최근 정부가 분양가 상한제 등 분양시장규제 강화까지 검토하고 있는 가운데 더이상의 규제 및 정책보다는 공급확대와 보유세 강화 등 기존 정책을 유지하면서 시장 동향을 예의주시하는 것이 바람직하다는 주장이 나와 주목된다.

6일 한국금융연구원이 발표한 '주택시장 안정대책 평가 및 제안' 보고서에 따르면 정부는 지난해 주택가격 급등에 따라 보유세 및 양도세 강화, 주택담보대출에 대한 규제강화 등 주택수요 억제정책을 발표한데 이어 최근 후분양제, 분양가 공개, 분양가 상한제, 토지임대부 분양 및 환매조건부 분양 등 다양한 분양가인하 유도정책 도입을 검토하고 있다.

이는 지난 2003년 2월 참여정부 출범 이후 대형정책만 9번 발표했음에도 불구, 주택가격이 지속적으로 상승함에 따라 공급자에 대한 직접규제 정책의 필요성이 제기됐기 때문이라고 보고서는 전했다.

보고서는 그러나 원가공개 및 분양가상한제와 같은 가격통제 정책은 단기적으로 효과가 있을 수 있으나 주택가격 안정을 위한 장기적 정책수단이 될 수 없다고 지적했다.

분양가에 상한을 둘 경우 장기적으로 주택공급량이 줄어들고 주택의 질 또한 저하될 가능성이 있어 항구적인 정책수단으로 사용하기에는 한계가 있기 때문이라는 설명.

또 원가공개를 사기업에까지 강제하는 정책 도입은 주택공급자의 이윤을 줄여 주택을 싸게 공급하려는 의도이나 주택가격이 주변지역 수준으로 상승해 자본이득만 키우는 결과로 귀착될 가능성이 크다고 보고서는 덧붙였다.

환매조건부 분양제도의 경우 분양가를 낮춤으로써 저소득층의 주택마련을 돕기 위한 것으로 긍정적으로 판단되지만 현재 문제가 되고 있는 일부 인기지역의 주택가격을 안정시키기는 어려울 것이라고 강조했다.

토지임대부 분양 역시 시행에 필요한 초기투자비(토지매입비 등) 부담을 어떻게 해소할 것인지가 관건이라고 보고서는 전했다.

보고서는 따라서 주택수요 억제를 위한 정책수단으로는 금리정책과 같은 일반적 정책수단 뿐만 아니라 공급확대, 보유세 강화 등 주택시장 고유의 수단도 함께 고려하는 것이 바람직하다고 강조했다.

이순호 금융연구원 연구위원은 "금리인상은 경제전반에 미치는 여러 효과를 종합적으로 판단해 실시해야 한다"며 "보유세 강화는 장기적인 관점에서 주택가격 안정에 기여할 것으로 판단된다"고 말했다.

이어 "정부가 6억원 이상 주택을 대상으로 종합부동산세를 도입.시행중이나 향후 재산세와 종합부동산세의 통합 등 보유세제 개편에 대한 연구가 필요하다"며 "다만 양질의 주택을 지속적으로 늘려 보유세 인상이 주택가격 상승으로 전가되지 않도록 유의해야 한다"고 설명했다.

이 연구위원은 투기적 수요의 경우 LTV 또는 DTI 규제 강화로 인한 자금부족분을 전세금 인상으로 보충할 가능성이 있어 정책효과가 약화될 수 있으므로 임대차 제도를 정비해야 한다고 역설했다.

그는 "전세제도는 무주택자의 목돈마련에 도움을 주는 등 여러 장점이 있으나 투기적 수요자의 주택구입 자금의 주요한 원천 중 하나"라고 전제한 뒤 "장기적으로 세입자의 월세납입액에 대해 소득공제를 해주는 것과 같은 방안을 마련, 월세에 대한 실질 부담을 줄여줄 필요가 있다"고 말했다.

그는 특히 부동산가격 안정을 위한 많은 정책수단이 사용되고 있으며 이들 정책이 효과를 내기 시작할 경우 부동산시장이 안정될 수 있을 것으로 판단했다.

그는 "정부는 새로운 규제 및 정책보다는 공급확대와 보유세 강화 등 기존 정책을 유지하면서 시장 동향을 예의주시하는 것이 바람직하다" 고 밝혔다.

또 "정확한 분석없이 현재의 규제 및 정부개입이 지나치게 과도하여 부동산시장이 붕괴될 것이라는 주장은 오히려 불안심리를 자극, 혼란을 초래할 여지가 크다"며 "정부는 정책효과를 보다 엄밀하게 분석해 신중하게 발표해야 한다"고 덧붙였다.