- 전 세계 주택가격 명암 뚜렷, 추세는 아직도 '하락' 쪽
- 일본 경험 반복할라, '이지머니' 때 되면 거둬야

[뉴스핌=김사헌 기자] 금융 위기 이후 추락하던 미국 주택시장이 살아나고 있다는 소식이지만, 유로존 주변국 시장은 컴컴한 어둠 속으로 빠져들고 있는 등 아직도 전 세계적으로 주택가격 하락세가 이어지고 있는 것으로 확인됐다.

독일과 같이 주택 호황기를 거치지 않은 탓에 이런 추세에서 비켜나 있지만, 아직도 주택가격이 상대적으로 고평가되어 하락 중인 나라들은 일본의 경험을 제대로 이해할 필요가 있다는 지적이다.

글로벌 유력 경제 주간지 이코노미스트(The Economist)는 최신호(12일자) 기사를 통해 "주요국 주택가격 추세를 분석한 결과 가격이 상승하는 곳과 하락하는 곳이 반반으로 대조가 뚜렷하다"면서, "주택 가격 수준을 보니 이 역시 고평가된 곳과 저평가된 것의 차이가 명백했고 캐나다와 홍콩 그리고 싱가포르가 취약해 보인다"고 전했다.

미국은 위기 이후 주택가격이 20.5% 하락했지만, 지난 1년 동안은 4.3% 올라 기대감을 주고 있다. 하지만 전체적인 추세는 여전히 "하락" 쪽이다. 캐나다 같은 곳도 지난해 3.3% 상승률을 기록했지만, 2011년의 7% 대 상승률에 비해서는 둔화되는 등 가격 상승세를 보인 나라들도 부진했다.

이번에 이코노미스트는 주요국 주택가격이 '적정 가격'과 비교해 저렴한지 여부를 측정해 본 결과 임대가격 대비 주택가격 비율 면에서 캐나다는 무려 78% 고평가된 반면 일본은 37%나 저평가될 정도로 차이가 컸다고 소개했다. 1인당 가처분소득 대비 주택가격의 면에서는 프랑스가 35% 고평가된 반면 일본이 36% 저평가된 것으로 나타났다.

미국의 경우 전자의 기준으로는 7% 저평가된 상태였고, 후자의 기준으로 보면 20%나 저평가된 것이기 때문에, 사상 최저치인 모기지 금리와 함께 연방준비제도의 지속적인 초저금리 약속을 감안한다면 주택가격 회복이 상대적으로 지속가능한 기반을 갖춘 것으로 풀이된다.

이에 비해 스페인의 경우 가격 하락세가 가속화되고 있고, 이탈리아나 프랑스도 상황이 악화되고 있다. 임대가격 대비로 50%나 고평가된 것으로 나온 프랑스는 고평가 수준이 20% 정도인 스페인과 이탈리아와도 비교되는데, 다만 이들 나라에 비해 실업률이 상대적으로 낮고 은행 여건이 덜 나쁘기 때문에 주택 가격 급락세가 연출되지는 않을 것이란 진단이다.

독일은 금융 위기 전 주택 경기 호황을 겪지 않았던 덕분에 평가 기준을 적용했을 때 약 17% 저평가된 것으로 나타났다. 지난해 독일 주택가격은 2.7% 오르면서 2년 연속 완만한 상승 속도를 유지했다.

영국은 최근 5년 동안 주택 가격 하락세가 지속됐지만, 아직 고평가된 것으로 나타났다. 다만 스페인이나 아일랜드에 비해서는 사정이 나아 보인다.

다만 이코노미스트는 주택 가격 고평가가 극심한 캐나다의 경우가 주목되며, 홍콩과 싱가포르 등도 고평가 수준으로 볼 때 앞으로 가격 하락 변동성에 취약해 보인다고 분석했다.

이코노미스트는 적정 가치 기준에 비해 저평가 혹은 고평가 상황은 생각보다 오래 갈 수 있는데 위기 이후 급락세를 겪은 나라는 숨 쉴 수 있는 공간이 있겠지만 그렇지 않은 경우는 일본과 같이 오랜 기간 저평가 상태가 지속되는 경우를 맞이할 수 있다고 지적했다.

따라서 중앙은행은 언젠가 완화정책을 거두어 들여야 할 것이며, 주택시장 상황이 너무 않 좋다면 그런 상황이 지난 후에는 반드시 그래야 할 것이라고 충고했다.

한편, 이코노미스트는 특히 최근 캐나다 중앙은행에서 영란은행(BOE) 차기 총재로 자리를 옮기게 된 마크 카니에 대해서 "호화로운 보수를 조율하는 솜씨 뿐 아니라 [문제 발생 전에] 자신을 팔 시점을 미리 잘 선택한 것 같다"면서 캐나다 주택시장의 상황에 대해 우려의 시선을 강조했다.

[뉴스핌 Newspim] 김사헌 기자 (herra79@newspim.com)