[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 주요 재건축 단지의 재건축초과이익환수 부담금이 수천억원대에 이를 것으로 예상되면서 정비사업의 부담 요인으로 다시 떠오르고 있다. 전문가들은 미실현 이익을 기준으로 부담금을 산정하는 구조와 재건축에만 적용되는 규제 방식 등을 손볼 필요가 있다고 지적한다.

10일 정비업계에 따르면 올해 8월 기준 반포주공1단지 3주구를 재건축하는 래미안 트리니원의 예상 재건축 부담금은 총 5149억4844만원으로 집계됐다. 서울 재건축 사업장 가운데 가장 큰 규모다.

재건축 부담금은 재건축을 통해 얻은 이익 가운데 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익 일부를 환수하는 제도다. 실제 부담액은 사업이 끝난 뒤 준공 시점의 주택가격과 사업비 등이 확정돼야 최종 결정된다.

반포1단지 3주구 조합원은 1620명이다. 현재 예상액을 조합원 수로 나누면 1인당 평균 부담은 약 3억1787만원이다.

래미안 트리니원은 서울 서초구 반포동 일대에 지하 3층~지상 35층, 17개동, 총 2091가구를 짓는 재건축 사업이다.

용산구 한강맨션도 예상 부담금이 4722억5529만원에 이른다. 총액 기준으로는 래미안 트리니원보다 적지만 조합원이 694명에 불과해 1인당 단순 환산액은 약 6억8048만원으로 더 높다.

영등포구 신길10구역의 예상 부담금은 약 1436억원이다. 래미안 트리니원과 한강맨션, 신길10구역 등 3곳의 예상 부담금을 합치면 약 1조1308억원에 달한다.

부담금 부과가 예상되는 서울 재건축 단지도 늘고 있다. 지난해 37곳에서 올해 46곳으로 9곳 증가했다. 서초구가 9곳으로 가장 많고 강남구와 송파구가 각각 8곳이다. 전체의 절반이 넘는 25곳이 강남3구에 몰려 있다.

서울 전체 조합원의 평균 예상 부담금은 낮아졌다. 지난해 1억3898만원에서 올해 1억2175만원으로 12.4% 감소했다.

제도 자체를 둘러싼 논란도 이어지고 있다. 사업이 끝나기 전에 예상 주택가격을 토대로 초과이익을 계산해야 하는 데다 재개발과 달리 재건축에만 부담금을 적용하는 점 등이 문제로 지적된다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "재건축 초과이익은 사업종료 시점에 예상되는 주택가격을 전제로 산정되는 미실현 이익이라 부담금 산정 자체가 어렵다"며 "재개발 사업엔 적용되지 않으면서 재건축에만 과도한 공적 규제를 가한다는 점에서 평등 원칙 위배 소지도 있다"고 말했다.

주택공급 확대를 위해 민간 정비사업 활성화가 필요한 현재의 시장 여건에 맞춰 제도를 재검토해야 한다는 의견도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재초환은 본래 재건축을 억제하려 만든 제도"라며 "재초환이 도입된 시점과 지금의 사회·환경적 요건이 크게 다르다 보니 민간 정비사업을 활성화해 주택공급을 늘려야 하는 현재로선 장기적으로 개선이 필요하다"고 말했다.

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