동양종금증권 이광수 애널리스트는 31일 정부의 미분양 해소대책과 관련, "준공 전 미분양 아파트 등에 대한 유동화 전제 조건은 건설사가 보유한 주택의 할인이 전제되어야 한다는 점"이라며 "향후 건설사의 수익성 하락은 불가피할 것으로 전망된다"고 분석했다.


다음은 리포트 내용.


30일 정부는 1. 금융권 PF대출 사업장 실태 조사 결과 및 대응 방안과 2. 민간 자금 활용 및 주택 수요 보완을 통한 미분양 해소 방안을 발표하였다.

주요 내용은 다음과 같다.

1. 금융권 PF 대출 사업장 실태 조사 결과 및 대응 방안
- 08년 9월 말 현재 부동산 PF대출 81.7조원, 양호 사업장 48조원, 악화 우려는 6.2조원
- 대응 방안 1) 부실 사업장 정리 2) 정상화 지원 3) 금융기관 PF 대출에 대한 사후 점검
- 의의: 신속한 부실 자산 정리를 통해 금융기관과 건설 회사 부동산 PF 불확실성 제거 기여

2. 민간 자금 활용 및 주택 수요 보완을 통한 미분양 해소 방안
- 민간 자금을 활용 하여 준공 전 미분양 아파트에 대한 자산 유동화. 공공 부문 신용 보강
- 주택 집단 대출 보증 비율 90%에서 100% 한시적 확대, 간접적인 주택 담보 대출 금리 인하
- 의의: 미분양 아파트의 핵심 사항인 준공 전 미분양 해소에 기여, 주택 수요 활성화

당 리서치는 정부의 대책을 통해 검토한 몇 가지 핵심 사항을 제기하고자 한다.

1) 준공 전 미분양 아파트 등에 대한 유동화 전제 조건은 건설사가 보유한 주택의 할인이 전제되어야 한다는 점이다. 따라서, 향후 건설사의 수익성 하락은 불가피할 것으로 전망된다.

2) 조사 자료에 의하면 착공 전 PF가 27.9조원인데, 이는 일반 주택 35평 기준으로 약 15만 가구 수에 해당한다. 부동산 시장이 현재와 같이 위축된 상황에서 추가적인 부동산 Financing이 불가능하다고 전제하면 향후 민간을 통한 주택 공급 부족으로 인해 미분양 주택 해소 후 주택 시장 혼란이 예상된다.

3) 정부의 신용 보강을 통한 민간 자본의 부동산 시장 유입은 부동산 시장이 폐쇄 시장(Closed market)에서 공개 시장(Open market)으로 바뀌게 되는 중요한 전환점이 될 것으로 전망된다.