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전형적 조정 VS 일시조정? 일단 관망 필요

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구루들, "저점매수 자제, 매도-안전자산 편입" 권고
중국증시가 꿈틀거리며 큰 폭 하락한데다 미국 서브프라임 모기지시장 우려가 확산된 가운데 글로벌 증시 급락양상이 전개되고 있음에도 불구하고 투자자들의 매수심리가 크게 손상되지 않고 있다는 지적이 나오고 있다.

이 때문에 이번 급락장세에 대해 글로벌 증시의 구루들이 "일단 조정장세가 지속될 것"이라며 조심할 것을 권고하고 있음에도 불구하고, 지난 해 급격한 조정과 같은 사태는 없을 것이란 주장도 상당히 강하게 제기되고 있다.

그 동안 과도한 포지션이 상당히 청산되었고 글로벌 통화긴축 우려가 후퇴한 데다 경기펀더멘털 상의 불확실성도 상대적으로 작은 편이란 것이 그런 주장의 배경으로 제시된다.

실제로 중국의 과열억제 정책에 대한 우려는 일부 불법적인 공모나 증권매매 행위에 대한 조사 우려와는 달리 장기적인 성장지속을 위해 합리적인 정책운용으로 평가된다.

또한 미국 서브프라임 모기지 시장의 우려는 실물 경제의 규모에 비추어 볼 때 파급효과가 크지 않을 것이란 정책당국자들의 지적도 나온 상태다.

다만 이번 조정을 바라보는 시각은 여전히 선진국 증시보다는 신흥시장 혹은 리스크시장의 급격한 조정 가능성으로 집중되고 있음을 감안해야 한다.

또한 글로벌 금융시장의 지나친 낙관으로 일부 조정이 불가필할 것이란 예상은 시장 내부에서부터 꾸준히 제기되어 왔기 때문에, 이번 조정이 쉽게 종결된다면 오히려 새로운 조정부담을 안고 가는 것일 수 있다.

특히 이번 달 독일 에센에서 열린 선진국 G7회담 공동성명서에서 "시장이 최근 경제변화에 따른 리스크를 제대로 반영해야 한다"고 경고한 데다 주요국 당국자들이 입을 모아 "일방적 베팅의 위험성"을 거론한 것을 주목할 필요가 있다.

로드리고 라토 IMF 총재가 "캐리트레이드가 세계경제의 위협요인이 될 수 있다"고 지적한 것을 감안할 때, 이번 사태를 가벼운 가치조정으로 치부하기도 쉽지 않아 보인다.

따라서 시장의 급격한 반등을 예상하기 힘들다면 당분간 조정국면이 전개될 지 일시적인 조정에 그칠 것인지 당장은 시장을 관망하면서 안전자산 및 종목으로 일부 갈아타는 것이 신중한 투자원칙을 지키는 일이 될 것으로 판단된다.

(이 기사는 28일 12시 34분 유료기사로 송고되었습니다.)

◆ 상황점검: 전형적인 조정양상인가

화요일 상하이 종합주가지수가 8.8% 하락한 것은 10년만에 최대 폭이었다. 그러나 이 지수는 외국인들이 투자할 수 없는 A주를 중심으로 이루어져 있기 때문에 파급효과는 작을 것이라는 지적이 많다.

그러나 중국 증시 급락은 유럽 증시를 거쳐 미국 증시로 전염됐다. 다우지수는 한때 4.3% 급락하는 등 911테러 사태 때 이후 5년여만에 최대 낙폭을 기록했다. 이 가운데 미국 10년 재무증권 수익률은 급격히 하락하며 지난 해 12월 이후 최저치를 기록했다.

사상 최저수준으로 하락했던 신흥시장 채권의 리스크 프리미엄은 급격하게 증가했다. JP모건의 EMBI+는 재무증권 수익률대비 182bp로 스프레드가 10bp 증가했다. 이날 브라질 증시는 4.6% 폭락했고 헤알화 가치는 2.6%나 감소했다.

미국 회사채 리스크 프리미엄도 확대되었으며 국제유가 및 상품 가격은 하락했고, 미국 달러화는 주요통화대비로 약세를 면치 못했다. 캐리트레이드 청산 경고가 발령되는 분위기였다.

앨런 러스킨(Alan Ruskin) RBS그리니치 캐피털 소속 수석국제투자전략가는 "이번 사태는 그 자체로 추가적인 하락을 불러일으킬 여지가 있는 전형적인 조정양상"이라고 규정한 뒤 "전체적으로 수렴되는 몇몇 이벤트가 존재하는 것으로 보인다"고 지적했다.

전문가들은 "중국증시발 조정"이라고 말하지만 사실 이번 조정 직전에 미국 부동산시장에 대한 우려가 크게 증가한 상황에서 앨런 그린스펀(Alan Greenspan) 전 연준의장이 올해 안으로 경기침체 가능성을 배제할 수 없다고 경고하는 등 충격요인이 이미 내재화된 상태였다.

특히 지난 주말 미국 재무증권 수익률이 '서브프라임 모기지' 충격으로 급격히 하락하면서 투자자들의 동요가 상당히 증가한 것으로 판단된다. 연준 관계자들이 계속 "파급효과는 미미할 것"이라고 주장했지만, 그 여파를 쉽게 가늠하기 힘들다는 평가가 많았다.

핌코(PIMCO)의 빌 그로스(Bill Gross) 수석투자전략가는 이를 이용해 "연준이 빠르면 올해 중반 금리를 인하할 수도 있을 것"이란 주장을 전개했다. 서브프라임 시장의 사태로 인해 연방기구의 감독과 기관의 대출기준이 강화되면 대출이 쉽지 않게 되어 주택시장은 물론 미국 소비경제에도 충격을 줄 수 있다고 주장한 것이다.

이처럼 미국 경기가 계속 둔화될 것이란 우려 속에 중국 정부 또한 경기과열 억제 정책을 추진할 것이란 우려는 글로벌 경제의 쌍두마차의 추진력 감소 전망을 이끌어 낼만한 상황이다.

이는 국제상품시장의 약세로 이어지면서 또한 '위험 회피' 양상을 유발해 신흥시장에 타격을 줄 가능성이 있다.

한편 이란의 핵 협상이 위기로 치달을 가능성이 있다는 두려움을 시장의 위험회피 심리를 더욱 강화할 가능성이 존재한다는 점도 부담이다.


◆ 단정하긴 이르지만, 2006년 조정 양상 재연되진 않을 듯

하지만 이번 사태에 대해 전형적인 조정양상이 지속될 것이라고 속단해서는 안된다는 신중한 의견도 제기되고 있다.

닉 파이퍼(Nic Pifer) 리버소스 인베스트먼트(RiverSource Investment) 수석 글로벌 채권담당은 "캐리트레이드나 외환, 채권 혹은 신흥시장 스프레드 등 최근 3개월 내지 6개월 동안 글로벌 위험거래가 급격한 속도로 이루어졌다는 점에서 보자면, 다양한 시장에서 상당한 사람들이 과도한 포지션을 청산한 것으로 보이며, 소규모 미니-리스크 이벤트와 같은 상황이 촉발될 가능성은 크지 않다"고 주장했다.

브라운브라더스해리먼(BBH)의 글로벌 외환전략가 마크 챈들러(Marc Chandler) 역시 유사한 견해를 제출했다.

챈들러는 "이번 조정에 따른 손실이 급격하기는 했지만, 그렇다고 아직 창문에서 뛰어내릴 단계는 아니다"라며, "다만 훨씬 더 '탐욕'으로 기울었던 투자심리가 이제는 '공포' 쪽으로 이동하는 것일 뿐"이라고 주장했다.

그는 아직 단언하기는 힘들지만 이번 조정국면이 지난 해 5~6월 전개된 것과 같은 신흥시장과 상품시장 그리고 여타 자산시장의 급격한 약세로 이어질 것이라고 볼 이유는 없다고 말했다. 전날 중국 증시 급락에도 일부 동아시아 자산시장은 상당히 안정된 흐름을 보였고 또한 일부 통화가치는 오름세를 보였다는 것을 그 증거로 제시했다.

비트 쇠겐탈러(Beat Soegenthaler) TD시큐리티즈 런던지사의 선임전략가도 최소한 신흥시장에 대해서는 같은 의견을 내놓았다.

그는 지난 해 조정국면에서는 EMBI 스프레드가 40bp 확대되고 다우지수가 8% 조정되었을 뿐 아니라 일부 금속선물가격이 25% 급락한 바 있다며, 그러나 "이번에는 지난 해보다는 위험이 더 작다는 것이 일반적인 평가"라고 지적했다.

특히 투자자들의 극단적인 포지션이 줄어들었으며 신흥시장의 질과 분상성이 높아졌고 글로벌 경제전망의 불확실성도 적은 편이라고 그는 강조했다.

앞서 리버소스의 파이퍼 전략가도 지난 해 조정국면은 연준의 지속적인 금리인상과 일본의 양적완화 정책 종료 그리고 중국과 유로존의 긴축 등 글로벌 중앙은행의 긴축정책 우려가 크게 작용했다는 점을 상기시켰다.

그러나 지금은 연준이 금리를 동결한 지 오래되었고 일본은행도 당분간 금리인상이 쉽지 않을 것이란 전망이 많은데다 유럽중앙은행도 한 두 차례 긴축으로 사이클을 닫을 것이란 예상이 나온 상태다. 더구나 미국과 중국을 중심으로 글로벌 경기가 둔화된다면 연준 등 주요 중앙은행들이 신속하게 금리인하에 돌입할 수 있을 것이라고 파이퍼는 주장했다.

결국 "지금 시장의 변동은 '찻잔 속의 태풍'에 불과할 것"이라고 파이퍼 전략가는 말했다.

러스킨 RBS 전략가는 지금 상황을 '시장의 심각한 추세 전환'이라고 보기 보다는 '가치조정'국면으로 보면서 "신흥시장 증시와 통화가치는 좀 더 변동성이 높아질 것이지만 미국 증시는 상대적인 회복탄력성을 보일 것"이라고 예상했다. "매물이 매물을 부르는 조정은 없을 것"이라고 그는 강조했다.


구루들, "저점매수 자제, 매도-안전자산 편입"권고

하지만 이번 글로벌시장의 급격한 조정이 어떤 식으로 전개될지는 누구도 예측하지 못하고 있는 이 때, 글로벌 금융시장에서 오랜 기간 단련된 명성 높은 투자전문가들의 충고는 소중한 지침으로 다가온다.

일단 다수 전문가들은 개시된 조정국면이 단기간에 끝날 것 같지는 않다는 지적을 내놓고 있으며, 따라서 금이나 재무증권 등 안전자산을 '피신처'로 활용하라고 주문했다.

일례로 1987년 증시 폭락을 예견한 것으로 유명한 마크 페이퍼(Marc Faber)는 "나 역시 투자자의 입장에서 지금은 저점매수보다는 추가 매도를 권고한다"며, "한 3개월 정도 기간을 두고 시장을 보면서 상황판단을 내려야 할 것 같다"고 지적했다.

BCA리서치 소속 전략가들 역시 그와 유사한 충고를 내놓으면서, 특히 중국의 경우 반등까지 20~30% 정도 조정국면이 전개되더라도 놀라지 않을 것이라며 "안전띠를 단단히 묶어야 한다"고 경고했다.

한편 정량모델을 이용해 시장을 예측하고 있는 벨킨(Belkin Ltd.)사의 대표인 마이클 벨킨(Michael Belkin)은 자신들이 이미 1월부터 약세장을 예고해왔다며, 앞으로 시장은 200일 이동평균선까지, 나아가 200주 이동평균선까지도 조정받을 가능성이 열렸다고 주장했다.

이런 주장이 맞는다면 S&P500지수는 약 6~10% 추가 조정이 예상되며, 유럽의 다우스톡600지수는 7.1%~28% 하락할 가능성이 있게 된다. 토픽스(TOPIX)의 경우 10%~29%, 모건스탠리신흥시장지수(EMI)의 경우 13%~38% 조정 전망이 열린다.

벨킨 대표는 "지나친 낙관에 기초한 버블 장세는 급격한 조정 이후 반등 그리고 다시 추가적인 급락의 반복을 통해 조정과정을 거치게 된다"며, "그 동안 과도하게 올랐던 글로벌 금융시장은 레버리지를 통해 형성된 파생상품시장이 마진콜 상태에 치달으면서 청산 국면 직전까지 몰릴 것으로 예상된다"고 경고했다.

벨킨은 이미 1999년 나스닥지수의 급등과 2000년 기술주 붕괴 그리고 2002년말 기술주의 랠리를 예상할 정도로 정확한 예측력을 자랑해왔으며, 지난 해 5~6월 글로벌 증시의 급락과 7월 반등 역시 예상한 바 있다고.

이 같은 전문가들이 충고와 경고를 수용한다면 투자자들은 당분간 금이나 재무증권 같은 안전자산을 편입하는 것이 대안으로 판단된다.

이미 마크 페이버는 연초 연간 투자전망을 제출할 때 투자자들에게 금 투자를 늘리는 것이 좋을 것이란 의견을 제출한 바 있다.

그는 당시 금융시장이 급격하게 하락할 경우 연준이 공격적으로 금리인하를 단행하여 인플레이션 우려를 촉발시킬 가능성이 있다고 경고하기도 했다.

물론 투자자들은 급락장에서도 포지션을 모두 청산하지는 못한다. 주식 반등을 염두에 둔 펀드매니저들 역시 쉽게 시장을 떠나기 힘들다. 이 때문에 급락장세에서 상대적으로 안전한 헬스케어, 설비 및 기초소비업종주의 편입을 늘리는 것이 대안이 될 수 있다.

메릴린치(Merrill Lynch Co.)의 전략가들은 채권시장에서도 좀 더 안전한 쪽으로의 도피를 권고했다. 당장은 크게 낮은 수준인 재무증권과 정크채의 스프레드가 크게 확대될 것은 분명하며, 따라서 우량 회사채 쪽으로 이동하는 것이 유리하다는 것이다.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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