공공 직접시행 정비사업, 시한폭탄 예고…주변 매매·전세 '벌집' 된다

기사입력 : 2021년02월08일 06:03

최종수정 : 2021년02월08일 06:10

공공에 정비사업 맡기면 재초환 면제…현물선납시 양도세 없어
이주수요로 '풍선효과' 예상…4년 전세만기 겹치면 부작용 '확대'

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 공공 직접시행 정비사업을 실시할 경우 주변 부동산시장에 '풍선효과'가 나타날 것이라는 지적이 나왔다.

수백명 조합원이 기존 주택을 양도하고 주변 지역 전세나 매매수요로 바뀔 경우 매물부족으로 전세·매매가격이 단기에 폭등할 것이라는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.09.11 pangbin@newspim.com

◆ 공공에 정비사업 맡기면 재초환 면제…현물선납시 양도세 없어

8일 국토교통부에 따르면 이번 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'(2·4대책)에는 재개발·재건축에 새로운 '공기업 직접시행' 방식이 신설된다.

공기업 직접시행이란 조합원 또는 토지등소유자의 과반수가 요청하면 공기업이 지방자치단체에 단독 시행을 신청하고, 공기업이 사업시행(분양계획 포함)을 전담하는 것이다.

단독시행 신청(정비계획 변경 신청) 후 1년 내 조합원 3분의 2 동의를 얻지 못하면 단독 시행 신청은 자동 취소된다. 사업 장기화를 방지하기 위해서다.

우선공급을 신청한 토지등소유자는 자신이 소유한 기존 주택을 공기업에 현물로 선납한다. 이 경우 환지로 간주해서 양도세 비과세를 적용받는다. 소유권이 이전되기 때문에 모든 사업 리스크는 공기업이 부담한다.

이 토지등소유자는 추후 새 아파트를 받을 수 있다. 다만 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세가 과세된다.

이 방식으로 사업을 하면 재건축초과이익환수제(재초환)를 면제받는다. 조합총회나 관리처분인가 등 행정 절차를 생략하고 지자체 통합심의도 적용해서 기존에 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내 끝난다는 게 정부 설명이다.

우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용된다. 기존 공공재개발·재건축 참여 사업장도 희망하면 공기업 직접시행 방식으로 바꿀 수 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.03 sungsoo@newspim.com

◆ 이주수요로 '풍선효과' 예상…4년 전세만기 겹치면 부작용 '확대'

문제는 토지등소유자가 본인 부동산을 현물선납한 후 정비사업이 끝날 때까지 살 집을 새로 구해야 한다는 점이다.

현재 공공재건축 컨설팅에 참여한 단지는 ▲서초구 잠원동 신반포19차아파트(242가구, 클린업시스템 기준 토지등소유자 241명) ▲중랑구 망우동 망우1구역(토지등소유자 270명) ▲광진구 중곡동 중곡아파트(270가구, 토지등소유자 270명) ▲영등포구 신길동 신길13구역(토지등소유자 247명) ▲관악구 신림동 건영아파트(492가구) ▲용산구 이촌동 강변강서아파트(토지등소유자 184명) 등 총 7개다. 토지등소유자를 합치면 1212명이 넘는다.

공공재개발 시범사업지로 선정된 곳은 ▲흑석2구역(270가구) ▲양평13구역(618가구) ▲양평14구역(118가구) ▲용두1-6구역(919가구) ▲신설1구역(279가구) ▲봉천13구역(357가구) ▲신문로2-12구역(242가구) ▲강북5구역(680가구)이다. 가구 수를 다 합치면 3483가구다.

이들 지역 토지등소유자들이 기존 집을 정부에 넘기고 주변 지역으로 이주할 경우 그 지역에 '병목현상'이 나타날 것으로 예상된다. 서울 내 공급이 많지 않은데 단기 수요가 쏠리니 전세·매매가격이 치솟을 수 있는 것이다.

현재 서울은 역대급 전세부족을 겪고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 전세수급지수는 121.2로 집계됐다. 작년 9월 112.0에 이어 ▲10월 115.8 ▲11월 118.2 ▲12월 121.2로 계속 높아지는 추세다.

전세수급지수는 0~200 사이에서 정해진다. 0에 가까울수록 공급이 많고 200에 가까울수록 수요가 많음을 의미한다. 이 수치가 계속 높아지는 것은 전세부족이 점점 심해지고 있다는 뜻이다. 전세가격이 오르면 매매가격도 따라서 오르게 된다.

또한 임대차3법에 따른 4년차(2+2) 전세계약 만기 시점과 조합원들의 이주수요 시기가 겹치면 부작용이 더 커질 수 있다.

정비업계 관계자는 "임대차3법으로 전세계약 기간이 4년으로 늘어나면서 집주인들이 4년차 전세만기 시점에 전셋값을 4년치만큼 높일 것으로 예상되고 있다"며 "만약 4년차 전세만기와 조합원들의 이주수요 시점이 맞물리면 전월세 가격은 더 크게 폭등할 것"이라고 말했다.

또한 토지등소유자가 본인 주택을 공기업에 넘긴 후 새 집을 구하려면 취득세, 등기비용, 부동산중개수수료와 같은 거래비용이 발생한다. 정부가 이런 비용까지 감안해서 토지등소유자에게 지불해야 합리적이라는 게 업계 의견이다. 그 결과 시중에 풀릴 유동성이 늘어날 수 있다는 뜻이다.

전문가들은 정부가 단기에 대규모의 고밀개발을 밀어붙이기 보다는 정책 부작용을 최소화하기 위해 사업 속도에 완급을 조절해야 한다고 조언했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재개발, 재건축, 도시재생 등 정비사업은 결국 부동산가격을 끌어올리는 요인이 된다"며 "정부가 단기 주택공급 성과에 얽매이지 말고 시장 수요에 맞는 주택공급계획을 장기적으로 제시하는 게 더 효과적일 것"이라고 말했다.

이어 "첫번째 사업지에서 발생했던 민원과 문제점을 다음 사업지에서 반영하고, 거기서 얻은 선례를 다시 다음 사업지에 반영하는 식으로 선순환시켜야 한다"고 덧붙였다.

공공 직접시행 정비사업이 주변 부동산시장에 미칠 부작용에 대한 국토부 의견을 듣기 위해 수차례 연락을 취했지만 닿지 않았다.

sungsoo@newspim.com

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가덕신공항 공사기간 22개월 연장 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국토교통부와 가덕도신공항건설공단이 가덕도신공항 부지조성공사를 연내 재입찰하기로 했다. 앞선 사업자 선정이 네 차례나 유찰되고 수의계약 추진도 중단되면서 표류하던 사업에 대해, 정부와 공단이 정상화 로드맵을 마련해 다시 추진에 나선 것이다. 부산 강서구 가덕도신공항 예정지 부지가 내려다보이는 대항전망대에 위치한 비행기 모형 [사진=최지환 기자] 21일 국토교통부와 가덕도신공항건설공단은 가덕도신공항 부지조성공사를 설계·시공 일괄입찰(턴키) 방식으로 연내 입찰 공고할 계획이라고 밝혔다. 가덕도신공항 사업이 네 차례 유찰되고 현대건설 컨소시엄과의 수의계약 절차가 중단된 이후 사업 지연 우려가 커진 데 따른 조치다. 정부와 공단은 입찰방식과 공사기간, 사업관리 체계 전반에 대한 기술 검토를 거쳐 사업 재개 방안을 마련했다. 가덕도신공항 공사는 부산 강서구 가덕도 일대 666만9000㎡에 활주로와 방파제 등을 포함한 공항 시설 전반을 건설하는 사업이다. 본래 개항 목표는 2029년 말이었으나, 올 5월 기존 우선협상대상자로 지정된 현대건설 컨소시엄(이하 현대건설)이 해상과 육상을 아우르는 대규모 고난도 공사임을 고려할 때 108개월의 공사 기간이 필요하다는 입장을 고수하자 국토부가 지위를 박탈하면서 착공이 지연되고 있다. 입찰은 턴키 방식으로 추진된다. 해상 연약지반이 두껍게 분포한 가덕도 지역 특성을 고려해 토석 채취, 연약지반 처리, 방파제 설치, 해상 및 육상 매립, 활주로 설치 등 복합 공정을 유기적으로 연계할 수 있도록 시공사의 책임성과 전문성을 강화하기 위한 선택이다. 공사기간은 연약지반 안정화 확보에 중점을 두고 기존 84개월에서 106개월로 연장했다. 정부는 지반 계측을 통해 안정화가 앞당겨질 경우 후속 공정을 신속히 연계해 전체 공기를 탄력적으로 운영한다는 방침이다. 해상공사 장비 제작 기간과 공사용 도로 개설 등 사전 준비 기간도 반영됐다. 공사비는 당초 10조5000억원에서 건설투자 GDP디플레이터 상승률을 적용해 10조7000억원으로 상향 조정된다. 공단은 종합적 사업관리(PgM) 체계 도입을 통해 토목·건축·항행시설 등 복수 프로젝트를 통합 관리하고, 관계기관 협의체를 상시 운영해 안전과 품질을 관리할 계획이다. 정부는 연내 입찰 공고를 거쳐 사업자 선정과 기본설계를 진행하고, 2026년 하반기 우선 시공분 착공을 추진한다. 행정 절차와 공사가 계획대로 진행되면 2035년 개항이 목표다. 공항 접근성 강화를 위한 도로·철도 인프라도 병행 추진한다. 정부와 지방자치단체, 공공기관, 연구기관, 민간 등이 참여하는 거버넌스를 통해 지역 발전 및 북극항로 시대 대응 전략도 함께 마련할 방침이다. 김윤덕 국토부 장관은 "가덕도신공항은 여객·화물 수요를 충분히 처리할 수 있는 관문 공항으로 건설돼야 한다"며 "안전을 최우선 가치로 삼되, 관계기관과 협력해 사업이 최대한 신속히 추진되도록 하겠다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-11-21 16:00

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박철우 서울중앙지검장 취임 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 박민경 인턴기자 = '대장동 개발 비리 특혜 사건' 항소포기 논란이 채 가시기도 전 박철우(53·사법연수원 30기) 신임 서울중앙지검장이 21일 취임했다. 항소포기의 지휘 라인에 있던 박 지검장이 중앙지검장으로 오면서, 검찰 안팎에선 불만이 커지는 모습이다. 박 지검장은 이날 오전 9시께 중앙지검으로 첫 출근했다. 그는 출근길에 취재진과 만나 '대장동 수사팀에서는 지검장이 (대검찰청 반부패부장 시절) 항소포기 의견을 전달했다고 주장하는데 이에 대해 어떤 입장인가'라는 질문에 "저에 대해 정확하지 않은 내용이 많이 퍼져있는 것 같다"고 답했다. 단 그는 어떤 내용이 정확하지 않은지에 대해선 "말씀드리기 적절하지 않다"며 답을 피했다. 박철우 서울중앙지검장이 21일 중앙지검 청사 앞에서 취재진 질문에 답하고 있다. [서울=뉴스핌] 박민경 인턴기자 = 2025.11.21 pmk1459@newspim.com 또 '항소포기 사태 당사자의 지검장 부임에 대해 직원들의 반발 목소리가 있다'는 지적에 박 지검장은 "검찰 구성원들이 반발하는 것은 충분히 이해한다"고 말했다. 그러면서도 '충분히 이해하고 공감하면 (항소포기)에 대한 입장을 말해줘야 하는 것 아닌가'라는 질문엔 "아니 이해하고 공감하다고 했지 않은가"라며 다소 신경질적인 반응을 보였다. 그는 이외에 항소포기에 반발한 검사를 징계하는 것에 대한 입장 관련 질문도 "언급하는 것은 적절하지 않은 것 같다"며 답을 피했다. 박 지검장은 취임사를 통해 "요 근래만큼 그동안 쏟아부은 열정이 송두리째 부정당하는 것 같은 박탈감과 자괴감이 드는 시기는 없을 것"이라며 "저 또한 억울한 감정을 부정할 수 없는 게 솔직한 심정"이라고 말하기도 했다. 최근 본인을 둘러싼 논란에 대해 간접적으로 억울함을 호소한 것으로 해석된다. 박 지검장은 대장동 항소포기 논란의 중심에 있는 인물이다. 대장동 항소 기한이 만료된 후 수사·공판팀은 입장문을 통해 "모든 내부 결재 절차가 마무리된 이후인 지난 7일 오후 무렵 갑자기 대검과 중앙지검 지휘부에서 알 수 없는 이유로 수사·공판팀에 항소장 제출을 보류하도록 지시했다"고 밝혔다. 이후 대장동 수사·공판팀을 이끈 강백신 대구고검 검사는 당일 오후 8시45분께 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장이 재검토 지휘를 내렸다고 주장했다. 이에 당시 대검 반부패부장이던 박 지검장은 항소포기 관련 지휘에 깊이 관여한 인물로 지목됐다. 애초 항소포기 사태는 당시 검찰총장 직무대행을 맡고 있던 노만석 전 대검 차장이 사의를 표하면서 일단락되고, 항소포기에 반발한 검사장들의 평검사 전보 징계 국면으로 넘어가고 있었다. 하지만 이후 박 지검장이 새롭게 임명되면서 내부 반발은 더욱 커지고 있다. 수도권의 한 고검 검사는 "항소포기 일련의 과정을 봤을 때 구체적인 설명이나 어떠한 언급도 하지 못할 것이라 생각했고 실제로 그랬다"며 "수사팀은 물론 중앙지검 내부 반감이 큰데, 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인지 의문"이라고 지적했다. 재경지검의 한 부장검사도 "조직에 칼을 꽂은 공으로 좋은 자리를 차지한 사람이 어떻게 조직을 안정화하겠다는 것인가"라며 "내부 반발만 더욱 커질뿐이다. 제대로 리더십을 발휘할 수 있을 거라고 전혀 기대되지 않는다"고 강하게 비판했다. hyun9@newspim.com 2025-11-21 14:45