[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 수도권 주택공급 확대를 위해 도입된 공공재건축 사업에 영등포 신길13구역과 중랑구 망우1구역 등 5곳이 후보지로 선정됐다.

공공재건축이 본격화되면 낡은 지역의 현대화뿐 아니라 도심 주택 공급난 해소에도 도움이 될 것으로 보인다. 정부가 인허가 간소화도 지원하고 있어 소유자 동의 절차만 신속하게 마무리되면 재건축 사업이 가시화된다. 또 공공기관 직접시행 정비사업도 후보지 선정을 앞둬 공공기관이 주도하는 정비사업 영역이 확대될 것으로 관측된다.

다만 서울시장 후보들이 정비사업 규제 완화를 공약으로 내세운 만큼 공공기관 정비사업의 추진 동력이 약화될 것이란 전망도 나온다. 집주인 3분 2 동의율 확보가 최대 변수인 셈이다.

◆ 신길13·망우1 등 5곳 후보지 선정...종상향 등 혜택

7일 국토교통부는 작년 '8.4대책'으로 도입한 공공재건축 사업의 선도사업 후보지 5곳을 선정했다고 밝혔다.

후보지로는 ▲영등포 신길13 ▲중랑 망우1 ▲관악 미성건영 ▲용산 강변강서 ▲광진 중곡 등이다.

이번 선도사업 후보지는 작년 공공재건축 사전컨설팅 공모에 참여한 7곳을 대상으로 했다. 이중 사업성이 있고 주민 동의율이 최소 10%가 넘는 단지를 추렸다. 이들 단지는 대부분 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등으로 정비사업이 장기간 정체된 곳이란 게 국토부 설명이다.

공공재건축은 한국토지주택공사(LH) 및 SH(서울주택도시공사)가 시행사로 참여할 경우 인센티브를 제공한다. 이 사업에 참여하면 기부채납률 범위(50~70%) 중 최저 수준(50%)과 기부채납 주택 중 공공분양 비율은 최고 수준(50%)을 적용하는 특례 혜택을 받을 수 있다. 재건축으로 늘어나는 가구 수가 민간사업보다 증가해 사업성이 개선되는 효과가 있다.

실세 후보지 5곳의 사업성이 높아지는 것으로 조사됐다. 후보지 5개 단지 모두 1단계 종상향을 적용하면 용적률이 기존보다 178%P(162%→340%) 높아지는 것으로 나타났다. 이를 통해 현재 가구수보다 1.5배(총 1503가구→2232가구)로 늘어난다. 국토부는 조합원 분담금이 자체적인 민간 재건축과 비교해 52% 감소할 것으로 분석했다.

3종 주거지역인 영등포 신길13구역은 공공재건축 진행시 준주거지역으로 종상향돼 용적률을 379%까지 확보할 수 있다. 가구수는 민간 재건축시 233가구에서 461가구로 늘어난다.

2종과 3종이 혼합된 관악 미성건영은 3종 주거지역으로 완화돼 용적률이 159%에서 299%% 확대할 수 있다. 재건축으로 예상되는 가구수는 기존 511가구에서 695가구로 증가한다. 광진 중곡아파트는 2종에서 3종으로 종상향돼 용적률 300%가 적용된다. 가구수는 민간 재건축(276가구)보다 100가구 정도 늘어난 370가구 규모로 지을 수 있다.

국토부는 5월까지 심층 컨설팅을 거쳐 정비계획안을 수립할 계획이다. 10월까지 주민 동의를 얻어 연말에는 사업시행자 지정과 정비계획 확정 절차를 밟을 방침이다. 공공재건축은 공공기관에 시행권을 맡길 경우 토지 등 소유자의 3분의 2, 조합과 공공기관이 공동으로 시행하는 방식은 2분 1 동의가 조건이다.

◆ 공공직접시행 정비사업 후보지 곧 발표...총 101곳 제안서 받아

'2·4대책'으로 도입한 공공주도 직접시행 정비사업과 소규모 정비사업도 조만간 후보지가 선정된다.

국토부는 지난 2월부터 제안서를 접수하고 있다. 지난 6일 기준 주민 24곳, 지방자치단체 69곳, 민간 8곳 등 총 101곳의 사업지에 사업 참여를 제안했다.

사업유형별로는 공공 직접시행 사업(재개발 27곳, 재건축 27곳) 54곳이며 소규모 정비사업(재개발 36곳, 재건축 11곳) 47곳이다.

이들 사업지 또한 자체적인 정비사업이 어려운 곳으로 분류된다. 입지가 열악하거나 인허가 규제로 인해 자력 개발이 힘든 곳이다. 또 공공기관 참여로 혜택이 늘어나 관심을 보인 곳도 일부 있다. 이 사업에 제안한 사업지는 대체로 500가구 미만의 중소형 단지다.

공공 직접시행 정비사업은 조합 등 주민 의사가 선행돼야 해 동의율을 확인한 뒤 후보지 선정 여부를 결정한다. 오는 7~8월 주민 동의 10%를 초과한 사업지를 후보지로 정한다. 이후 주민 동의율 2분의 1을 확보해 10월쯤 정비계획 변경 제안에 들어간다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 "이번 공공재건축 선도사업 후보지에 대해 지자체, 주민과 긴밀히 소통하고, 정부의 지원을 집중하여 속도감 있게 사업을 추진할 것"이라며 "공공직접시행 정비사업에 대해서도 컨설팅 회신 및 지자체 협의 등을 거쳐 후보지를 조만간 공개하겠다"고 말했다.

◆ 서울시장 선거 이후 규제완화시 추진 동력 불투명

정부가 공공성을 기반으로 한 정비사업 확대에 매진하고 있지만 서울시장 재보궐선거 이후 추진 동력을 상실할 것이란 관측도 나온다.

여당과 야당 후보들은 정비사업 규제 완화를 공약으로 내걸었다. 특히 야당에서는 35층 제한 폐지와 용적률 규제 완화, 2종 주거지역 7층 이하 규제 폐지 등을 강조하고 있다. 10년 넘게 이어진 규제의 사슬을 풀겠다는 뜻을 명확히 한 셈이다.

선거 결과에 따라 규제가 완화되면 사업성이 개선돼 공공주도 정비사업보단 자체적인 민간 개발로 시선을 돌릴 공산이 크다. 공공주도는 공공기관이 소유권을 받아 주도적으로 사업을 진행하는 방식이다. 주민 간 마찰을 최소화해 사업진행이 빠른 장점이 있다. 다만 사업 중 주민들의 의견 반영이 어렵고, 재산권 행사에도 제약이 생기는 단점이 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "서울시장 재보궐선거 이후 정비사업에 대한 규제가 완화되면 공공주도 사업에 추진 동력이 약화될 것"이라며 "사업성 부족하거나 주민 마찰이 커 장기간 정비사업이 정체된 곳 위주로만 공공주도 사업을 펼칠 필요가 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com