[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 아파트 분양가가 우상향 그래프를 그리는 가운데, 이 같은 현상의 원인을 건설 공사비 상승에서만 찾기는 어렵다는 주장이 제기됐다. 분양가에는 공사비뿐 아니라 택지비, 금융비용, 사업비, 입지 선호 등이 복합적으로 반영되는 만큼 항목별 데이터 관리 체계가 필요하다는 지적이다.

11일 한국건설기술연구원(이하 '건설연')은 '건설공사비지수와 분양가격: 프레임을 넘어서' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

지난해 12월 기준 주거용 건물 건설공사비지수는 130.76으로 2020년 대비 30.76% 상승했다. 같은 기간 민간 통계 기준 서울 아파트 평균 분양가는 2020년 3.3㎡당 2646만원에서 2025년 5131만원으로 93.9% 올랐다.

공공 통계에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 주택도시보증공사(HUG) 민간아파트 분양시장 동향 기준 서울의 3.3㎡당 평균 분양가는 2020년 1월 812만원에서 올 1월 1595만원으로 96.4% 상승했다. 세종은 같은 기간 346만원에서 545만원으로 57.5% 오르는 데 그쳤다.

건설공사비지수가 자재비, 노무비, 장비 사용료 등 공사에 투입되는 요소의 평균 가격 변동을 보여주는 지표다. 그러나 개별 사업장의 공종 구성, 지역 여건, 공사 기간, 품질 수준, 시공 조건 등을 직접 반영하지는 못한다는 지적이 제기된다.

박원영 건설연 공사비원가관리센터장은 "분양가 급등의 진짜 주소는 공사비가 아니라 택지시장에 있다"고 말했다. 지난해 전국 평균 대지비 비율은 39%였지만 서울은 65.2%로 집계됐다. 서울처럼 분양가 수준이 높은 지역에서는 전체 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 절대적이라는 의미다.

실제 사례에서도 택지비 영향은 컸다. 최근 분양심사가 완료된 서울 A사업장은 3.3㎡당 분양가 신청 금액이 약 7500만원이었다. 이 가운데 택지비 감정평가액은 4800만원으로 약 64%를 차지했다. 2021년 분양한 B사업장도 분양가 신청액 약 6100만원 중 감정평가액이 4200만원으로 약 69%에 달했다.

건축비 역시 세부 항목을 나눠 봐야 한다는 분석이다. A사업장의 순수 건축비는 약 2100만원으로 보일 수 있지만 이 중 약 700만원은 외관 마감과 수영장, 스카이라운지 등 고급화 비용이었다. 이를 제외하면 건축비는 1400만원 수준이다. B사업장의 고급화 비용 제외 건축비 1240만원과 비교하면 상승폭은 약 13%다.

박 센터장은 "공사비 상승이 분양가에 영향을 주지 않는다는 뜻은 아니지만, A사업장 사례에서 건축비를 10% 올려 다시 산정하면 전체 분양가는 7500만원에서 7710만원으로 약 2.8% 상승하는 데 그쳤다"며 "공사비 변동만으로 분양가 급등을 모두 설명하기 어렵다"고 말했다.

업계에선 분양가 항목별 데이터 통합관리체계 구축이나 새로운 통계 모델을 개발해야 한다는 이야기가 나온다. 택지비, 건축비, 금융비, 사업비 등 분양가 구성 항목을 지역별·사업유형별로 축적하고 비교해야 분양가 상승 원인에 대한 정확한 진단과 정책 대응이 가능하다는 설명이다.

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