[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = #경기도에 거주하는 30대 후반 A씨는 실수요자인데도 보금자리론을 신청할 수 없다는 게 억울하다. A씨는 지난 2019년 말 수도권 재개발아파트 청약에 신혼부부 특별공급으로 당첨됐다. 당첨됐던 당시 이 아파트는 비규제지역에 있었고 분양가도 5억원 미만이었다. 하지만 지금은 투기과열지구로 바뀐데다 입주 즈음에는 시세가 최소 8억원일 것으로 예상된다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

다음달 9일 대선을 앞두고 대출규제 완화를 촉구하는 목소리가 높아지고 있다. 종잣돈이 부족한 무주택자·실수요자들이 대출규제 때문에 집을 못 구하는 경우가 많기 때문이다.

디딤돌대출, 보금자리론 등 정부 정책자금대출을 받으려고 해도 금액 기준이 서울의 오른 집값을 전혀 반영하지 않고 있어서 현실에 맞게 바뀌어야 한다는 요구도 크다. 또한 실수요자에 대한 주택 담보인정비율(LTV)을 높여도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 그대로면 사실상 무명무실하다는 지적도 나온다. 

◆ 서울 평균집값 12.6억…여야 후보들, 주담대 완화공약 '러시'

16일 국회 및 정치권에 따르면 이재명 더불어민주당 후보는 청년 등 생애최초 주택 구입자들에게 주택담보대출비율(LTV)을 최대 90%까지 높이겠다고 지난달 공약했다. 실수요자를 위한 금융 규제를 대폭 완화하는 차원이다.

이 후보는 "생애최초 주택 구입자에게 지역, 면적, 가격 등을 고려해 LTV를 최대 90%까지 인정하는 등 금융 규제를 대폭 완화할 것"이라고 밝혔다.

윤석열 국민의힘 후보도 대출규제 완화 공약을 내세웠다. 윤 후보는 20·30세대 청년과 생애 최초 주택구입자를 대상으로 LTV를 최대 80%까지 인정하는 공약을 제시했다. 야권 후보 단일화를 제안한 안철수 국민의당 후보도 LTV 80% 완화 및 기준금리 수준의 이자와 15년 거치, 30년 상환을 내걸었다.

여야 대선후보들이 이처럼 대출규제 완화 공약을 내놓는 것은 부동산 실수요자들이 정부 대출규제로 피해를 받고 있기 때문이다. 현재 서울에서 주택담보대출 규제가 강화되는 집값 기준은 9억원이다.

투기과열지구 내 9억원 이하 주택은 집값의 40%를 대출받을 수 있지만, 9억원 초과분에 대해서는 대출 비율이 20%로 줄어든다. 예를 들어 매매가격 10억원인 집이라면 9억원 이하에 대해 3억6000만원(9억원×0.4), 9억원 초과분에 대해 2000만원(1억원×0.2), 총 3억8000만원을 대출받을 수 있다.

즉 10억원 중 6억2000만원은 자기자본으로 조달해야 한다는 뜻이다. 게다가 집값이 15억원을 넘으면 주택담보대출이 아예 나오지 않는다. 그런데 서울에서는 이제 아파트 평균가격이 12억원을 넘어섰다. 대출받을 수 있는 비율이 크게 떨어진다는 뜻이다.

KB부동산 리브온 월간KB주택가격동향에 따르면 지난 1월 기준 서울 아파트 평균가격은 12억5969만원으로 집계됐다. 같은 기간 서울 아파트 중위가격은 10억8469만원이다. 중위가격은 중앙가격이라고도 하며 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 뜻한다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 은행권이 가계대출 고강도 관리에 돌입한 가운데 하나은행이 오늘부터 신용대출과 주택담보대출 상품의 판매를 동시에 중단한다. 주택과 상가, 오피스텔, 토지 등 부동산 담보대출은 중단되지만, 실수요자를 위한 전세자금대출과 집단잔금대출, 서민금융상품 판매는 유지한다. 비대면 대출상품인 하나원큐 신용대출, 하나원큐 아파트론 판매는 지난 19일 저녁부터 중단했다. 사진은 20일 오전 서울 중구 하나은행 영업부 모습. 2021.10.20 mironj19@newspim.com

◆ 디딤돌·보금자리론 기준 '비현실적'…"DSR 등 규제 풀어줘야"

정부가 제공하는 정책자금대출 기준이 현실과 전혀 맞지 않는다는 비판도 나온다. 디딤돌대출(시세 5억원 이하), 보금자리론(시세 6억원 이하), 적격대출(담보주택가격 9억원 이하)이 대표적이다.

우선 디딤돌대출을 받을 수 있는 주택은 대출승인일 기준 5억원 이하, 주거 전용면적 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡까지) 이하인 주택이다. 보금자리론을 받으려면 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 6억원 이하여야 한다.

또한 적격대출을 받으려면 담보주택가격이 9억원 이하여야 한다. 담보주택당 최대 5억원 이하까지 대출받을 수 있으며 잔금용 또는 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청할 수 있다. 문제는 세 가지 대출 모두 서울 아파트 평균가격(1월 기준 12억5969만원)을 크게 밑돈다는 점이다.

금리가 저렴한 정부 대출을 이용하려고 해도 금액대가 맞는 주택 수가 제한적이고, 입지도 상대적으로 좋지 않다는 지적이다. 서울 평균 가격보다 저렴한 5억~6억대 집을 찾으려면 상대적으로 외진 곳으로 갈 수밖에 없기 때문이다. 

청와대 국민청원에는 "디딤돌대출 5억원, 보금자리론 6억원, 적격대출 9억원 모두 현실과 전혀 맞지 않는 대출 시세기준"이라며 "최소한 무주택 실수요자에게는 현실에 맞게 대출규제를 완화해줘야 한다"는 글이 올라왔다.

올해부터 강화된 DSR 규제도 소득이 적은 실수요자에게 부담이다. 올해부터는 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR 규제가 적용된다. DSR 규제 대상이 되면 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 합쳐 매년 갚아야 할 원금과 이자가 연소득의 40%(은행 대출 기준)를 넘을 수 없다.

연소득에 따라 대출 가능 금액이 정해지기 때문에 소득이 적을수록 추가 대출이 어려워지는 구조다. 특히 대선 후보들이 실수요자에 대한 LTV를 높여도 DSR 규제가 그대로면 사실상 무명무실하다는 지적도 나온다.

예컨대 대선 후보들 공약대로 LTV가 80~90%까지 높아져도, 해당 대출 신청자가 DSR 40%를 적용받으면 실제 받을 수 있는 주택담보대출은 LTV 80~90%가 안 되기 때문이다. 

전문가들도 실수요자들의 내집마련을 위해 대출규제를 완화해야 한다고 강조했다. 6·17대책으로 경기도 전역이 조정대상지역으로 묶여 주택 담보인정비율(LTV)이 50%로 줄어들었고, 실수요자들의 주택 마련비용도 더 높아져서다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "청년·신혼부부들의 내집 마련이 어려운 이유는 가진 돈이 적은데 대출이 너무 안 나오기 때문"이라며 "이들에게 LTV를 70% 이상으로 늘려주면 집 사는 데 본인 비용이 적게 들어 부담이 크게 줄어들 것"이라고 말했다.

이어 "만약 실수요자 대상인 대출이 투기 목적으로 이용되는 것을 막으려 한다면 해당 대출을 받은 수요자가 집이나 부동산을 추가로 매수하지 않겠다는 약정서를 쓰게 하면 된다"고 덧붙였다.

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