｢부동산 시장｣ 안정을 위한 제도개편 방안 요약분입니다.자세한 내용은 전문가리포트에서 보실 수 있습니다.
Ⅰ. 제도개편의 배경
1. 최근 시장동향 및 전망
◈ ｢11.15 방안｣ 발표 이후 주택시장이 소강상태를 보이고 있으나, 공급확대가 단기간내에 실현되기 어려워 시장의 신뢰가 회복되었다고 평가하기는 어려운 상황
◈ 또한, 시중 유동성의 부동산 시장 쏠림현상이 상존하고 있어 시장불안의 한 요인으로 작용
(1) ｢11.15 방안｣ 이후 부동산 시장 동향
□ (매매시장) 수도권 지역의 경우 대책발표 전 2% 내외의 높은 상승세가 0.2～0.3% 수준으로 대폭 둔화되어 소강상태
ㅇ 지난 연말 종부세 부과, 주택담보대출 관리강화, 분양가 상한제 확대시행 발표 등 정부의 시장안정 방안이 작동하면서 관망세가 확산된 데 기인
□ (전·월세 시장) 계절적 비수기에 접어들면서 상승세가 큰 폭으로 축소되어 안정세를 유지
* 주간 전세가 상승률 (%) :
수도권 (`06.11.6) 0.4→ (11.27) 0.2 → (`07.1.1) 0.1
서 울 (`06.11.6) 0.5→ (11.27) 0.1 → (`07.1.1) 0.1
(2) 공급측 요인
공급확대에 대한 심리적 기대감은 형성되었으나, 공급시차로 인해 공급증가를 체감하기 어려워 공급확대에 대한 국민들의 신뢰가 확고하다고 보기는 어려운 상황
전·월세 수급문제가 완전히 해소되지 않은 상황
ㅇ 최근의 주택가격 상승이 전세가격 인상요구로 작용하고,
저금리 기조의 지속으로 ｢전세의 월세 전환｣ 현상이 계속될 가능성
(3) 수요측 요인
주택담보대출이 둔화되고는 있으나, 향후 주택가격 상승에 대한 기대가 완전히 해소되지 않을 경우 대출증가세가 지속될 가능성 ⇒ 지속적인 모니터링이 필요한 상황
ㅇ 일각에서 부동산 버블 붕괴우려가 제기되고 있는 가운데 일부 부동산 전문가들은 금년 상반기 중 여전히 강세를 예상
개발계획의 추진 과정에서 토지보상 자금 규모가 증가
⇒ 부동산 투자 성향이 높은 토지보상자금이 서울·수도권 지역에 지속적으로 유입될 경우 시장불안을 야기시킬 우려
(4) 시장의 상반된 기대
□ 일반국민들은 분양가 인하 및 공급확대와 함께 분양가의 내역이 투명하게 공개되기를 기대
ㅇ 택지비, 기본형건축비 등이 과도하여 분양가가 부풀려져 있다고 비판
□ 한편, 경제계와 부동산 시장 전문가들은 분양가에 대한 과도한 규제가 공급위축을 야기하고 결과적으로 부동산시장 불안으로 연결될 것으로 우려
2. 제도개편의 기본 방향
◈ 시장의 상반된 요구를 고려하여
ㅇ 원가공개 확대 등을 통해 투명성을 제고하고 분양가가 실질적으로 인하되도록 하되
ㅇ 기업의 부담과 부작용이 최소화되도록 제도개편 방안을 강구
◈ 한편, 기존의 투기억제 시책은 흔들림 없이 추진하고 시장불안 가능성에 선제적으로 대응하기 위한 유동성 관리방안을 마련
(1) 분양가 인하를 통한 시장안정 도모
분양가(택지비, 기본형건축비, 가산비)의 구성내역 및 산정 기준을 엄밀히 재정립
ㅇ 모든 시·군·구에 ｢분양가심사위원회｣ 설치를 의무화하여 분양승인을 내실 있게 운영
공공택지에 대해서는 원가공개 항목을 대폭 확대하고 공공택지 조성 원가를 공개하여 투명성을 제고
민간택지내 분양주택에 대한 분양가 상한제를 실시하여 실질적인 분양가 인하를 유도
ㅇ 수도권 전역 및 지방의 투기과열지구에 한해 ｢분양가심사위원회｣가 지자체별 특성을 감안하여 기본형건축비를 조정토록하고
ㅇ 가산비 등 7개 항목에 대한 분양원가를 지자체가 공개하여 투명성 제고 요구에 부응하되 기업의 추가적인 부담을 최소화
▪(택지비) 감정평가액을 적용하고 ｢분양가심사위원회｣ 검증 후 사업장별로 공개
▪(기본형건축비 5개 항목) 시군구별 ｢분양가심사위원회｣가 지역특성을 고려하여 조정한 구체내역
- 관할구역에 공통 적용되는 기본형건축비를 지자체가 일괄 공개
(개별기업이 상세내역을 사업장단위로 공표하지 않음)
▪(가산비) ｢분양가심사위원회｣가 구체적인 가산내역과 산출근거를 검증한 후 사업장별로 공개
환매조건부·토지임대부 분양의 시범실시, 마이너스 옵션제의 제도화와 함께 무주택 서민의 주택구입 기회를 확대하는 방향으로 청약제도를 개편
(2) ｢11.15 방안｣이 제시한 공급물량을 조속히 가시화
후분양제 실시를 1년 연기
민간택지내 ｢공공·민간 공동사업 제도｣ 도입
ㅇ 민간이 사업대상 토지의 일정규모 이상(예 50%)을 매수한 상태에서 알박기·매도거부로 사업이 곤란한 경우
- 주공 등 공공이 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하고 수용권을 실행하여 잔여토지를 매수한 후 사업에 공동참여
ㅇ 민간택지내 주택사업의 최대 애로요인인 알박기와 토지이용규제 문제를 동시에 해결
｢11.15 방안｣에서 제시한 주택공급 로드맵의 추진상황을 재점검하고 공급애로요인을 해소
ㅇ 공급확대와 관련된 규제완화와 제도개선을 신속하게 추진
ㅇ 특히, 민간부문의 차질 없는 공급에 역점
(3) 공공부문의 역할 강화방안 마련
□ 기존 공공주택 공급계획과 별도로 추가적인 공공부문의 역할 강화방안을 강구
ㅇ 주공·지방공사 등 공공부문의 주택공급 물량을 확충하여 시장수급 조절 능력을 높이는 방안을 마련
(4) 장기 임대주택 확충, 전월세 대책 등을 통한 서민주거 안정
장기 임대주택 공급을 확대하고, 소득수준별 임대료 차등화, 주택바우처 제도 등을 통해 주거비 부담을 완화
금년 봄 전⋅월세시장의 불안 가능성에 대비하여 시장 안정을 위한 선제적 대책을 마련
(5) 투기수요 억제대책을 흔들림 없이 추진
기존의 조세형평성 제고와 투기수요 억제를 위한 시스템은 흔들림 없이 추진
부동산시장에 유입되는 과잉유동성 해소 방안을 마련
ㅇ 택지보상제도 개편, 주택담보대출 규제 개선 등을 통해 부동산 시장으로의 단기 유동자금 유입을 억제
Ⅰ. 제도개편의 배경
1. 최근 시장동향 및 전망
◈ ｢11.15 방안｣ 발표 이후 주택시장이 소강상태를 보이고 있으나, 공급확대가 단기간내에 실현되기 어려워 시장의 신뢰가 회복되었다고 평가하기는 어려운 상황
◈ 또한, 시중 유동성의 부동산 시장 쏠림현상이 상존하고 있어 시장불안의 한 요인으로 작용
(1) ｢11.15 방안｣ 이후 부동산 시장 동향
□ (매매시장) 수도권 지역의 경우 대책발표 전 2% 내외의 높은 상승세가 0.2～0.3% 수준으로 대폭 둔화되어 소강상태
ㅇ 지난 연말 종부세 부과, 주택담보대출 관리강화, 분양가 상한제 확대시행 발표 등 정부의 시장안정 방안이 작동하면서 관망세가 확산된 데 기인
□ (전·월세 시장) 계절적 비수기에 접어들면서 상승세가 큰 폭으로 축소되어 안정세를 유지
* 주간 전세가 상승률 (%) :
수도권 (`06.11.6) 0.4→ (11.27) 0.2 → (`07.1.1) 0.1
서 울 (`06.11.6) 0.5→ (11.27) 0.1 → (`07.1.1) 0.1
(2) 공급측 요인
공급확대에 대한 심리적 기대감은 형성되었으나, 공급시차로 인해 공급증가를 체감하기 어려워 공급확대에 대한 국민들의 신뢰가 확고하다고 보기는 어려운 상황
전·월세 수급문제가 완전히 해소되지 않은 상황
ㅇ 최근의 주택가격 상승이 전세가격 인상요구로 작용하고,
저금리 기조의 지속으로 ｢전세의 월세 전환｣ 현상이 계속될 가능성
(3) 수요측 요인
주택담보대출이 둔화되고는 있으나, 향후 주택가격 상승에 대한 기대가 완전히 해소되지 않을 경우 대출증가세가 지속될 가능성 ⇒ 지속적인 모니터링이 필요한 상황
ㅇ 일각에서 부동산 버블 붕괴우려가 제기되고 있는 가운데 일부 부동산 전문가들은 금년 상반기 중 여전히 강세를 예상
개발계획의 추진 과정에서 토지보상 자금 규모가 증가
⇒ 부동산 투자 성향이 높은 토지보상자금이 서울·수도권 지역에 지속적으로 유입될 경우 시장불안을 야기시킬 우려
(4) 시장의 상반된 기대
□ 일반국민들은 분양가 인하 및 공급확대와 함께 분양가의 내역이 투명하게 공개되기를 기대
ㅇ 택지비, 기본형건축비 등이 과도하여 분양가가 부풀려져 있다고 비판
□ 한편, 경제계와 부동산 시장 전문가들은 분양가에 대한 과도한 규제가 공급위축을 야기하고 결과적으로 부동산시장 불안으로 연결될 것으로 우려
2. 제도개편의 기본 방향
◈ 시장의 상반된 요구를 고려하여
ㅇ 원가공개 확대 등을 통해 투명성을 제고하고 분양가가 실질적으로 인하되도록 하되
ㅇ 기업의 부담과 부작용이 최소화되도록 제도개편 방안을 강구
◈ 한편, 기존의 투기억제 시책은 흔들림 없이 추진하고 시장불안 가능성에 선제적으로 대응하기 위한 유동성 관리방안을 마련
(1) 분양가 인하를 통한 시장안정 도모
분양가(택지비, 기본형건축비, 가산비)의 구성내역 및 산정 기준을 엄밀히 재정립
ㅇ 모든 시·군·구에 ｢분양가심사위원회｣ 설치를 의무화하여 분양승인을 내실 있게 운영
공공택지에 대해서는 원가공개 항목을 대폭 확대하고 공공택지 조성 원가를 공개하여 투명성을 제고
민간택지내 분양주택에 대한 분양가 상한제를 실시하여 실질적인 분양가 인하를 유도
ㅇ 수도권 전역 및 지방의 투기과열지구에 한해 ｢분양가심사위원회｣가 지자체별 특성을 감안하여 기본형건축비를 조정토록하고
ㅇ 가산비 등 7개 항목에 대한 분양원가를 지자체가 공개하여 투명성 제고 요구에 부응하되 기업의 추가적인 부담을 최소화
▪(택지비) 감정평가액을 적용하고 ｢분양가심사위원회｣ 검증 후 사업장별로 공개
▪(기본형건축비 5개 항목) 시군구별 ｢분양가심사위원회｣가 지역특성을 고려하여 조정한 구체내역
- 관할구역에 공통 적용되는 기본형건축비를 지자체가 일괄 공개
(개별기업이 상세내역을 사업장단위로 공표하지 않음)
▪(가산비) ｢분양가심사위원회｣가 구체적인 가산내역과 산출근거를 검증한 후 사업장별로 공개
환매조건부·토지임대부 분양의 시범실시, 마이너스 옵션제의 제도화와 함께 무주택 서민의 주택구입 기회를 확대하는 방향으로 청약제도를 개편
(2) ｢11.15 방안｣이 제시한 공급물량을 조속히 가시화
후분양제 실시를 1년 연기
민간택지내 ｢공공·민간 공동사업 제도｣ 도입
ㅇ 민간이 사업대상 토지의 일정규모 이상(예 50%)을 매수한 상태에서 알박기·매도거부로 사업이 곤란한 경우
- 주공 등 공공이 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하고 수용권을 실행하여 잔여토지를 매수한 후 사업에 공동참여
ㅇ 민간택지내 주택사업의 최대 애로요인인 알박기와 토지이용규제 문제를 동시에 해결
｢11.15 방안｣에서 제시한 주택공급 로드맵의 추진상황을 재점검하고 공급애로요인을 해소
ㅇ 공급확대와 관련된 규제완화와 제도개선을 신속하게 추진
ㅇ 특히, 민간부문의 차질 없는 공급에 역점
(3) 공공부문의 역할 강화방안 마련
□ 기존 공공주택 공급계획과 별도로 추가적인 공공부문의 역할 강화방안을 강구
ㅇ 주공·지방공사 등 공공부문의 주택공급 물량을 확충하여 시장수급 조절 능력을 높이는 방안을 마련
(4) 장기 임대주택 확충, 전월세 대책 등을 통한 서민주거 안정
장기 임대주택 공급을 확대하고, 소득수준별 임대료 차등화, 주택바우처 제도 등을 통해 주거비 부담을 완화
금년 봄 전⋅월세시장의 불안 가능성에 대비하여 시장 안정을 위한 선제적 대책을 마련
(5) 투기수요 억제대책을 흔들림 없이 추진
기존의 조세형평성 제고와 투기수요 억제를 위한 시스템은 흔들림 없이 추진
부동산시장에 유입되는 과잉유동성 해소 방안을 마련
ㅇ 택지보상제도 개편, 주택담보대출 규제 개선 등을 통해 부동산 시장으로의 단기 유동자금 유입을 억제
