이 글은 로이터 칼럼니스트 마틴 허친슨의 개인 견해임을 밝힙니다.
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*게리 실링, 美 주택가격 20% 추가 하락 전망
*금리인상 전망과 엄청난 대기 매물이 주택시장에 부담
*현재 주택가격, 주기상 저점인 93년 9월의 저점 대비 30% 높은 수준
[워싱턴=뉴스핌 장도선 특파원] 미국의 주택 가격이 정점을 찍은 지 5년이 지났지만 미국의 주택 가격은 여전히 바닥이 보이지 않는 상황이다. 주택가격은 2009년 바닥에서 반등세를 보인 뒤 다시 하락하고 있으며 거래도 매우 부진한 모습이다.
이는 인플레이션을 관찰하는 통화정책결정자들에게 또하나 복잡한 문제를 제기한다. 인플레 억제를 위해 금리를 올릴 경우 주택시장에 더욱 타격을 줄 수 있다는 사실이다.
2006년 정점에 달한 주택 거품은 그 원인을 상당 부분 FED(연준)의 정책에서 찾을 수 있다. 앨런 그린스펀 의장 시절 FED는 2001년 불경기와 그 이후 금리를 인플레이션보다 한참 낮은 수준으로 유지했다.
S&P/케이스-실러 20대 도시 주택지수에 따르면 미국의 평균 주택 가격은 2006년 정점을 찍은 뒤 이후 3년간 32%나 급락했다. 주택 가격은 2009년 6월 바닥권에서 탈출, 12개월간 5% 반등했다.
하지만 이 같은 반등세는 오래 지속되지 않았다. 2010년 4월 연방정부의 신규주택구입자를 위한 세금혜택이 종료되면서 주택 가격 반등은 막을 내렸다.
집값은 다시 내리막길을 걷기 시작했다. 1월 기준 케이스-실러 지수는 7개월 전의 미니 고점(mini-peak)에 비해 4%나 하락했다.
미국의 고용시장은 최근 몇달 긍정적 추세를 보이고 있으며 이는 주택가격 상승에 기여할 것으로 보인다. 완만한 인플레이션도 주택구입 능력을 높여줄 것으로 예상된다.
그러나 주택가격이 앞으로 상당폭 추가 하락할 수도 있음을 보여주는 요인들이 발견된다.
첫째, 금리가 인위적으로 낮게 유지되고 있다는 점이다. 인플레이션 속도가 점차 빨라지면서 금리는 실질적으로 하락하고 있다. 이에 힘입어 NAR(전미부동산중개인협회)의 affordability index는 지난 2월 사상 최고 수준인 192.3을 기록했다. 미국의 주택가격 수준은 낮은 모기지 금리에도 더욱 평평해질 수 있음을 시사한다.
둘째 요인은 소화해야 될 주택 재고가 많다는 사실이다. 공식 발표되는 주택 재고 물량 자체도 많지만 실제 매물은 이를 능가한다. 차압 절차를 밟고 있는 주택과 주택 대출금이 주택 가치를 초과하는 주택들은 지금 당장 눈에 보이지 않는 매물이라고 할 수 있다.
다시 역사를 되돌아 보자. 미국의 주택 가격은 주기상 저점이었던 1993년 9월에 비해 아직 30% 이상 높은 수준이다.
좀 더 구체적으로 분석해보자. 이코노미스트 게리 실링은 미국의 주택가격이 앞으로 20% 더 하락할 것으로 믿는다. 그의 견해가 지나치게 비관적일 지도 모른다. 하지만 주택가격이 주택 차압과 높은 재고 부담으로 인해 역풍을 맞고 있다는 것은 분명하다.
연준의 어려움은 여기에 있다. 지난 1월 현재 케이스-실러 20대 도시 주택가격은 과거의 정점에 비해 31% 낮은 수준이며 다시 하락세를 보이고 있다.
15일(현지시간) 발표된 미국의 3월 CPI(소비자물가지수)는 0.5% 상승했다. 미국의 인플레이션 압력이 서서히 고개를 들고 있는 것으로 보인다. 이는 미국의 정책결정자들이 조만간 금리인상을 고려해야 한다는 것을 의미한다. 그리고 금리가 오를 경우 모기지 비용이 상승, 주택가격은 더욱 하락하게 될 것이다.
미국의 주택경기가 바닥을 친지 5년이 지났지만 주택 소유주들은 아직 낙관할 이유가 많지 않다.
[NewsPim]장도선 기자 (jdsmh@newspim.com)
