[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 강남권 아파트값이 지방 대비 5배 수준까지 벌어진 것으로 나타났다. 지방에서는 미분양과 노후주택, 빈집이 동시에 쌓이는 문제가 심화하면서 지역별로 주택정책의 처방을 달리해야 한다는 분석이 나왔다.

23일 국회미래연구원은 '지역별 주택시장 특성을 고려한 차등적 정책 대응의 필요성' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

연구원은 전국 228개 시·군·구의 미분양률과 노후주택, 빈집(미거주주택) 비율을 분석했다. 서울의 연평균 ㎡당 아파트 매매가격은 2006년 359만원에서 지난해 1398만원으로 약 289% 올랐다. 같은 기간 도 단위 비수도권은 103만원에서 281만원으로 약 173% 상승했다. 두 지역의 가격 차이는 3.5배에서 약 5배로 벌어졌다.

지방의 대표적인 고가 주거지도 예외가 아니었다. 지난해 강남구의 ㎡당 아파트 매매 중위가격은 대구 수성구의 5배, 부산 해운대구의 5.1배였다. 수도권 안에서도 차이는 컸다. 경기 과천시는 ㎡당 2524만원인 반면 연천군은 218만원으로 10배 이상 격차가 났다.

신규 분양시장도 비슷했다. 서울 민간 아파트의 ㎡당 분양가격은 지난해 1월 1335만원에서 올해 5월 1922만원으로 약 44% 뛰었다. 올해 5월 도 단위 비수도권의 428만원과 비교하면 약 4.5배다.

가격이 뛰는 동안 서울의 신규 민간 아파트 분양은 줄었다. 지난해 분양물량은 3907가구로 2014년 1만1420가구보다 약 65.8% 감소했다.

김수민 연구원은 "서울의 문제는 재고의 양이나 노후화가 아니라 서울로의 수요 집중에 따른 가격 급등"이라며 "수요에 부합하는 공급이 중요하다"고 분석했다.

비수도권의 문제는 단순히 새 아파트가 팔리지 않는 것이 아니다. 2024년 기준 미분양률과 노후주택·빈집 비율이 모두 전국 시·군·구 중윗값 이상인 '복합위기형'은 34곳이었다. 부산 동구와 강원 강릉시, 경북 포항시 등이 포함됐으며 경남·전남·전북·경북에 다수가 집중됐다.

미분양은 적지만 노후주택과 빈집 비율이 높은 '노후유휴형'도 44곳에 달했다. 이 중 43곳이 인구감소지역 또는 관심지역으로 지정된 곳이다.

전남 진도군과 경북 의성군, 전남 완도군은 미분양률이 모두 0%였지만 30년 이상 된 주택 비율은 각각 62.9%, 60.7%, 59.8%였다. 집이 팔리지 않는다는 사실만 살펴서는 기존 주거지가 쇠퇴하는 상황을 놓칠 수 있는 셈이다.

세 지표가 모두 중윗값보다 낮은 '안정형'은 42곳으로 전체의 5분의 1에도 못 미쳤다. 이 중 34곳이 수도권이었다. 

김 연구원은 "지방 주택시장 위기로 묶여서 보여지던 현상은 실제로 성격이 다른 복수의 문제"라며 "획일적인 정책 대응에는 한계가 있다"고 지적했다.

보고서는 서울·수도권의 경우 정비사업 인허가 절차를 줄이고 공공주도 공급을 확대해 공급 속도를 높여야 한다고 제언했다. 미분양과 노후주택, 빈집이 겹친 지역은 미분양 매입과 빈집정비 등을 지역 단위로 묶어 추진하고 지방소멸대응기금과 연계할 필요가 있다고 봤다.

노후주택이 많은 지역도 무조건 철거하기보다 수요 회복 가능성을 따져야 한다고 강조했다. 김 연구원은 "수요회복 가능 지역과 불가능한 지역을 구분하는 기준을 마련해 리모델링·귀농귀촌 연계형 정비와 철거를 나누고, 정책 설계와 재원 배분도 시군구 단위로 세분화해야 한다"고 말했다.

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