용적률 인센티브 임대주택 공급 적극 활용...기부채납은 이익 환수 아냐
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택공급 확대를 위해 민간 주택 재개발과 재건축사업을 활성화하려고 있는 서울시가 재건축·재개발에 대한 추가적인 개발이익 환수 제도는 없을 것이라고 선을 그었다.
민간 재정비사업은 지구지정 후 토지수용방식으로 진행하는 대장동 사업과 같은 민관 공영개발과 달리 사유재산을 기반으로 기존 법률과 제도에 따라 추진하는 만큼 향후 집값이 오르는 것을 개발이익으로 규정하기 어렵다는 판단 때문이다. 여기에다 현행 임대주택 의무 공급 제도와 재건축 초과이익환수제에 따라 적정하게 개발이익이 환수되고 있다는 게 서울시의 입장이다.
최근 이재명 더불어민주당 대선후보가 자신이 추진했던 성남시 대장동 민관 공영개발에 대해 개발이익을 대거 환수했다고 주장하며 오세훈 서울시장의 민간 재개발 확대에 대해 '뉴타운 광풍'이라고 지적한 것에 대한 대응으로 진단된다.
5일 서울시에 따르면 김성보 서울시 주택정책실장은 지난 4일 서울시 '스피드 주택 공급' 성과를 발표하는 자리에서 "서울시는 현행 개발이익환수제도를 넘어서는 새로운 개발이익환수제도를 고려하지 않고 있다"며 이같이 밝혔다.
무엇보다 재건축·재개발사업은 도시계획법이 만들어진 지난 1962년부터 본격 시작된 도시개발 역사와 그 궤를 함께 하는 전통적인 민간 사업임을 강조했다. 대장동 사업처럼 해당 사업을 위해 토지이용계획과 도시계획 등을 변경하는 것이 아니라 기존 법률과 시 지침에 맞춰 추진되는 만큼 단지 집값이 오르는 것일 뿐 개발이익을 추가적으로 환수해야할 대상이 아니라는 게 서울시의 입장이다.
아울러 재건축·재개발 사업은 50년 가까이 이어지면서 개발이익 환수 제도도 적지 않게 마련돼 있다고 설명했다. 대표적인 것이 재건축·재개발 조합이 용적률(대지면적 대비 건축연면적 비율) 인센티브를 받은 후 그 만큼 임대주택을 제공하는 제도다.
김성보 실장은 "재건축·재개발 사업에서는 임대주택을 공급하는 방식으로 개발이익을 환수하고 있는 것으로 판단한다"고 강조했다. 김 실장은 "재개발·재건축사업에서 용적률을 올려 받을 때 늘어난 용적률의 절반은 임대주택을 지어 공공에 기부해야하는데 이것을 개발이익환수라고 본다"며 "서울시는 민간사업인 재건축·재개발 사업에서 개발이익 환수 방안으로 이 제도를 충분히 활용할 것"이라고 말했다.
강남을 비롯한 고가 재건축 단지에 적용되는 '재건축 초과 이익환수제'도 개발이익 환수제도 중 하나로 꼽았다.
다만 김성보 실장은 재건축·재개발 조합이 사업시 제공하는 기부채납은 명확한 의미에선 개발이익 환수라고 보기 어렵다고 지적했다. 기부채납으로 조합이 제공해야하는 공원, 학교, 도로 등은 1차적으로 해당 단지 주민들이 가장 많이 이용하게 된다.
결국 기부채납은 더좋은 주택단지를 만드는데 기여하는 것으로 볼 수 있는 만큼 명확한 의미에서 개발이익환수가 아니라고 김 실장은 강조했다. 즉 개부채납 비율이 높아진다 하더라도 이를 개발이익환수로 보긴 어렵다는 이야기다. 성남시 대장동 개발사업에서는 5503억원을 환수해 제1공단 공원, 서판교터널 등을 지었다고 주장하고 있다.
서울시의 이같은 입장은 서울시의 민간 재개발 공모를 비난한 이재명 더불어민주당 대선후보의 공격에 대응한 것으로 해석된다.
이재명 민주당 대선후보는 9월 오세훈 시장이 추진하는 '재개발 활성화 6대 규제 완화 방안'이 적용되는 첫 민간 재개발 후보지 공모 사업을 두고 'MB식 뉴타운 광풍'이라고 비난하고 "불안하고 위험하다" "뉴타운 광풍의 뼈 아픈 장면이 되살아날 것"이라고 말했다.
그러면서 이재명 후보는 "공공개발이 아닌 민간재개발 방식은 개발이익을 민간사업자와 외지 투기세력이 독점적으로 사유화할 가능성이 매우 높다"며 성남시의 대장동 공영개발에서 개발이익을 대거 환수했다고 주장했다.
이에 대해 서울시는 민간사업인 재개발·재건축 활성화를 강행함으로써 이 지사의 공공개발론에 '맞불'을 놓은 것으로 해석된다. 실제 이날 김성보 실장은 "정부의 부동산 대책이 제대로 적용됐다면 집값이 안정돼야하는데 결국 이같은 상황이 벌어졌다는 것은 정부의 정책이 잘못됐다는 반증"이라며 문재인 정부의 규제 일변도 주택시장 대책을 우회 비판했다.
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