[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "인천계양이 3기신도시 첫 사전청약 부지로 결정되면서 청약 대기자의 관심이 높아졌어요. 예상 분양가와 입지분석 등을 문의하는 전화가 부쩍 늘었죠. 최근 내 집 마련이 쉽지 않아 청약열기가 굉장히 높을 것으로 보이네요."(인천 계양구 P공인중개소 대표)

3기신도시 사전청약이 한 달 앞으로 다가오자 내 집을 마련하려는 실수요자의 기대감이 높아지고 있다. 최근 집값이 장기적으로 올라 일반주택 매입이 부담스러운 상황이다. 3기신도시 분양가가 주변 시세보다 저렴한 것도 관심을 끄는 이유다. 입주 지연의 불확실성은 있지만 교통망과 기반시설의 개발 기대감이 높아 치열한 경쟁을 예고하고 있다.

◆ 3기신도시 분양 첫 스타트...인천계양 분양가 4억대 유력

14일 부동산업계에 따르면 내달 3기신도시에서 처음으로 사전청약하는 인천계양이 전용면적 84㎡ 기준 4억원대 분양될 것이란 관측이 나오고 있다.

국토부는 내달 입주자 모집공고에 분양가를 공지할 예정이다. 사전청약에서 제시된 분양가는 확정된 것이 아니다. 2023년 예정인 본청약 때 분양가가 최종 결정된다. 공사비 및 기반시설에 따른 사업비가 예상보다 늘었다면 분양가에 반영한다. 물론 과거 사례를 볼 때 사전청약에서 공지된 금액이 본청약 때 대폭 뛰는 경우는 거의 없다.

분양가는 주변 시세의 70~80% 선에서 결정된다. 신축과 구축, 단지규모 별로 시세가 다르다 보니 비교 대상에 따라 분양가 추정치에 차이가 있다. 계양구 주요 단지의 시세를 감안할 때 전용면적 84㎡ 기준으로 4억5000만~4억9000만원선이 가장 유력하다.

2019년 인천 계양구 효성동에 공급한 'e편한세상계양더프리미어'는 분양가가 3.3㎡당 평균 1323만원으로 책정됐다. 59㎡형은 3억원, 전용 84㎡형은 4억원 안팎이다. 올해 84㎡의 조합원 입주권이 6억2000만~6억4000만원에 거래되고 있다. 이 단지의 70~80%를 적용하면 인천계양 신도시의 분양가는 4억4000만~5억원을 적용할 수 있다.

인천 계양구에서 상대적으로 주거 선호도가 높은 서부간선수로 주변 아파트(구축) 시세는 3.3㎡당 1400만~1600만원에 형성돼 있다. 이 시세를 적용하면 계양신도시 분양가가 4억원선도 가능하다.

신도시 분양가는 구축과 신축의 중간 가격에서 결정될 것으로 보인다. 신도시는 토지조성비, 교통개선분담금 등이 분양가에 포함돼 구축보다 일반적으로 높게 책정된다.

인천계양 신도시의 분양가가 예상보다 저렴할 것이란 관측도 있다. 중소형 구축 단지의 시세가 3.3㎡당 1200만~1300만원 수준이다. 게다가 사전청약 첫 공급지역이란 점에서 분양가를 최대한 낮춰 주목도를 높일 필요도 있어서다. 정부도 신도시 공급에 속도를 내 실수요자들이 일반주택 시장으로 유입되지 않길 바라고 있다.

인천 계양구 P공인중개소 대표는 "주변 구축과 신축의 중간값에다 예상 비율을 적용하면 84㎡ 기준으로 4억대 중반에 분양될 것이란 분위기가 많다"며 "그럼에도 구축 단지의 시세가 3억원 중후반 단지가 적지 않고 첫 사전청약이란 상징성 등을 감안할 때 4억원대 초반도 가능할 것이란 기대감이 있다"고 말했다.

◆ 청약 담청권 60점 이상...사전청약 열기 더 높아질듯

인천계양 사전청약이 본격화되면 3기 신도시에 대한 실수요자의 관심이 더 고조될 공산이 크다.

연내 예정된 사전청약 물량이 적지 않다. 사전청약을 받는 물량에는 신도시뿐 아니라 신혼희망타운, 주거복지로드맵 사업 등이 포함된다. 7월 인천계양 신도시(1100가구)를 포함해 ▲위례신도시(400가구) ▲성남복정지구(1000가구)가 사전청약을 한다. 10월엔 ▲남양주 왕숙2(1400가구) ▲인천검단·파주운정 신도시(2400가구), 11월에는 ▲하남교산(1000가구) ▲과천 주암(1500가구) ▲시흥 하중(700가구) 등이 공급된다. 12월에는 ▲남양주 왕숙·부천대장·고양 창릉(5900가구) ▲구리갈매역세권(1100가구) ▲안산신길2(1400가구)이 사전청약 일정에 들어간다. 

3기 신도시 입지에 대한 선호도는 고르게 나타나고 있다. 국토부가 작년 '청약일정 알리미 서비스'를 신청한 18만명에 설문조사를 실시한 결과 하남교산은 20%의 선호도로 가장 높았다. 이어 과천이 18%로 뒤를 이었고 고양창릉(17%), 남양주왕숙(15%), 부천대장(13%), 인천계양(11%) 순으로 나타났다.

사전청약 첫 지역인 인천계양이 선호도 부분에서 높진 않지만 청약 경쟁을 뚫기가 만만치 않을 것이란 평가가 나온다. 분양가가 4억원대 초반으로 확정되면 대기 수요자가 더 몰릴 가능성이 있다.

부동산114 윤지해 수석연구원은 "분양가가 변수이긴 하지만 3기신도시 주요 지역의 청약 담청권이 60점 이상에서 형성될 것으로 보인다"며 "최근 집값 상승과 분양시장 열기, 매물잠김 현상이 나타나고 있어 예상보다 청약열기가 더 높게 나타날 여지가 있다"고 설명했다.

leedh@newspim.com