작 이번 개정안으로 인해 비아파트조차 소유하지 않은 무주택자들 사이에선 청약 경쟁률이 더 높아지면서 기회가 더 줄어드는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.
서울에서 청약에 도전하고 있는 안모(40) 씨는 "가뜩이나 청약 경쟁률이 높아진 상황에서 중형 빌라를 가지고 있어도 청약이 가능해지면 경쟁률이 더 높아지는 것 아니냐"면서 "청약 제도가 무주택자의 주거 안정을 위해 도입된 것으로 알고 있는데 진짜 집 한채도 없는 무주택자는 바보 된 기분"이라고 말했다.
이에 대해 국토부는 올해 말부터 개정안 적용으로 청약 시장 참여가 가능해 지더라도 비아파트 소유자들은 무주택 기간이 짧아 청약 점수에서 밀려 유입 효과는 크지 않을 것으로 내다봤다.
국토부 관계자는 "비아파트를 매수한 사람들 가운데 청약 통장을 유지하면서 수십년간 납입금액을 꾸준히 낸 사람은 얼마 되지 않을 것"이라면서 "무주택 기간도 올해말부터 적용이 되기 때문에 그들(비아파트 소유자)이 청약시장에 참여해 경쟁력을 갖기 위해선 수년이 지난 후에야 가능할 것"이라고 말했다.
주거 취약계층을 우선적으로 보호하려는 청약 제도의 취지도 무색해지는 상황이다. 이제 막 사회생활을 시작한 사회초년생이나 신혼부부의 경우에는 청약 가점이 낮은 만큼 특별공급을 통한 청약에 몰리게 되는데 비아파트 소유자들 역시 소득 수준, 자산 규모 등 일정 기준만 충족하면 가능해지기 때문이다. 특별공급의 경우 일반공급에 비해 일정 자격을 갖춰야하는 만큼 가점이 낮더라도 당첨을 노려볼 수 있다.
취업 1년차인 최모(33) 씨는 "요즘 분양 나오는 인기 단지들의 경우 만점 통장이 아니면 꿈도 꾸지 못하는 상황이 되면서 특별공급이 가능할 때 무조건 쓰려 한다"면서 "지금도 특별공급의 경우 수십, 수백대 1의 경쟁률이 나오는데 비아파트 소유자들이 참여한다면 당첨 확률은 더 떨어지는 것 아니냐"고 불만을 토로했다.
특히 비아파트 소유자들이 실거주 보단 투자 개념으로 청약에 참여할 경우 실질적으로 주택을 필요로 하는 사람들이 피해를 보는 상황도 나올 수 있다. 비아파트의 경우 상대적으로 아파트보다 환금성이 떨어지는 만큼 청약을 통해 시세차익만을 목적으로 한 신청자들도 늘어날 수 있다.
일각에선 비아파트 공급을 늘리는게 아닌 청약 자격 완화로 비아파트 시장을 활성화 시키겠다는 발상 자체가 오히려 수요를 아파트로 쏠리게 만드는 것 아니냐는 지적도 나온다.
또다른 측면에서는 8억원짜리 빌라 소유자라도 무주택 청약 예비수요와 다르지 않다는 지적도 나온다. 아파트 분양가가 천정부지로 솟아 서울에선 8억원짜리 전용 84㎡ 아파트를 분양 받기 어렵다는 점이다. 일반적인 지역에서도 8억원 이하 전용 59㎡ 분양물량은 구하기 어렵다는 점에서다.
한 빌라 소유자는 "수원에서도 15억원짜리 국평 분양이 나오는데 8억원짜리 빌라를 갖고 있는 사람이 마치 특혜를 받는 부유층인 듯 비난하는 것을 이해하기 어렵다"며 "서울에선 4인가족 거주용 기본 아파트인 전용 59㎡도 8억원 이하가 없는데 이같은 아파트 분양을 준비하는 입장이라면 고소득이거나 부모 도움을 받는 무주택자가 8억 빌라 소유자보다 환경이 더 나을 것"이라고 말했다.
청약 시장 과열화에 대한 우려도 지나치다는 지적이 나온다. 한 업계 관계자는 "빌라를 무주택으로 간주해 청약 기회를 주는 것은 빌라 수요자도 아파트로 갈 수 있는 활로를 열어주는 셈"이라며 "청약 시장에서 무주택자 자격을 얻기 위해 비아파트로 몰리는 수요가 있을지는 의문"이라고 말했다.
min72@newspim.com
