[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 늘어나는 공공임대주택의 공실 해소 방안으로 입주자 자격 요건 확대에 나섰지만 실질적인 해결책이 되기 어렵다는 지적이 나온다.

공공임대주택에서 공실이 늘어난 데에는 수요와 공급의 불균형이 있다. 수요자의 선호도가 낮은 소형과 중소형 위주의 주택 공급이 이뤄진데다 입지나 거주 요건도 녹록치 않다보니 수요자들의 외면을 받은 것이다.  

◆ 2배 이상 늘어나는 임대주택 공실...입주자 자격 확대로 대응하는 정부

2일 국토부에 따르면 행복주택과 국민임대 등 공공 임대주택의 공실 해소를 위해 입주자 자격 요건이 확대된다.

국토부는 지난 22일 공공주택 업무처리지침을 개정해 국민임대주택의 입주자 자격을 완화했다. 개정된 지침에서 행복주택의 경우 입주자 모집 요건에서 3순위 조항을 신설해 도시근로자 가구당 월평균 소득 150% 이하까지 자격요건이 확대된다.

3순위까지 확대해 입주자모집을 했음에도 미임대 상태가 장기화될 경우 사업자는 별도의 완화기준을 둘 수 있는데 이를 적용하는 구간이 완화된다. 기존에는 입주자 모집을 개시해 2순위 요건까지 적용했음에도 전체 공급가구수의 20% 이상이 1년 이상 미임대일 경우에 적용됐다. 앞으로는 전체 10% 이상 가구가 4개월 이상 미임대일 경우로 완화했다.

국민임대주택이나 부도가 발생한 임대주택 또는 미분양 아파트 매입한 경우에도 공실이 발생하면 별도의 입주자격 완화기준을 두거나 선착순으로 입주자를 모집할 수 있게 한다.

정부가 공공주택 입주자 대상 확대에 나선 것은 공공주택 공실 증가폭이 확대되고 있는 상황과 관련돼 있다.

6개월 이상 장기공실인 행복주택의 가구수도 매년 증가하고 있다. 홍기원 더불어민주당 의원실이 국토부와 한국토지주택공사(LH)에서 받은 자료에 의하면 지난해 행복주택에서 6개월 이상 공실인 가구는 5519가구로 2019년 2009가구보다 2배 이상 늘었다.

서울주택도시공사(SH)에서 올해 4월 모집한 2021년 1차 서울리츠 행복주택의 예비당첨자를 대상으로 예비1차 계약을 실시한 결과 231가구 중에서 106가구만 계약이 체결돼 계약율이 45.9%에 그쳤다. 최근에는 지난해 초 입주자 모집을 했던 2020년 1차 행복주택에 대해 예비6차 18가구 계약이 진행됐으나 3가구 외 15가구는 공실로 남게됐다.

◆ 수요 맞는 중형 이상 임대주택 공급 확대 필요

공공임대주택에 공실률이 높은 것은 수요자들이 선호하는 전용면적 60㎡ 이상의 중형평형 대신 소형과 중소형 위주로 구성된 것이 원인으로 꼽힌다. 이는 공실률 변화에서 확연히 드러난다. 홍 의원실의 같은 자료에서 면적별 공실율을 보면 ▲10~20㎡ 미만 12.5% ▲20~30㎡ 미만 8.3% ▲30~40㎡ 미만 5.4% ▲40~50㎡ 미만 2.0%를 기록했고 50㎡이상에서는 공실이 없었다. 전용면적이 낮아질수록 공실율이 높아졌다.

2021년 1차 서울리츠 행복주택 예비 1차 계약에 나온 주택의 면적은 청년 유형이 20~39㎡였고 신혼부부 유형은 전용면적 36~46㎡에 그쳤다.

수요에 맞지 않는 주택 공급이 공실의 원인인만큼 입주자 모집 요건이 완화되도 공실이 줄어드는 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 

소득 요건이 확대되면 일부 수요가 늘어날 수 있다. 그럼에도 공실이 생기면 공급자의 자유로운 의사에 따라 자격요건을 설정할 수 있다. 이 경우 입주자 대상이 크게 확대될 수 있지만 공실이 이어져 입주자 모집이 여러차례 지속되면 임대주택에 대한 부정적인 이미지만 강화될 수 있다. 공실을 줄이려다 임대주택 이미지가 악화돼 더 수요가 줄어드는 악순환이 빚어질 수 있는 셈이다.

송승현 도시와경제 대표는 "입주자 범위가 확대되면 일부 공실 감소 효과가 있겠지만 근본 원인은 공공에서 수요 예측을 제대로 못한 데 있다"며 "공실 증가의 근본원인을 바로잡지 않으면 예비 모집이 늘게 되고 임대주택에 대한 부정적 이미지가 낙인효과처럼 발생할 수 있다"고 말했다.

주택 수요에 맞춘 임대주택 공급이 공실 해소를 위한 근본적인 해결책이 될 수 있다고 본다. 정부도 내년부터 중형평형의 임대주택이 포함된 통합 공공임대를 내놓아 수요와 공급의 불일치 문제를 해소한다는 계획이다.

국토부 관계자는 "주거취약계층을 배려하고 1~2인가구 증가에 대비하다보니 중소형 위주로 공급했고 공실 문제가 생겼다"며 "중형 평형을 도입하면서 비중도 늘려 공실 문제 개선을 위해 노력하겠다"고 말했다.

송 대표는 "전체 물량을 줄이더라도 중형 평형 이상의 공급을 늘리되 주차장 등 커뮤니티 시설 확충에도 힘써야 한다"고 말했다.

krawjp@newspim.com