금융감독원이 15일 발표한 '주택담보대출 리스크관리 강화 대책'에 대한 일문일답입니다.
* DTI를 수도권 투기과열지구 6억원초과 아파트로 확대한 이유는?
□ 소득증빙이 필요한 DTI규제를 비투기지역, 투기과열지구 전체 또는 저가(6억원 이하) 아파트 등에 대해 전면 적용하는 경우,
◦ 고령자, 자영업자 등 소득파악이 어려운 서민들의 주택금융 이용 기회가 원천적으로 상실될 수 있음
◦ 또한, 상대적으로 가격상승폭이 크지 않은 지방 소재 저가 아파트에 대해 DTI가 적용될 경우 미분양아파트 증가 등으로 지방 건설경기가 더욱 위축될 가능성
□ 따라서 금번에는 실수요자에게 미치는 충격과 부작용을 최소화 하는 범위 내에서 시행하고자 하는 것이며,
◦ 이러한 맥락에서 수도권 투기과열지구 6억원초과 아파트로 대상을 확대한 것임
□ 다만, 감독당국에서는 DTI조건이 적용되지 않는 주택담보대출에 대해서도 소득증빙 확보, DTI 산정 등 채무상환능력 심사를 대폭 강화하도록 지도․감독해 나갈 예정임
* 금번 주택담보대출 규제 강화조치로 판교당첨자에 대한 중도금대출에 미치는 영향은 없는가?
□ 판교 6억원초과(채권매입손실액 포함) 아파트 당첨자에 대한 중도금대출의 경우,
◦ 만기 3년이하 중․단기대출로서 금번 조치 이전 기준으로도 LTV 예외적용* 대상이 아니므로 40%의 LTV가 적용되며,
* 만기10년 초과, 거치기간 1년 미만, 원리금분할상환방식, 중도상환수수료 부과
◦ 판교는 투기지역이므로 금번 조치 이전 기준으로도 이미 DTI 40% 규제가 적용됨
⇒ 따라서 판교 6억원초과 아파트 당첨자에 대한 중도금대출은 금번 조치에도 불구하고 추가적인 영향을 받지 않게 됨
□ 한편, 시행일 이전 금융기관이 분양아파트 시행사(시공사) 등과 법률적으로 구속력 있는 대출계약을 체결한 경우,
◦ 동 분양아파트 중도금대출은 금번 조치 적용 대상이 아님
* DTI 조건(40%)에 따른 소득수준별 대출가능금액은 ?
□ 연소득 5,000만원인 차주에 대해 만기 15년, 원리금균등분할상환방식 대출을 취급하는 경우, DTI 40%에 해당되는 최대 대출가능금액은 2억원 수준
* 단, 다른 금융부채는 없으며, 금리는 5.77%(고정금리) 가정시
◦ 동 금액은 시가 6억원 APT의 33.4%, 시가 8억원 APT의 25.1%로 LTV 최고한도(각각 60%와 40%) 까지 대출받는 경우 (3.6억원 및 3.2억원)에 비해 각각 1.6억원, 1.2억원 감소한 수준
※ 한편, 시가 6억원 및 8억원 APT에 대해 각각 LTV 60% 및 40%까지 대출받기 위한 연소득금액은 각각 90백만원, 80백만원 수준
□ 연소득 5,000만원인 차주에 대해 만기 3년, 일시상환방식 대출을 취급할 경우, DTI 40%에 해당되는 최대 대출가능금액은 0.5억원 수준
* 단, 다른 금융부채는 없으며, 금리는 5.77%(고정금리) 가정시
◦ 동 금액은 시가 6억원 APT의 8.5%, 시가 8억원 APT의 6.4%에 불과한 수준으로 LTV 최고한도 (40%)까지 대출을 받게 될 경우(2.4억, 3.2억)에 비해 각각 1.9억원, 2.7억원 감소하게 됨
※ 한편, 시가 6억원 및 8억원 APT에 대해 LTV 40%까지 대출받기 위한 연소득금액은 각각 2.2억원, 2.9억원 수준
* DTI 조건(40%)에 따른 대출금액별 필요 소득규모는 ?
□ 확실한 소득증빙을 전제로 총부채상환비율(DTI) 40% 조건을 충족시키는 연소득 규모와 관련하여,
◦ 만기15년 원리금균등분할상환 방식으로 2억원 대출*을 받기 위해서는 연소득이 약 5,000만원 수준이 되어야 함
* 단, 다른 금융부채는 없으며, 금리는 5.77%(고정금리) 가정시
□ 한편, 위와 동일한 가정하에서 DTI 40%기준 적용시 대출만기․금액별 필요 소득규모는 다음과 같음
* 시행시기를 11.20(월)로 한 이유는?
□ 금번 추가조치 시행시기를 대책 발표 직후시점(11.16)보다 며칠 뒤인 11.20일(월)로 정한 것은 다음을 감안한 것임
◦ 금융회사들이 동 추가대책 시행을 준비(전산시스템 정비 등)하기 위한 시간이 필요
◦ 일정의 경과기간 없이 즉시 시행할 경우, 시행일 이전 체결된 당사자간 주택매매계약이 금번 조치로 인해 취소되는 등의 부작용 예상
- 예를 들어, 추가대책 발표 이전에 이미 수도권 투기과열지구 시가 6억원초과 APT 매매계약을 체결한 매수자가 추가대책으로 대출을 받지 못하게 되어 매매거래가 취소될 수 있으며,
- 이로 인해 거래당사자간 위약금 부담과 관련한 분쟁이 발생하는 등의 피해 예상
□ 따라서 금번 조치 시행일('06.11.20)전에 은행에 대출을 신청하여 승인(또는 전산등록)을 받는 경우에는 종전 규정에 따라 대출을 받을 수 있음
* DTI를 수도권 투기과열지구 6억원초과 아파트로 확대한 이유는?
□ 소득증빙이 필요한 DTI규제를 비투기지역, 투기과열지구 전체 또는 저가(6억원 이하) 아파트 등에 대해 전면 적용하는 경우,
◦ 고령자, 자영업자 등 소득파악이 어려운 서민들의 주택금융 이용 기회가 원천적으로 상실될 수 있음
◦ 또한, 상대적으로 가격상승폭이 크지 않은 지방 소재 저가 아파트에 대해 DTI가 적용될 경우 미분양아파트 증가 등으로 지방 건설경기가 더욱 위축될 가능성
□ 따라서 금번에는 실수요자에게 미치는 충격과 부작용을 최소화 하는 범위 내에서 시행하고자 하는 것이며,
◦ 이러한 맥락에서 수도권 투기과열지구 6억원초과 아파트로 대상을 확대한 것임
□ 다만, 감독당국에서는 DTI조건이 적용되지 않는 주택담보대출에 대해서도 소득증빙 확보, DTI 산정 등 채무상환능력 심사를 대폭 강화하도록 지도․감독해 나갈 예정임
* 금번 주택담보대출 규제 강화조치로 판교당첨자에 대한 중도금대출에 미치는 영향은 없는가?
□ 판교 6억원초과(채권매입손실액 포함) 아파트 당첨자에 대한 중도금대출의 경우,
◦ 만기 3년이하 중․단기대출로서 금번 조치 이전 기준으로도 LTV 예외적용* 대상이 아니므로 40%의 LTV가 적용되며,
* 만기10년 초과, 거치기간 1년 미만, 원리금분할상환방식, 중도상환수수료 부과
◦ 판교는 투기지역이므로 금번 조치 이전 기준으로도 이미 DTI 40% 규제가 적용됨
⇒ 따라서 판교 6억원초과 아파트 당첨자에 대한 중도금대출은 금번 조치에도 불구하고 추가적인 영향을 받지 않게 됨
□ 한편, 시행일 이전 금융기관이 분양아파트 시행사(시공사) 등과 법률적으로 구속력 있는 대출계약을 체결한 경우,
◦ 동 분양아파트 중도금대출은 금번 조치 적용 대상이 아님
* DTI 조건(40%)에 따른 소득수준별 대출가능금액은 ?
□ 연소득 5,000만원인 차주에 대해 만기 15년, 원리금균등분할상환방식 대출을 취급하는 경우, DTI 40%에 해당되는 최대 대출가능금액은 2억원 수준
* 단, 다른 금융부채는 없으며, 금리는 5.77%(고정금리) 가정시
◦ 동 금액은 시가 6억원 APT의 33.4%, 시가 8억원 APT의 25.1%로 LTV 최고한도(각각 60%와 40%) 까지 대출받는 경우 (3.6억원 및 3.2억원)에 비해 각각 1.6억원, 1.2억원 감소한 수준
※ 한편, 시가 6억원 및 8억원 APT에 대해 각각 LTV 60% 및 40%까지 대출받기 위한 연소득금액은 각각 90백만원, 80백만원 수준
□ 연소득 5,000만원인 차주에 대해 만기 3년, 일시상환방식 대출을 취급할 경우, DTI 40%에 해당되는 최대 대출가능금액은 0.5억원 수준
* 단, 다른 금융부채는 없으며, 금리는 5.77%(고정금리) 가정시
◦ 동 금액은 시가 6억원 APT의 8.5%, 시가 8억원 APT의 6.4%에 불과한 수준으로 LTV 최고한도 (40%)까지 대출을 받게 될 경우(2.4억, 3.2억)에 비해 각각 1.9억원, 2.7억원 감소하게 됨
※ 한편, 시가 6억원 및 8억원 APT에 대해 LTV 40%까지 대출받기 위한 연소득금액은 각각 2.2억원, 2.9억원 수준
* DTI 조건(40%)에 따른 대출금액별 필요 소득규모는 ?
□ 확실한 소득증빙을 전제로 총부채상환비율(DTI) 40% 조건을 충족시키는 연소득 규모와 관련하여,
◦ 만기15년 원리금균등분할상환 방식으로 2억원 대출*을 받기 위해서는 연소득이 약 5,000만원 수준이 되어야 함
* 단, 다른 금융부채는 없으며, 금리는 5.77%(고정금리) 가정시
□ 한편, 위와 동일한 가정하에서 DTI 40%기준 적용시 대출만기․금액별 필요 소득규모는 다음과 같음
* 시행시기를 11.20(월)로 한 이유는?
□ 금번 추가조치 시행시기를 대책 발표 직후시점(11.16)보다 며칠 뒤인 11.20일(월)로 정한 것은 다음을 감안한 것임
◦ 금융회사들이 동 추가대책 시행을 준비(전산시스템 정비 등)하기 위한 시간이 필요
◦ 일정의 경과기간 없이 즉시 시행할 경우, 시행일 이전 체결된 당사자간 주택매매계약이 금번 조치로 인해 취소되는 등의 부작용 예상
- 예를 들어, 추가대책 발표 이전에 이미 수도권 투기과열지구 시가 6억원초과 APT 매매계약을 체결한 매수자가 추가대책으로 대출을 받지 못하게 되어 매매거래가 취소될 수 있으며,
- 이로 인해 거래당사자간 위약금 부담과 관련한 분쟁이 발생하는 등의 피해 예상
□ 따라서 금번 조치 시행일('06.11.20)전에 은행에 대출을 신청하여 승인(또는 전산등록)을 받는 경우에는 종전 규정에 따라 대출을 받을 수 있음
