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[해외] 마이클 모스코우 시카고 연준 총재, "미국경제 전망" 주제연설 전문(원문)

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Remarks by Michael H. MoskowPresident and Chief Executive OfficerFederal Reserve Bank of ChicagoMcLean County Chamber of CommerceEconomic Vision LuncheonInterstate CenterBloomington, ILAugust 22, 2006 U.S. Economic Outlook*At its August meeting, the FOMC announced no change in the federal funds rate target, for the first time in 17 meetings. The front page headline of the Chicago Tribune was "Fed Stops Here." The Financial Times of London, however, had a different perspective. It argued that a careful reading of the statement accompanying the decision indicated just a pause in the rate cycle. To me these two stories illustrate the uncertainties of making monetary policy in today's complex economy.In addressing the current situation, three questions present themselves—regarding growth, inflation, and monetary policy. In terms of economic growth, the U.S. economy is decelerating from what have been relatively high growth rates over the last three and a half years. The first key question is: how will this deceleration in activity settle out? That is, will the current moderation in growth provide some counterweight against potential resource strains—or how likely is it that the moderation builds into a more significant slowing in economic activity?On the pricing front, core inflation has increased and now stands above the 1 to 2 percent range, which several policymakers—including myself—have identified as a comfort zone for inflation, or a zone consistent with price stability. So, the second key question is: when will inflation return to the comfort zone?In terms of monetary policy, the third key question is: how should policy react to these developments going forward? That is, against the backdrop of our policy goals, how should we assess the cross-currents and weigh the uncertainties about growth and inflation?In my remarks today, I'd like to give you my perspective on these three questions.Growth outlookTo start, it is useful to remember the Federal Reserve's policy mandate. In accordance with the Federal Reserve Act, the primary goals of monetary policy are to achieve maximum employment and price stability. For a variety of reasons, each of these goals requires some interpretation. One might take price stability to literally mean a flat level of prices, or zero inflation. But, as I'll discuss later, an inflation rate of zero isn't the best operational goal, so instead policymakers interpret price stability to be a low and stable rate of inflation. Similarly, maximum employment might be taken to literally mean that every person of working age has a job. But, at any given moment in time, many men and women voluntarily choose not to work and some are not employed because they are changing jobs. So instead, we focus on achieving maximum sustainable growth, which in turn creates the job opportunities that lead to the highest sustainable levels of employment.To set a benchmark for maximum sustainable growth, we often use a concept called potential output growth, or potential GDP growth. (GDP, or gross domestic product, is our broadest measure of economic output.) The potential growth rate of the economy depends primarily on two factors: how fast productivity grows and how fast the labor force grows.Productivity, which measures how much output can be produced by an hour's worth of work, receives most of the attention, in part because of the dramatic change we have seen in it during the past decade. Productivity growth had averaged less than 1-1/2 percent per year between the early 1970s and mid-1990s, but since then it has averaged over 2-1/2 percent per year.The sector with the most dramatic acceleration in productivity is manufacturing. Manufacturing productivity growth averaged 2.5 percent per year from the 1950s to the 1970s. But things changed beginning in the 1970s, as significant technological advancements spread through the manufacturing sector. For example, many manufacturers began investing in computer numerical code machine tools. These cut curves as easily as straight lines and build complex 3-D structures efficiently, thus reducing the number of machining steps that required human action. Other advances in technology, improvements in logistics, and better management of the workplace also created efficiency gains. Manufacturing productivity growth took off, averaging 2.9 percent per year in the 1980s, 3.8 percent in the 1990s, and then 5.0 percent during the past 5 years.These productivity gains are good for the country overall. But we should recognize that they aren't good for everyone. The human costs of this process can be significant, as individual workers are forced to change jobs or move into new industries. Many of these costs have been felt most acutely here in the Midwest.I do not want to minimize the impact of the job losses associated with changes in the economy, no matter what their source. We should strive to ease the transition for the impacted workers and their families, whether it is through financial assistance, retraining programs, or other efforts.But dynamic changes in the economy are important if we are to continue to increase overall incomes and our standard of living. Commentators often point to our manufacturing job losses as a sign that we are losing our edge in manufacturing. In fact, the job losses are an unfortunate consequence of the strength of productivity in the manufacturing sector. Even as the number of manufacturing jobs declines, factories in the United States are producing record volumes of machinery, computers, motor vehicles, plastics, and other manufactured goods—and in general they are producing them at lower costs—all due to strong productivity growth.Indeed, the underlying trends in productivity for manufacturing and other sectors of the economy remain quite solid today, and should continue to support a healthy growth rate of potential output.The other factor that affects potential output—the size of the available labor force—receives less attention. But, as our demographics change, it deserves more scrutiny. The growth in the labor force is slowing, reducing the potential growth rate of GDP. It also affects our benchmarks for one of the most closely watched economic statistics: payroll employment.There are two components to labor force growth: growth in the working-age population, and changes in how many people in that group participate in the labor force. Growth in the working-age population has slowed to 1.2 percent per year over the last 10 years, compared to a peak of nearly 2 percent in the mid-1970s. Over the next decade, it's projected to slow a bit further. These developments reflect the demographics of the baby boom and echo boom generations and patterns of immigration.The labor force participation rate, which measures the proportion of the population aged 16 and older that is working or actively looking for work, is also declining. The participation rate had been rising for many years, but it likely reached a peak in the late 1990s, and should continue to trend down over the next several years. Several factors are at work, but most importantly, labor force participation will be pushed down as the baby boomers wind down their careers, therefore increasing the share of the population that is retired. In addition, the long-running increase in women's participation has leveled off, and the long-running decline in men's participation continues.So the trends in both the growth of the population and labor force participation point to slower growth in the labor force. This has important implications for our benchmarks for the monthly employment statistics. Earlier in the decade, most economists estimated that job growth of about 150,000 per month was consistent with an economy expanding near potential. However, research at the Chicago Fed and elsewhere suggests that, given the slower growth in the labor force, monthly increases of roughly 100,000 are most likely consistent with potential.1 This transition has not yet been fully appreciated by market observers. In each of the past three months, financial markets have expected job growth of about 160,000 on average. When actual job growth averaged just above 100,000, many analysts interpreted this as a sign that the economy is growing slower than its potential. In contrast, we at the Chicago Fed see these numbers as actually consistent with an economy moving ahead at about its potential.That said, these changes in labor force growth also imply that, in the absence of changes in productivity trends, our estimates of potential GDP growth should be revised down 2 or 3 tenths of a percentage point to near 3 percent.Against this 3 percent figure, it is clear that the actual GDP growth rate of 3-1/2 percent that we experienced during the past few years is not sustainable. While it is natural for growth to be above trend for a time after a recession, the last recession ended almost five years ago. Consequently, a deceleration to average growth rates is only natural. If the economy continued to expand above potential, imbalances would develop that would lead to rising inflation and, possibly, the premature end of the expansion.On top of the natural deceleration in output, higher energy prices, the slowing in housing markets, and other factors should push near-term growth a bit below potential for a short period. However, I don't see evidence of a more worrisome downshift in activity. Importantly, the job market is solid: The unemployment rate is below 5 percent and, as I just noted, job creation has been consistent with potential output growth. And financing conditions appear reasonably accommodative. So businesses and consumers are likely to continue spending at a reasonably healthy rate.Of course, there are some risks. One relates to housing. The orderly declines that we've been expecting could become more significant. Housing had been an area of strength for an extended period during this business cycle. The large increases in home values added an indirect boost to household spending growth by increasing homeowners' wealth.Some analysts say that housing is overvalued and that prices are going to decline nationwide. To be sure, we currently are seeing a good deal of softening in housing markets, and home prices are increasing at a slower rate. Looking ahead, most forecasts for GDP growth factor in slow home price appreciation and marked declines in residential investment. But it seems unlikely that prices will actually decline for the nation overall. Housing markets are local in nature. Home prices have risen only modestly in Chicago, Bloomington, and most Midwestern cities; the largest increases have occurred in cities such as Miami, Phoenix, and Las Vegas. Even if there were large price declines in some cities, there probably would be little spillover to a more general drop in prices nationwide. And even if prices did decline nationally, history suggests that the impact on consumer spending would be modest and gradual.Another risk to the outlook relates to energy. Crude oil prices have more than doubled since 2002. Gas prices have moved well above $3 per gallon in many areas. And home heating and cooling costs are also elevated. Given the large amount we spend on imported energy, increases in oil and gas prices represent a sizable transfer of income from U.S. consumers to foreign producers, which can negatively affect economic growth.To date, the rapid increases in energy costs haven't led to much of a slowing in U.S. economic growth. Some of the negative effect of rising oil prices has been offset by solid productivity growth and accommodative monetary policy. Plus, the U.S. economy is less dependent on oil today. In 1980, it took the energy equivalent of 2-1/2 barrels of oil to produce one thousand dollars of real GDP; today, it takes the equivalent of 1-1/2 barrels. In addition, in the early 1980s, 11 cents of every dollar of consumer spending went to energy-related expenses; in 2005, it was only 8.5 cents. And, the increase in crude prices, after adjusting for inflation, is smaller than during the energy shock in the 1970s. The level remains below the peak reached in 1980 of $86 per barrel in 2005 dollars. Nevertheless, the cumulative effect of higher energy prices may yet have a more significant impact on economic activity going forward.Inflation outlookThe outlook for inflation also poses a number of concerns for policymakers. As I mentioned earlier, the Federal Reserve Act charges the FOMC with maintaining price stability, which is generally regarded as low and stable inflation.Many policymakers think about price stability as inflation staying within a certain comfort zone. For core PCE inflation—that is, for the Personal Consumption Expenditures index excluding food and energy prices—I set my comfort zone between 1 and 2 percent. That's the range of inflation rates I consider to be consistent with price stability. But that doesn't mean that I view the 1 to 2 percent range as a "zone of indifference." I think it's better to be in the middle of the range. In fact, some research suggests that an inflation rate of about 1-1/2 percent strikes a good balance between avoiding the costs of inflation with the value of having a cushion to push short-term real rates into negative territory in periods when the economy is weak.Given the shocks that are constantly hitting the economy, it's unrealistic to think we can always stay near 1-1/2 percent. So specifying a zone gives us a rough indication of where we should try to keep inflation, at least most of the time.For the past 27 months, the 12-month change in core PCE has been running at or above 2 percent, and is now 2.4 percent. One reason for core inflation being elevated has been the sharp run up in energy prices. Even though core inflation does not include energy prices directly, businesses may pass through higher energy costs to the prices of their products, thus raising core inflation. For example, airfares have increased because fuel costs have gone up. And the prices of other goods, such as sofas, have increased because they include foam cushions that are made with petrochemicals. In fact, the magnitude of the energy and commodity price increases has been large enough to account for a goodly portion of the increase in core inflation.Looking ahead, it's likely that core inflation will come down somewhat, but risks remain. The expected deceleration in economic growth will help avoid the inflation pressures from tightening resource constraints. Moreover, the oil futures market expects that oil prices will stabilize. Should this occur, once businesses adjust their own prices to cover the higher energy costs, overall inflation should return to its earlier rate.But there is a risk that core inflation could run above 2 percent for some time. We could yet see further cost shocks, and we no longer have excess capacity to help offset their effects on inflation. We also might not have seen the end of the effects of the highly accommodative policy that was in place during 2003 and 2004. As a result, economic growth could continue to average above potential for some time, putting further pressure on resources. And perhaps most importantly, inflation expectations could rise. Indeed, in recent weeks some financial market observers have questioned what a 1 to 2 percent inflation comfort zone means when core inflation has been above 2 percent for so long.Higher inflation expectations make it more difficult to keep inflation contained. If firms and workers expect inflation to be high, they will want to keep up with the perceived general increase in prices and costs. They will set higher prices and wages or build in plans for automatic increases. In this way, higher inflation expectations can boost actual inflation and become self-fulfilling. That is, they can lead to a persistently higher inflation rate, instead of simply a temporary increase. To date, inflation expectations appear to be contained. Nonetheless, we have to be vigilant in monitoring these expectations; if they did increase, it would be incumbent on the Federal Reserve to adjust policy in a way that would affirm our commitment to price stability.Policy implicationsOf course, the FOMC must consider both its goals of price stability and maximum sustainable growth in assessing risks to the outlook. We need to judge the likelihood of certain events occurring and understand the costs to the economy if they do. At the August meeting, the FOMC held the funds rate target at 5-1/4 percent, but it noted that "the extent and timing of any additional firming that may be needed to address these risks will depend on the evolution of the outlook for both inflation and economic growth, as implied by incoming information." By pausing at this time, the Committee will have more time to evaluate a variety of important developments. This was a constructive choice for a number of reasons.First, the amount of liquidity in financial markets. It continues to be difficult to judge just how restrictive or accommodative financial conditions are today. Despite the increase in the federal funds target from 1 percent to 5-1/4 percent, long-term interest rates remain low and financial liquidity appears to be deep . With more time, we'll be better able to determine the impact of past rate increases on financial conditions.Second, housing. While we factor a housing slowdown into our outlook, there is some evidence—such as higher rates of cancellation in homebuilding contracts—that the slowdown could be more extensive. Although it is only 5 percent of GDP, an unexpectedly sharp decline in residential investment could have significant implications for a number of other economic sectors. With more time, we can better assess the extent of the slowdown and possible spillover effects.Third, the resilience of growth. In the second quarter, GDP growth slowed to 2-1/2 percent, due to weaker household spending and business investment. I believe a good portion of this moderation was probably due to transitory and one-off events, such as the timing of shipments in transportation and communications equipment. But, more time will provide greater information about whether there is more fundamental weakening in the economy. Alternatively, growth could recover even more than expected.And finally, energy prices. Recent increases in core inflation have occurred at a time when energy and other commodity prices have been elevated. We expect these prices to a least level off. Accordingly, the passthrough effects on inflation from these cost increases should wane somewhat. More time and data will help us quantify the contribution of these effects.Of course, as I noted earlier, we are very concerned about inflation expectations. To date, they have been contained, even as core inflation has remained above 2 percent. This stability of expectations, so far, allowed us to wait and gain information on the other developments in the economy.Taking all of these factors into account, my assessment is that the risk of inflation remaining too high is greater than the risk of growth being too low. Thus some additional firming of policy may yet be necessary to bring inflation back into the comfort zone within a reasonable period of time. That decision will depend on how the incoming data affect the outlook. And we must remember that the typical lags are long between monetary policy actions and changes in inflation. So we need to balance the benefits of gaining new information against the costs of waiting too long. If inflation stays stubbornly high while we wait to see the effects of earlier policy actions, inflation expectations could increase—and that would be very costly.ConclusionIn conclusion, while the near-term policy path is uncertain, the FOMC's resolve to achieve price stability and sustainable growth remains certain. The credibility of the Federal Reserve is an important factor in the economy's long-term health, and it is an asset that we do not treat lightly. In the 1970s, we saw how rising inflation and eroding Fed credibility can disrupt the economy, and in the early 1980s, we saw the painful effects on American workers and businesses when the Fed had to act aggressively to lower inflation and inflation expectations.Looking ahead, I am optimistic about the fundamentals of the US economy. Together with our nation's core economic values—our belief in free markets and competition, our use of technology and innovation, and our openness to trade—the current environment of price stability, and the Fed's credibility to defend it, give the economy the ability to weather short-term challenges and provide a solid foundation to expand overtime.1 The methodology for forecasting labor force participation developed in Aaronson and Sullivan (2001) suggests that, currently, the participation rate is trending downward about 0.2 percentage point per year. Alternatively, Toosi (2005) forecasts a drop of about 0.1 percentage point per year over the next ten years, while Aaronson, et al (2006) predict a drop of about 0.3 percentage point per year. Given that the working-age population is growing at a rate of about 1.2% per year, the median of these estimates implies a labor force growth rate of about 0.9% per year. On a base of around 135 million, this suggests monthly increases of approximately 100,000 for nonfarm payroll employment. (135 million * 1.009 / 12 = 101,000.)Aaronson, Daniel and Daniel Sullivan (2001), "Growth in Worker Quality," Federal Reserve Bank of Chicago Economic Perspectives, 4th Quarter, pp. 53-74. http://www.chicagofed.org/publications/economicperspectives/2001/4qepart5.pdfTossi, Mitra (2005), "Labor Force Projections to 2014: Retiring Boomers," Monthly Labor Review, November, pp. 25-44. http://www.bls.gov/opub/mlr/2005/11/art3full.pdfAaronson, Stephanie, Bruce Fallick, Andrew Figura, Jonathon Pringle, and William Wascher (2006), "The Recent Decline in Labor Force Participation and its Implications for Potential Labor Supply," March, prepared for the Spring 2006 meeting of the Brookings Panel on Economic Activity. http://www.brookings.edu/es/commentary/journals/bpea_macro/200603bpea_aaronson.pdf*The views presented here are my own, and not necessarily those of the Federal Open Market Committee or the Federal Reserve System.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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