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200가구 미만 소규모 정비사업도 공공재건축 추진...기부채납·수익배분 변수

구로·강남·관악구 저층 빌라·소규모 단지 주목 
임대주택비율 낮췄지만 초과이익환수·분양가상한제 적용

  • 기사입력 : 2021년01월25일 06:40
  • 최종수정 : 2021년01월25일 06:40
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[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 서울에서 가로주택정비사업과 자율주택정비사업 등 소규모로 진행되던 정비사업이 공공재건축으로 추진된다.

사업성 부족과 조합원 간 이해관계 충돌로 장기간 멈춰선 정비사업을 공공기관이 지원해 정상화시키겠다는 것이다. 공공기관이 주도하는 방식으로 도심 주택공급을 최대한 끌어내겠다는 의도도 숨어 있다.

다만 임대주택 비율 증가, 공공과의 수익 배분, 조합원 요구 미반영 등 변수가 많아 조합원 동의를 끌어낼지는 지켜봐야 한다는 관측이 많다.

◆ 소규모 정비사업, 규제 완화 등으로 공공재건축 유도

25일 정비업계에 따르면 서울시가 소규모재건축 사업 활성화를 위해 관련 법령이 제정되는대로 공공소규모재건축을 추진할 방침이다.  

공공소규모재건축은 사업구역 1만㎡ 미만, 기존주택 가구 수가 200가구 미만이고, 노후·불량건축물이 3분의 2 이상의 조건을 모두 충족하는 주택단지를 재건축하는 사업이다. 한국토지주택공사(LH)·서울도시주택공사(SH)등이 참여해 규제를 완화하고, 주택공급을 늘린다.

그동안 소규모주택 정비사업은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 등이 진행돼 왔다. 작은 규모이다 보니 수익성이 크지 않아 대형건설사들은 대부분 참여하지 않고, 중소형 건설사 위주로 참여해 왔다. 사업 과정에서 분쟁으로 사업이 원활하게 진행되지 못했었다. 공공기관이 참여해 원활하게 진행되지 못하던 사업의 추진력을 높일 것으로 보인다.

공공소규모재건축 관련 법안은 지난 7일 천준호 더불어민주당 의원이 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 일부개정안을 발의한 상태다.

법안에 따르면 공공소규모재건축 사업지는 법적 상한용적률에 최대 120%에 이르는 용적률 인센티브가 주어진다. 예를 들면 서울시의 3종 일반주거지역 용적률은 조례상 250%이지만 공공 소규모재건축사업으로 추진하면 법적 상한 용적률 300%에 1.2배가 추가돼 최대 360%까지 올릴 수 있다.

기존 가로주택정비사업처럼 일조권 규제가 완화되고, 필요한 경우 사업구역에 편입하는 토지면적을 확대할 수 있다. 사업의 원활한 추진을 위해 통합심의도 포함된다.

공공임대주택 기부채납 비율은 20~50%다. 일반적인 기부채납 비율이 50% 안팎인데 비해 20%까지 비율을 낮출 수 있다. 이는 소규모 단지의 특성상 임대주택 비율이 높을 경우 수익을 내기 어려운 점이 반영된 것으로 보인다.

◆구로·강남·관악구 일대 대상지 많아...수익성이 관건

서울시에 따르면 공공소규모재건축 사업 대상지는 준공한지 30년 이상된 곳을 기준으로 1070개 단지 6만가구에 이른다.

공공소규모재건축은 저층 빌라나 소규모 아파트 단지들이 많은 구로구, 강남구, 관악구, 강서구 지역에 대상지가 많을 것으로 보인다.

현재 서울시에서 소규모재건축 추진 조합이 설립된 곳이 76단지 5856가구에 이른다. 서울시는 이들 단지들을 대상으로 공공소형재건축을 유도해 2023년까지 1만가구 공급을 목표로 하고 있다.

주민들이 원하는 만큼의 수익성이 나올지 여부가 사업 성패를 가릴 것으로 보인다. 다른 재건축과 마찬가지로 공공소규모재건축도 30가구 이상이면 분양가상한제가 적용되고, 초과이익환수도 이뤄진다. 여기에 20%로 비율을 낮출 수 있지만 공공임대주택 비율도 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "소규모 재건축이라 일반분양이 많지 않아 수익을 내는데 한계가 있다"면서 "서울시 목표의 절반 수준 이상 된다면 사업이 성공한 것으로 볼 수 있다"고 말했다.

krawjp@newspim.com

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