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2040서울플랜에 쏠린 눈...비욘드조닝-지구단위계획 역세권 고밀개발 본격화

기사입력 : 2022년07월25일 10:00

최종수정 : 2022년07월25일 10:00

정부-서울시 쌍끌이 도심개발 규제 해제
비욘드조닝-지구중심 서울 역세권 토지 운명 가른다

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부와 서울시의 잇단 도심 고밀복합개발 '장려' 언급이 나오면서 향후 역세권 고밀개발에 관심도 커지고 있다. 

서울시가 박원순 시장시절부터 추진하고 있는 역세권 활성화사업이 오세훈 시장 시정에서 더욱 강화될 것으로 예상된다. 이와 함께 윤석열 정부 주택 250만가구 공급계획의 핵심 사업이 도심복합사업인 점을 감안하면 역세권 고밀개발은 '대세'가 됐다는 진단이 나오고 있다.

이에 따라 역세권 주변 개발을 추진하는 사업자들은 올 연말 나올 서울시 도시기본계획 '2040 서울플랜'에 관심을 기울이고 있는 상황이다.

25일 건설부동산업계에 따르면 역세권 중심으로 고밀개발을 장려하는 '2040 서울플랜' 수립 이후 역세권 개발사업이 봇물 터지듯 진행될 것이란 진단이 나온다.

◆ 비욘드 조닝, 서울 역세권 고밀개발 활성화 조짐 

지난달 공청회를 가진 '2040 서울플랜'의 핵심은 주거재정비 분야에서는 35층 규제 폐지며 도심개발 분야에선 기존 용도지역 체계를 크게 흔드는 비욘드 조닝(Beyond Zoning) 개념의 도입이다. 이 가운데 비욘드 조닝은 중앙정부가 추진하는 도심복합개발과 함께 서울지역 역세권 토지의 옛 도심재개발을 대폭 활성화해 역세권의 비주거용도 개발에 힘을 실을 것으로 예측된다.

용도지역제는 땅의 용도를 주거·업무·녹지 등으로 나눠 각 토지마다 적절한 개발을 유도하는 전통적인 도시계획 제도다. 하지만 도시를 주거와 공업, 녹지, 상업 등 획일적으로 규제하고 업무와 여가·주거가 복합화되는 라이프스타일 변화를 반영하지 못한다는 지적이 있었다.

역세권 주변 용도상향 조건 [자료=서울시]

서울시는 주거·업무·녹지 등이 복합적으로 배치될 수 있도록 자율성을 높이는 비욘드 조닝 개념을 도입키로 했다. 정부, 학계 등과 논의를 갖고 국토계획법 개정을 추진해 2025년부터는 서울 전역에 단계적으로 적용하겠다는 구상이다.

비욘드 조닝은 역세권의 도시계획을 크게 바꿔놓을 것으로 예상된다. 그동안 개발 자체가 금기시 됐던  자연녹지지역도 준주거지역 이상으로 용도지역을 상향해 고밀개발을 추진할 수 있는 길이 열린 것이다. 업계에서는 서울시가 비욘드 조닝을 남발할 것으로 예상하진 않는다. 하지만 박원순 시장 시절부터 이어졌던 역세권 활성화사업과 정부가 추진하는 도심복합개발과 맞물리며 역세권 고밀개발사업이 예전보다 훨씬 쉬워질 것으로 내다보고 있다. 

◆ 역세권 자연녹지, 지구단위계획으로 용도상향 등 '환골탈태' 기대

이렇게 되면 서울시와 경기도 주요도시 가운데 1·2종 주거지역이나 자연녹지지역으로 묶여 있는 땅도 지구단위계획을 수립해 준주거지역 등으로 용도지역을 상향하고 고밀개발을 할 수 있게 된다.

최근 서울시는 도시·건축공동위원회를 열어 '수락지구 중심 지구단위계획 구역 및 계획 결정 변경안'을 가결했다. 노원구 상계동 1132-9번지 일대 서울지하철7호선 수락산역 역세권을 대상으로 하는 이 재정비안은 자연 녹지지역으로 존치된 5개소 특별계획구역의 토지이용계획을 위한 개발지침을 담고 있다. 기존 자연녹지지역을 준주거지역~제2종일반주거지역으로 용도지역 변경계획을 통해 전략적 개발을 유도하고 역세권 복합개발로 생활권내 필요한 서비스 시설을 확충하도록 계획한다는 방침이다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = [자료=서울시] 2022.07.14 donglee@newspim.com

업계에서는 나머지 역세권에 대해서도 이같은 개발이 확대될 것으로 내다보고 있다. 특히 국토교통부가 공공 주도로 추진하는 도심공공주택복합사업을 민간 제안을 받도록 한 것을 주목하고 있다. 부동산 업계 관계자는 "민간기업들이 역세권에 보유한 토지를 바탕으로 도심복합사업을 제안할 가능성이 크다"며 "물론 임대주택을 지어야하는 등 걸림돌도 있지만 자연녹지지역이나 1종 주거지역에 묶여 사업이 사실상 불가능했던 곳을 중심으로 개발이 활성화될 것"이라고 말했다.

대표적인 곳이 서울 양재동 더케이호텔 서울 부지다. 이곳의 현 용도지역은 대부분 자연녹지지역으로 지정돼 있다. 하지만 양재 R&D 지구에 포함돼 있으며 신분당선 양재시민의숲 역과 직선거리 약 600미터 가량 떨어진 곳이다. 지구단위계획구역으로 지정돼 있으며 계획 향방에 따라 복합업무지구 개발이 가능한 것으로 꼽힌다.

이에 따라 2040 서울플랜에 향배에 관심이 쏠리고 있다. 특히 지구중심 등으로 지정되면 준주거지역 이상 고밀도 개발이 보다 쉬워진다. 업계 관계자는 "2040서울플랜에서 지구중심 지정 여부와 역세권 개발 방향 등에 따라 각 토지의 운명이 결정될 것"이라며 "60층 아파트와 같은 사유화될 수밖에 없는 주거지역 층수제한 해제보다 오히려 저항이 적다는 점에서 계획 수립이 더 쉬울 수도 있다"고 말했다.

donglee@newspim.com

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다이빙 주한 중국대사 뉴스핌 기고 국제 정세가 혼란스럽고 국지적 충돌과 불안정한 상황이 이어지는 가운데 경제 글로벌화가 역풍을 맞고 있고 일방주의와 보호주의가 고개를 들고 있다. 불확실성의 시대에 직면한 많은 국가들은 '겨울이 오고 있다'(Winter is Coming)며 불안감을 감추지 못한다. 이러한 시기에 중국은 실질적인 행동으로 세계에 안정성과 긍정적 에너지를 불어넣고 있다. 중국은 세계 경제를 안정적 발전으로 이끄는 강력하고 확실한 힘이다. 중국은 세계 2위 경제국, 1위 제조업 대국이자 2위 소비시장이다. 이런 조건하에서 중국 경제는 체제와 수요, 공급, 인재 등 네가지 부문에서 두드러진 우위를 보이며 장기적이고 안정적인 성장 기반을 공고히 하고 있다. 2024년 중국 경제는 5% 성장률을 달성했고 GDP 증가량은 1조 500억 달러에 달했는데, 이는 중간 경제국가의 연간 경제 총량에 해당하는 규모다. 2025년 복잡한 환경과 숱한 도전에 직면한 상황에서도 중국 경제는 안정 성장 추세를 유지하여, 1분기 5.4% 성장을 달성했고 1~4월 상품무역 수출은 전년 동기 대비 7.5% 증가했다. 더욱 중요한 성과는 외부의 압박과 억제가 오히려 중국의 기술 돌파를 촉진하는 수많은 사례들이 나타나고 있으며, 중국은 인공지능(AI), 로봇 등 첨단 기술 분야에서 잇따라 '딥시크(DeepSeek) 순간'을 맞이하고 있다는 것이다. 중국은 설정된 발전 목표를 달성하며 세계 경제 성장의 가장 중요한 엔진이자 안전 장치 역할을 계속 해 나갈 충분한 자신감과 능력을 지니고 있다. [서울=뉴스핌] 최헌규 중국전문기자= 주한 중국대사관 다이빙(戴兵) 중국 대사. 사진=중국 대사관 제공.  2025.05.24 chk@newspim.com 중국은 글로벌 협력을 촉진하는 확실한 힘이다. 대외 개방은 중국의 기본 국책으로, 보호주의의 역류가 거셀수록 중국은 더욱 확고한 의지를 가지고 높은 수준의 개방을 추진해나갈 것이며 국제 사회가 모두 혜택을 누릴 수 있도록 할것이다. 중국은 150여 개 국가 및 지역의 주요 무역 파트너이며, 30개 국가 및 지역과 23개의 자유무역협정(FTA)을 체결했다. 2024년 중국의 평균 수입 관세율은 이미 7.3%로 떨어져 절대 다수 국가보다 낮으며, 43개 최빈국에 대해서는 '무관세 혜택'을 제공하고 있다. 얼마 전 성공적으로 개최된 중국 중앙주변공작회의에서는 주변국들과 협력하여 아름다운 미래를 함께 만들어갈 것임을 다짐했다. 시진핑 국가주석의 동남아 순방과 러시아 방문이 커다란 외교적 성과를 거두었고, 아시아, 아프리카, 라틴 아메리카, 유럽의 여러 국가 지도자들이 중국을 방문했다. 갈수록 더 많은 국가들이 중국과의 동행은 바로 기회와의 동행이며, 중국에 대한 신뢰는 곧 미래에 대한 신뢰임을 인식하고 있다. 중국은 국제 질서를 수호하는 확실한 힘이다. 중국은 현행 국제 질서 속에서 발전해 온 만큼 이 체계의 수혜자이자 지지자, 수호자이다. 중국은 국가 간의 평등 및 호혜 상생을 견지하고 진정한 다자주의를 지향하며, '국력의 크기'를 발언권의 기준으로 삼거나 '자국 우선'을 국제 규칙 위에 두는 것에 반대한다. 국제 사회에서 중국은 책임감 있고 신뢰할 수 있는 대국이다. 중국에 대해 '국제 질서 도전자'라고 지목하는 것은 사리에 맞지 않는다. 많은 한국인들은 이전의 규칙 제정자(rule-maker)가 파괴자로 변해 전 세계를 혼란에 빠뜨렸다고 솔직하게 말한다. 부당한 관세 전쟁에 직면한 중국은 단호한 대응으로 국가의 정당한 권익을 보호하고 나섰을 뿐만 아니라 국제적 공정성과 보편적 세계 정의를 수호하는데도 앞장섰다. 결과적으로 중국의 이런 대응은 국제 사회의 많은 나라들이 적극적 협상을 통해 경제∙무역 갈등을 해결할 수 있도록 여지를 넓혀줬다. 중국은 줄곧 각국의 운명이 긴밀하게 연결되어 있으며 중국과 한국은 중요한 이웃이자 협력 파트너로서 더욱 그러하다고 여겨왔다. 중한 수교 이후 33년 동안 양국 간 각 분야에서의 교류와 협력은 커다란 성과를 거두었으며, 양국 외교는 전략적 협력 동반자 관계로 격상됐다. 최근 몇 년간 중한 양국의 국가 상황과 지역 정세, 세계 구도에 모두 큰 변화가 있었고, 중한 관계의 복잡성도 다소 커졌다. 양국은 경험과 교훈을 총정리해 재인식, 재출발해야 한다. 이때 가장 근본적인 것은, 중한 우호 협력의 강화가 양국과 양국 국민의 근본적 이익에 가장 부합한다는 점이다. 한국 정국에 변화가 일어나고 국제 정세 변화의 충격도 마주한 가운데, 대다수의 한국 국민은 국가적 통합을 강화하고 경제와 민생을 발전시키기를 기대하고 있다. 한국의 많은 지인들은 중한 관계를 개선하고 발전시키는 것이 한국이 대내외적 도전에 대응하는 데 매우 중요하다고 이야기한다. 현재 중한 관계는 지난 날을 토대로 앞날을 개척하는 중요한 단계에 놓여 있다. 중국의 대(对)한국 정책은 확실하며, 중국은 최대한의 성의와 노력으로 중한 전략적 협력 동반자 관계를 심화할 의향이 있다. 한국이 시대 물결과 국제 흐름을 파악하고 바른 방향을 견지하며 중국과 함께 중한 관계를 건전하고 안정적이며 긍정적으로 발전시키길 희망한다. 글 = 주한 중국대사관 다이빙(戴兵) 중국대사 서울= 최헌규 중국전문기자(전 베이징 특파원) chk@newspim.com 2025-05-24 13:27
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