[뉴스핌=노종빈 기자] 미국 주택시장이 바닥권에 근접했다는 관측이 나오고 있지만 상업용 부동산 시장은 더 악화될 가능성이 있다는 관측이 나왔다. 이로 인해 리츠(REIT) 등 부동산 관련 투자 업종 주식들의 타격 가능성도 제기되고 있다고 월스트리트 저널(WSJ)이 3일 보도했다.

사무용 건물 및 쇼핑몰 등에 주로 투자해 온 리츠 업종 주식들은 지난 3월 초 18년래 최저치를 기록한 뒤 이후 60%의 상승세를 보여왔다. 만기까지 최소 2년 이상의 기간이 남아 있는 리츠 업종은 자산가치 하락, 임대율 하락으로 인한 수익성 악화 등의 많은 위험요인을 안고 있다.

1990년대 초반 많은 리츠 관련 종목들이 상장되면서 리츠는 주식 및 채권 사이의 장점을 가진 것으로 인식돼 왔다. 실제로 투자자들은 리츠를 통해 높은 배당수익을 즐겼으나 최근에는 리츠의 변동성에 큰 타격을 입어야 했다. 리츠 업종은 지난해 9월말부터 올해 3월말까지 57%나 급락했다.

리츠 시장에서 지난 2008년말과 2009년 초로 예상됐던 최악의 위기 상황은 실제로 발생하지 않았다. 하지만 지난해 거대 쇼핑몰 개발업체인 제너럴그로스 프로퍼티스가 파산하는 등 상황은 개선되지 않았다.

많은 리츠업체들은 배당금을 줄이고 신규투자자금을 유치해 재무상황을 개선해갔다. 하지만 다가오는 위험을 방어하기에는 턱없이 부족한 상황이다.

리서치어필리에이츠의 로버트 아노트 금융전략부문 회장은 "추가적인 쇼크가 6개월~12개월내에 발생할 수 있다"고 경고한다.

리츠는 오는 2013년까지 1520억달러의 자금을 재조달해야 할 전망이다. 대형 부동산 개발업체인 머과이어 프로퍼티의 경우 전체 자산대비 채무비율이 94%에 이르고 있다. 채무비율은 60%만 넘어도 견디기 어려운 수준이다. 킬로이 리얼터의 경우 임대율이 85%에 불과하다. 이는 간신히 채권자들과의 계약을 해지당하지 않고 유지할 수 있는 수준이다.

하지만 리츠 업종 전반적으로 주가는 결코 싼 편은 아니다. 또 배당금이 높은 편도 아니다. 주가 하락으로 한 때 10%대까지 올랐던 주당 배당률은 주가가 회복하며 4.7%까지 떨어졌다. 이는 대부분의 회사채 이자율보다도 악화된 수준이다.

최근의 리츠 부문의 상승에도 불구하고 다우존스 리츠 업종지수는 지난 2007년 2월 최고치에 비해 2/3나 하락한 상태다. 올해들어 다우존스 산업지수가 4.5% 상승했지만 다우존스 리츠 업종지수는 5.2%나 하락했다.

바클레이스 캐피털 리츠 리서치 부문의 로스 스모츠리치 대표는 "리츠 업종은 최근에는 급등세를 보였지만 이미 바닥이 크게 낮았던 상황이었다"며 "시장은 마치 모든 리츠업종 주식이 유동화되지 못할 것이라는 가정하에 거래되는 것처럼 보인다"고 말했다.

일반적으로 15 년 또는 30 년에 이르는 일반 주택 담보 조건과 달리 리츠 채무는 보통 3~7년 내에 만기된다. 따라서 신용 시장 상황이 긴박한 시점에는 연장이 힘든 상황이 발생하게 된다. 신용평가사 피치의 집계에 따르면 최근 단 4개 리츠만이 7%에서 10.75%의 높은 이자율을 지급하고 무담보채를 발행했다.

반면 일부 전문가들은 리츠 업종에 대해 최악의 시기는 지나갔고 내년부터는 반등세를 보일 것이라는 전망도 내놓고 있다. 부동산 투자업체인 코헨 앤 스티어스의 톰 보잘리언 부대표는 "최근의 자본 증강으로 경기침체를 극복할 시간을 번 셈"이라고 말했다.

알파인우즈캐피털의 새뮤얼 리버 대표는 "주택업종 주식은 지난 2005과 2007년에 최고치를 기록했다"며 "리츠도 2년뒤에는 회복세를 보일 가능성도 있다"고 말했다.