[뉴스핌 newspim] 채권전문가들의 이번주 금리전망 분석 내용입니다. 이번주 설문조사에는 국민선물 박종연 연구원, 기업은행 이준무 차장, 농협 김종혁 과장, 삼성선물 최완석 과장, 삼성투신 김천수 채권운용팀장, 시티은행 손석규 지배인, 외환은행 김의건 채권영업팀장, 하나은행 조영석 자금운용팀장, 한일투신 위상식 한일투신 채권운용본부장, 한투증권 신동준 애널리스트, 한화증권 최석원 채권분석팀장, ING베어링 김태호 이사, SK증권 오상훈 투자전략팀장 등 모두 14명(가나다, ABC순)이 참여했습니다. 이번주 금리를 전망하고 투자전략을 세우는데 참고하시기 바랍니다. ▷ 국민선물 박종연 연구원: 3년국고채 4.43-4.58%, 5년국고채 4.73-4.88%미고용 지표의 호전에 따른 조기 금리인상 가능성 재부각으로 미국채 수익률의 상승세가 지속되고 있으나, 국내 채권시장은 내수와 수출의 양극화로 콜금리 인상 요건이 충족되지 않은 가운데 우호적인 국채발행과 2분기에도 지속될 대규모의 재정자금 집행으로 단기물 강세가 지속될 가능성이 높아 보이며, 잔존만기가 2년 2개월에 불과한 국채선물 바스켓 채권의 구조적인 문제로 국채선물의 강세가 지속될 것으로 보여 미국시장과의 상관성이 약화될 가능성이 충분한 것으로 여겨짐. 하지만, 그동안의 랠리 가운데 미고용지표에 대한 실망감도 작용하고 있었으므로 미국채 시장과 무관하게 강세를 보일 수 있는 폭은 제한적일 것으로 여겨지며, '정도의 디커플링'만 이루어지는 가운데 장단기 스프레드를 감안할때 지표금리가 4.40% 초반까지는 추가하락 룸이 있어 보이나 그 이하는 부담스러울 것으로 여겨짐. 향후 채권시장은 경제지표와 돌발악재에 따라 '일시적인 상승 후 안정되는 패턴'이 지속될 것으로 예상되나, 금주의 경우에는 미국의 CPI에 대한 주의가 필요할 것으로 국고 3년물이 4.43% ~ 4.58%, 국고 5년물은 4.73% ~ 4.88%의 레인지가 예상됨. 투자전략 전략1) 미국의 CPI 지수가 일시적으로 호전될 위험성이 있으므로 발표 이전까지는 리스크 관리를 염두해 둔 단기매매에 치중하는 것이 바람직해 보이며, 지표 확인 후 통안 1년 대비 40bp 이상에서 매수시점 타진. 전략2) 장기투자자의 경우 여전히 본드-스왑 스프레드 역전폭이 높은 상황이므로 '통안2년 매수 - IRS 2년 페이' 전략 유지.전략3) 향후 저평가가 확대 어려워 보이므로 35틱 정도의 저평가에서는 '국채선물 매수 - IRS 2년 페이' 포지션 확대 바람직. ▷ 국민은행 임한규 차장: 3년국고채 4.50-4.70%이제부터는 리스크관리를 해야 할 때라고 보고 있다. 한국과 미국 금리의 디커플링 논쟁도 있다. 미국은 3월 고용지표가 나온 후 50bp가 올랐는데 우리는 10bp 밖에 오르지 않았다. 국채선물의 바스켓종목의 평균 듀레이션은 2년 남짓 밖에 안되는 등의 문제 등이 작용한 것으로 본다. 변동성이 좀 커지는 상황이 좀더 이어질 것으로 보이며 연간으로 본다면 지금 금리수준이 바닥권이라고 보고 있다. ▷ 기업은행 이준무 차장: 3년국고채 4.47-4.57%물량부담이 그리 크지 않다. 유동성장세가 아직 끝난 거 같지는 않다. 금리가 반등하면 매수 관점에서 접근할 수 있지만 전제적으로는 중립 스탠스가 맞을 것 같다. 금리가 슬금슬금 강해질 가능성을 배제할 수 없느 상황이다.▷ 농협 김종혁 과장: 3년국고채 4.45-4.60%금리가 더 떨어질 것이냐에 대해서는 회의적이다. 수급이 우호적이기는 하지만 금리상승을 막아주는 정도로 본다. 지금의 금리수준은 일년으로 보면 저점 수준에 가까이 있는 것으로 보고 있다. ▷ 삼성선물 최완석 과장: 3년국고채 4.45-4.60%, 5년국고채 4.75-4.90%미국고용지표 Surprise가 양호한 채권수급과 이라크사태악화로 그영향력이 급속히 약화되었다. 주초 2조원의국고채입찰이 시장에 다소 부담을 주겠지만 단기쪽의 양호한 채권수급이 이를 상쇄시켜 줄 것이다. 수급은 이번주에도 채권시장에 강세요인으로 작용할 것이다. 그러나 미국고용지표에 대한 부담이 아직 남아있는 채권시장의 추가적인 강세는 제한적일 수 밖에 없고 장기물과 단기물이 다소 괴리를 보일 가능성도 있다. 따라서 채권시장은 지난주의 급등락이후 조정국면을 보일것으로 전망된다. 국고채 3년물은 4.45~4.60%, KTB406은 109.10~109.80, 국고채 5년물은 4.75~4.90%가 전망된다.▷ 삼성투신 김천수 채권운용팀장: 3년국고채 4.38-4.55%, 5년국고 채4.66-4.85%금주에도 이어지는 우호적인 채권 수급요인과 해외의 지정학적 불안정성등이 국내 채권투자자들의 매도를유발하기 보다는 계속 보유쪽으로 유도함으로써 금리는 현레벨에서 좁게 등락할 것으로 예상. 왠만한 악재에도 시장은 매우 둔감해지고 있으며, 수차례의 확인과정을 요구하는 상황이 계속되고 장기투자 기관들의 신규 자금 집행과 국내의 총선, 탄핵정국의 연속으로 국내채권 시장은 현 레벨에서 상하단이 점차 좁아지는 분위기가 이어질 것으로 예상. 해외쪽(외국인동향 포함)에서의 신규변동 요인을 찾아야할것으로 예상됨.▷ 시티은행 손석규 지배인: 3년국고채 4.45-4.60%고용지표 개선과 경제회복 쪽으로 방향을 바꾸는 사람이 늘어는 듯하다. 4월 국채발행물량은 외환시장안정용 국고채 1조원 발행에도 불구하고 큰 부담은 아닌 듯하다. 채권시장 자체적으로는 약간 더 강해질 수 있는 모멘텀이 있다. 그러나 주말에는 이라크 사태불안 등으로 롱이 편했지만 이번주에는 중립적으로 보고 싶다. ▷ 외환은행 김의건 채권영업팀장: 3년국고채 4.40-4.55%, 5년국고채 4.70-4.80%국고 입찰 및 외평입찰은 무난히 소화될 듯. 최근의 금리하락을 이끌고 있는 유동성 및 수급요인에 특별한 변화조짐은 아직 없는 듯. 그 보다는 국제금리 등 외부요인의 움직임에 따라 리스크 관리에 만전을 기해야 할 듯. [뉴스핌 Newspim] 민병복 기자 bbmin9407@yahoo.co.kr
[뉴스핌 newspim] 채권전문가들의 이번주 금리전망 분석 내용입니다. 이번주 설문조사에는 국민선물 박종연 연구원, 기업은행 이준무 차장, 농협 김종혁 과장, 삼성선물 최완석 과장, 삼성투신 김천수 채권운용팀장, 시티은행 손석규 지배인, 외환은행 김의건 채권영업팀장, 하나은행 조영석 자금운용팀장, 한일투신 위상식 한일투신 채권운용본부장, 한투증권 신동준 애널리스트, 한화증권 최석원 채권분석팀장, ING베어링 김태호 이사, SK증권 오상훈 투자전략팀장 등 모두 14명(가나다, ABC순)이 참여했습니다. 이번주 금리를 전망하고 투자전략을 세우는데 참고하시기 바랍니다. ▷ 국민선물 박종연 연구원: 3년국고채 4.43-4.58%, 5년국고채 4.73-4.88%미고용 지표의 호전에 따른 조기 금리인상 가능성 재부각으로 미국채 수익률의 상승세가 지속되고 있으나, 국내 채권시장은 내수와 수출의 양극화로 콜금리 인상 요건이 충족되지 않은 가운데 우호적인 국채발행과 2분기에도 지속될 대규모의 재정자금 집행으로 단기물 강세가 지속될 가능성이 높아 보이며, 잔존만기가 2년 2개월에 불과한 국채선물 바스켓 채권의 구조적인 문제로 국채선물의 강세가 지속될 것으로 보여 미국시장과의 상관성이 약화될 가능성이 충분한 것으로 여겨짐. 하지만, 그동안의 랠리 가운데 미고용지표에 대한 실망감도 작용하고 있었으므로 미국채 시장과 무관하게 강세를 보일 수 있는 폭은 제한적일 것으로 여겨지며, '정도의 디커플링'만 이루어지는 가운데 장단기 스프레드를 감안할때 지표금리가 4.40% 초반까지는 추가하락 룸이 있어 보이나 그 이하는 부담스러울 것으로 여겨짐. 향후 채권시장은 경제지표와 돌발악재에 따라 '일시적인 상승 후 안정되는 패턴'이 지속될 것으로 예상되나, 금주의 경우에는 미국의 CPI에 대한 주의가 필요할 것으로 국고 3년물이 4.43% ~ 4.58%, 국고 5년물은 4.73% ~ 4.88%의 레인지가 예상됨. 투자전략 전략1) 미국의 CPI 지수가 일시적으로 호전될 위험성이 있으므로 발표 이전까지는 리스크 관리를 염두해 둔 단기매매에 치중하는 것이 바람직해 보이며, 지표 확인 후 통안 1년 대비 40bp 이상에서 매수시점 타진. 전략2) 장기투자자의 경우 여전히 본드-스왑 스프레드 역전폭이 높은 상황이므로 '통안2년 매수 - IRS 2년 페이' 전략 유지.전략3) 향후 저평가가 확대 어려워 보이므로 35틱 정도의 저평가에서는 '국채선물 매수 - IRS 2년 페이' 포지션 확대 바람직. ▷ 국민은행 임한규 차장: 3년국고채 4.50-4.70%이제부터는 리스크관리를 해야 할 때라고 보고 있다. 한국과 미국 금리의 디커플링 논쟁도 있다. 미국은 3월 고용지표가 나온 후 50bp가 올랐는데 우리는 10bp 밖에 오르지 않았다. 국채선물의 바스켓종목의 평균 듀레이션은 2년 남짓 밖에 안되는 등의 문제 등이 작용한 것으로 본다. 변동성이 좀 커지는 상황이 좀더 이어질 것으로 보이며 연간으로 본다면 지금 금리수준이 바닥권이라고 보고 있다. ▷ 기업은행 이준무 차장: 3년국고채 4.47-4.57%물량부담이 그리 크지 않다. 유동성장세가 아직 끝난 거 같지는 않다. 금리가 반등하면 매수 관점에서 접근할 수 있지만 전제적으로는 중립 스탠스가 맞을 것 같다. 금리가 슬금슬금 강해질 가능성을 배제할 수 없느 상황이다.▷ 농협 김종혁 과장: 3년국고채 4.45-4.60%금리가 더 떨어질 것이냐에 대해서는 회의적이다. 수급이 우호적이기는 하지만 금리상승을 막아주는 정도로 본다. 지금의 금리수준은 일년으로 보면 저점 수준에 가까이 있는 것으로 보고 있다. ▷ 삼성선물 최완석 과장: 3년국고채 4.45-4.60%, 5년국고채 4.75-4.90%미국고용지표 Surprise가 양호한 채권수급과 이라크사태악화로 그영향력이 급속히 약화되었다. 주초 2조원의국고채입찰이 시장에 다소 부담을 주겠지만 단기쪽의 양호한 채권수급이 이를 상쇄시켜 줄 것이다. 수급은 이번주에도 채권시장에 강세요인으로 작용할 것이다. 그러나 미국고용지표에 대한 부담이 아직 남아있는 채권시장의 추가적인 강세는 제한적일 수 밖에 없고 장기물과 단기물이 다소 괴리를 보일 가능성도 있다. 따라서 채권시장은 지난주의 급등락이후 조정국면을 보일것으로 전망된다. 국고채 3년물은 4.45~4.60%, KTB406은 109.10~109.80, 국고채 5년물은 4.75~4.90%가 전망된다.▷ 삼성투신 김천수 채권운용팀장: 3년국고채 4.38-4.55%, 5년국고 채4.66-4.85%금주에도 이어지는 우호적인 채권 수급요인과 해외의 지정학적 불안정성등이 국내 채권투자자들의 매도를유발하기 보다는 계속 보유쪽으로 유도함으로써 금리는 현레벨에서 좁게 등락할 것으로 예상. 왠만한 악재에도 시장은 매우 둔감해지고 있으며, 수차례의 확인과정을 요구하는 상황이 계속되고 장기투자 기관들의 신규 자금 집행과 국내의 총선, 탄핵정국의 연속으로 국내채권 시장은 현 레벨에서 상하단이 점차 좁아지는 분위기가 이어질 것으로 예상. 해외쪽(외국인동향 포함)에서의 신규변동 요인을 찾아야할것으로 예상됨.▷ 시티은행 손석규 지배인: 3년국고채 4.45-4.60%고용지표 개선과 경제회복 쪽으로 방향을 바꾸는 사람이 늘어는 듯하다. 4월 국채발행물량은 외환시장안정용 국고채 1조원 발행에도 불구하고 큰 부담은 아닌 듯하다. 채권시장 자체적으로는 약간 더 강해질 수 있는 모멘텀이 있다. 그러나 주말에는 이라크 사태불안 등으로 롱이 편했지만 이번주에는 중립적으로 보고 싶다. ▷ 외환은행 김의건 채권영업팀장: 3년국고채 4.40-4.55%, 5년국고채 4.70-4.80%국고 입찰 및 외평입찰은 무난히 소화될 듯. 최근의 금리하락을 이끌고 있는 유동성 및 수급요인에 특별한 변화조짐은 아직 없는 듯. 그 보다는 국제금리 등 외부요인의 움직임에 따라 리스크 관리에 만전을 기해야 할 듯. [뉴스핌 Newspim] 민병복 기자 bbmin9407@yahoo.co.kr
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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로?
[서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다.
메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다.
6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다.
◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매
문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다.
가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다.
실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다.
이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다.
다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다.
증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다.
또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다.
◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수
반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다.
메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다.
김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다.
NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다.
다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다.
iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다.
글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다.
김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다.
dconnect@newspim.com
2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니…
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다.
여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다.
◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수
7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다.
[AI일러스트=이동훈 선임기자]
민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다.
이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다.
서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다.
국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.
서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.
다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다.
서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.
◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수
이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.
실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.
이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.
다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.
시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.
아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
2026-11-07 06:00
