[윤석열 시대] 대형건설사 '재개발·재건축' 수혜…러시아 여파는 '미미'

기사입력 : 2022년03월11일 06:02

최종수정 : 2022년03월11일 14:36

재초환·분상제 완화…건설사 정비사업 시장 '수백조'
1기신도시 재건축 먹거리…"러시아 사태, 충격 미미"

[편집자]국민의힘 윤석열 대선후보가 제20대 대통령으로 당선되면서 새정부의 정책방향에 큰 변화가 예상됩니다. 특히 부동산대책, 원전정책, 탄소중립, 물가안정 등 굵직한 현안들이 숙제로 떠오르고 있습니다. 이에 <뉴스핌>은 윤석열 당선인의 공약을 재조명하고 새정부의 바람직한 정책방향을 진단해 보고자 합니다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 윤석열 국민의힘 후보가 대통령에 당선된 데 따라 대형 건설사들의 재개발·재건축 먹거리가 늘어날 것으로 보인다. 대형 건설사는 '브랜드 파워'를 기반으로 도시정비시장에 막강한 경쟁력을 갖고 있는 만큼 이번 대선의 최대 수혜자라는 분석이다.

반면 러시아의 우크라이나 침공에 따른 여파는 크지 않을 것이라는 의견이 있었다. 원자재 가격과 안전 비용이 증가해도 건설사가 공사하는 모든 현장이 동시에 원가 상승 영향을 받지는 않는다는 이유에서다.

◆ "재건축·재개발 47만가구 공급"…건설사 시장규모 '수백조'

11일 정치권 및 부동산업계에 따르면 윤석열 당선인의 주요 부동산 공약은 '5년간 주택 250만가구 이상(수도권 130만가구 이상 최대 150만가구) 공급'이다.

이 250만가구를 택지유형별로 나누면 ▲공공택지 142만가구(56.8%) ▲재건축·재개발 47만가구(18.8%) ▲도심·역세권 복합개발 20만가구(8.0%) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구(7.2%) ▲기타 13만가구(5.2%) ▲소규모 정비사업 10만가구(4.0%)로 이뤄진다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.03.10 sungsoo@newspim.com

특히 공공택지 다음으로 비중 높은 공급 수단이 재건축·재개발이다. 재건축·재개발 사업지를 이용한 공급은 47만가구로 전체의 18.8%를 차지한다. 건설사들의 먹거리가 그만큼 늘어난다는 뜻으로 볼 수 있다.

업계에 따르면 전국적으로 30년 이상의 노후 주택이 약 370만가구에 이른다. 1990년대에 지어진 370만가구 아파트가 재건축 연한을 넘기고 있어서다. 현재 시공사 선정을 앞둔 재개발·재건축 현장만 100구역이 넘어, 시장 규모가 수백조원 규모에 이른다는 분석이다.

또한 윤 당선인은 재건축·재개발 사업에 장애물로 작용해 온 재건축 정밀안전진단, 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 등 규제를 완화화겠다는 공약도 내세웠다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

특히 정밀안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다.

윤 당선인은 재건축 정밀안전진단의 경우 ▲30년 이상 된 노후 공동주택에 정밀안전진단 면제를 추진하고 ▲현재 50%인 구조안전성 가중치를 30%로 하향하며, 설비노후도 및 주거환경 가중치를 기존 수치(25%, 15%)에서 각각 30%씩으로 상향 조정하겠다고 공약집에서 밝혔다.

지금까지는 구조안전성 가중치가 높아서 정밀안전진단 통과가 어려웠다. 정부가 지난 2018년 정밀안전진단의 구조안정성 가중치를 20%에서 50%로 대폭 높이고, 주거환경 가중치를 40%에서 15%로 낮춰서다. 이에 따라 동파 사고를 비롯한 각종 생활 불편이 발생해도 건물의 뼈대가 튼튼하면 재건축을 불허하는 경우가 많았다.

목동, 노원을 비롯한 주요 재건축 아파트들이 정밀안전진단에 '고배'를 마셨던 것도 이 때문으로 보인다. 윤 당선인이 정밀안전진단 규제를 완화할 경우 많은 재건축 단지들이 안전진단을 통과해 재건축 사업에 박차를 가할 수 있을 것으로 기대된다. 건설사들이 수주할 재건축 사업이 늘어나는 셈이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.03.10 sungsoo@newspim.com

◆ '재초환·분상제' 규제 완화…1기 신도시 정비사업 먹거리도

또한 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 완화도 재건축 사업에 긍정적인 영향을 미친다. 윤 당선인은 공약집에서 재초환 완화와 관련해 ▲재건축 부담금 부과 기준 금액 상향 ▲부과율 인하 ▲비용 인정 항목 확대 ▲1주택 장기 보유자 감면 ▲부담금 납부 이연 허용 등을 내세웠다.

재건축초과이익환수제는 재건축이 다 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하는 제도다. 재건축 사업 준공시점(사업 종료시점) 새 단지 주택가격에서 ▲개시시점 주택가격 ▲부과기간 동안 개시시점 주택가액의 정상적 주택가격 상승분 총액 ▲개발비용 등 모든 금액을 빼는 식으로 계산한다.

윤 당선인의 공약대로 재초환 규제를 완화한다면 가구당 많게는 수억원에 이르는 부담금 '폭탄'이 줄어들게 된다. 예컨대 서울 서초구 반포주공1단지 3주구(반포3주구)는 지난 2020년 9월 서초구청으로부터 가구당 재초환 부담금으로 4억200만원을 통보받았다. 재초환 시행 이후 가장 높은 금액이다. 종전에 재초환 부담금이 가장 높았던 단지는 서초구 반포 현대아파트로, 가구당 1억3568만원이었다.

재건축 조합들은 재초환 부담을 피하기 위해 사업 일정을 미루는 경우가 있었다. 재초환 부담이 가뜩이나 부족한 도심 내 공급을 더욱 지연시켜온 것이다. 그런데 재초환 부담금이 줄어든다면 강남권 뿐 아니라 상계, 목동 등 주요 재건축 단지들도 사업 진행에 대한 부담이 낮아진다.

또한 윤 당선인은 공약집에서 분양가 규제 합리화와 관련해 ▲토지비용, 건축비, 가산비 산정을 현실화하고 ▲이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성을 반영하겠다고 밝혔다. 이전에는 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없어서 재건축 아파트의 일반분양이 늦춰지는 경우가 많았다.

단군 이래 최대 재건축 사업인 서울 강동구 둔촌주공아파트의 일반분양이 계속 연기된 데도 '분양가상한제'가 원인으로 작용했다. 조합이 일반분양을 하지 않으면 분양대금이 들어오지 않기 때문에 건설사들도 공사비를 회수하기 어려워진다.

그런데 재초환, 분양가상한제가 완화되면 재건축 사업이 빠르게 진척을 보여 건설사들 이익도 증가할 것으로 보인다. 또한 윤 당선인은 이같은 정비사업 규제완화를 통해 수도권 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)에 양질의 주택 10만가구 공급기반을 구축하겠다고 약속했다.

이에 따라 업계에서는 수도권 정비사업에 강점이 있는 대형 건설사들이 수혜를 받을 것으로 예상하고 있다.

강경태 한국투자증권 연구원은 "윤 당선인의 임기 내 서울·경기 등 수도권 정비사업지 공급 물량이 증가할 것"이라며 "윤 당선이 공급하겠다고 한 250만가구를 주택 유형별로 나누면 민간 분양주택이 119만가구로 전체의 47.6%를 차지한다"고 설명했다.

이어 "민간 시행사 도급 물량과 수도권 정비사업지에 강점이 있는 대형 건설사들이 수혜를 받을 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

송유림 한화투자증권 연구원은 "대형 4개 건설사가 확보한 주택건축 수주잔고만 작년 말 기준 100조원이 넘는다"며 "이 중 도시정비사업의 비중이 절반 이상인 만큼 재개발·재건축 사업이 활성화되면 일차적으로 수주잔고가 늘어날 것으로 기대된다"고 말했다.

◆ 현대ENG·DL이앤씨·삼성ENG "러시아 현장, 아직 무사하다"

반면 러시아의 우크라이나 침공 사태가 건설업계에 주는 여파는 크지 않을 것으로 보인다. 수주만 했을 뿐 공사를 본격적으로 진행하지 않은 현장도 있고, 우크라이나와 물리적 거리가 떨어져 있어 사업 진행에 영향이 없는 경우도 있어서다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = [자료=해외건설협회] 2022.02.23 donglee@newspim.com

러시아에서는 현대엔지니어링, DL이앤씨, 삼성엔지니어링 등이 지난해 러시아에서 17억8450만달러(한화 약 2조1000억원)의 수주고를 올렸다. 지금 러시아에서 시공이 진행 중인 사업은 18건 103억6100만달러 규모다. 러시아에 진출한 이들 건설사는 "아직 큰 위험이 없다"는 반응이다.

현대엔지니어링은 작년 6월 러시아 민간석유기업 노비 포톡이 발주한 1000억원 규모 가스 처리시설(LPG 분리시설 포함) 설계·조달·시공(EPC) 사업을 하고 있다. 러시아 모스크바 남동쪽 1500km에 있는 오렌부르그주 부주룩 지역 유전에서 가스의 정제처리 공장 및 기반시설을 짓는 프로젝트다. 공사기간은 22개월이다. 다만 이 현장은 아직 공사가 본격화되지 않은 상태다.

현대엔지니어링 관계자는 "수주에는 성공했지만, 아직 현장 공사를 본격적으로 시작하지 않았다"며 "이번 사태 진행과 국제사회 대응을 지켜보면서 사업을 진행할 것"이라고 말했다.

DL이앤씨는 작년 12월 러시아 가스화학 플랜트인 발틱 콤플렉스 프로젝트 계약을 체결했다. 이 프로젝트는 상트페테르부르크에서 남서쪽으로 110km 떨어진 우스트-루가 지역에 조성 중인 초대형 가스·화학 콤플렉스다.

단일 생산라인으로는 세계 최대 규모의 폴리머 공장이다. 수주금액은 약 1조6000억원(약 11억7000만유로)이다. DL이앤씨는 설계와 기자재 조달을 담당한다. 다만 설계와 조달 업무는 대부분 국내에서 진행해서 아직 사업 진행에 큰 어려움은 없다.

삼성엔지니어링도 최근 러시아 시장에 처음 진출했다. 삼성엔지니어링은 지난달 8일 중국 국영 건설사 CC7과 러시아 발틱 에탄크래커 프로젝트의 설계·조달 업무에 대한 계약을 체결했다. 계약금액은 약 1조3721억원(약 10억유로)다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 러시아 발틱 에탄크래커 프로젝트 현장위치도 [자료=삼성엔지니어링] 2022.02.09 sungsoo@newspim.com

이 프로젝트는 앞서 언급한 우스트-루가 지역 발틱 콤플렉스에 에탄크래커 2개 유닛을 설치하는 사업이다. 완공되면 연간 280만여톤의 에틸렌을 생산하게 된다. 삼성엔지니어링은 오는 2024년까지 계약 업무를 완료할 계획이다.

삼성엔지니어링 관계자는 "사업 초기 단계라서 현장이 별도로 없고 현재로서도 큰 영향이 없다"며 계약상 지정학적 리스크 위험에 대비하기 위한 조항도 있지만 향후 진행 상황을 예의주시하고 있다"고 말했다.

송 연구원은 "러시아의 우크라이나 침공 여파로 원자재 가격 등이 올라도 건설사가 공사하는 모든 현장이 동시에 원가 상승 영향을 받지는 않는다"며 "해외부문 원가율이 정상화되는 가능성 등을 고려했을 때 건설사들 이익률이 급격히 훼손될 가능성은 제한적"이라고 분석했다.

sungsoo@newspim.com

사진

주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10