[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 최근 정부가 예고한 '비거주 1주택자' 규제는 보유 주택의 가격이 아닌 '비거주 사유'를 중심으로 대상을 선별하는 방향으로 가닥이 잡히고 있다.

이는 규제의 핵심 대상인 갭투자 성격의 투기 수요와 실수요를 구분하기 위한 기준으로, 비거주 사유를 판단 잣대로 활용하겠다는 취지로 해석된다. 이에 따라 비거주 1주택자는 거주하지 않는 배경에 대해 보다 구체적인 소명이 요구될 것으로 보인다.

다만 정부가 1주택자를 '보호 대상'으로 규정하고 있는 만큼, 실수요자로 판단될 경우 상대적으로 완화된 규제가 적용될 가능성이 크다는 분석이 나온다.

22일 정부 등에 따르면  비거주 1주택자에 대한 규제는 보유한 주택의 가격 대신 비거주 사유를 우선하는 방안이 검토될 전망이다. 

국토교통부 관계자는 "정부는 비거주 1주택자에 대한 규제를 가동하고 있지만 규제 대상으로 보유주택의 가격을 조건으로 선정하는 것은 검토하지 않고 있으며 비거주 사유에 대한 해명의 적정성을 규제 조건으로 하는 것을 검토할 예정"이라고 말했다.   

정부가 비거주 1주택자에 대한 규제를 본격화할 전망이다. '1주택 실거주' 원칙을 주택정책 기조로 내세운 이재명 정부는 다주택자에 이어 이른바 '똘똘한 한 채'로 불리는 갭투자 성격의 1주택자까지 규제 범위를 확대하는 모습이다.

규제 신호탄은 대통령이 직접 쏘아 올렸다. 이 대통령은 지난 1월 신년 기자회견에서 "1주택자는 보호 대상이지만, 선을 넘어 사회적 문제가 되는 경우에는 세제 수단을 동원할 수밖에 없다"고 밝히며, 가격 상승 기대가 높은 주택을 매입한 뒤 다른 곳에 전·월세로 거주하는 비거주 1주택자를 정조준했다. 이후에도 이 대통령은 SNS와 회의 석상 등을 통해 관련 규제 필요성을 거듭 강조해왔다.

이 같은 발언 이후 정부 차원의 제도 검토도 속도를 내고 있다. 지난달 김윤덕 국토교통부 장관은 라디오 인터뷰에서 "똘똘한 한 채 문제를 포함해 비거주 1주택자에 대한 강력한 대책이 필요하다"고 언급했다. 우선적으로 비거주 1주택자가 신규로 받는 전세대출에 대한 보증을 제한하고, 기존 대출의 만기 연장을 불허하는 방식의 금융 규제가 도입될 가능성이 거론된다.

다만 부동산 업계에서는 비거주 1주택자에 대해 '갭투자 투기꾼'과 직장, 학교, 노부모 봉양과 같은 각종 이유로 보유주택과 거주주택이 다른 '실수요자'를 어떻게 구분할 것인가가 정책 관건이 될 것이란 지적을 내놓고 있다. 이에 따라 거주하지 않는 보유 주택이 고가주택일 경우 갭투자로 간주하고 규제를 적용할 것이란 분석이 나오고 있다. 규제는 전세 및 매매 대출 회수가 일단 거론되고 있으며 최근 전방위적 폐지가 검토되고 있는 장기보유특별공제의 비적용 등도 꼽히고 있다. 

하지만 국토부를 비롯한 정부는 보유 주택의 가격을 규제 기준으로 삼지 않을 것이란 입장을 분명히 하고 있다. 비싼 고가 주택을 보유하고 있다해도 단타 매매 사례가 없는 등 언젠간 실거주를 하거나 장기 보유 의지를 확인할 수 있다면 갭투자라고 보기 어렵다는 판단에서다. 

대신 보유주택 비거주 사유의 적정성이 관건이 될 것으로 보인다. 비거주 1주택자의 경우 비거주 사유에 대해 해명을 해야하고 이를 정부와 지자체 등이 검증해 갭투자와 실수요를 선별하는 방식이다. 이에 따라 보유주택에 거주하지 않는 사유에 대한 해명이 타당하다면 규제를 피해갈 수 있을 것이란 분석이 나온다. 

이렇게 되면 싼 주택에 전월세로 거주하면서 서울 강남권이나 한강벨트와 같은 인기지역의 비싼 집을 가졌다는 이유로 투기꾼으로 몰리게 될 비거주 1주택자의 반발이 줄어들 것으로 예측된다. 아울러 정부는 1주택자에 대한 '투기꾼 간주'를 신중하게 한다는 방침으로 해석되고 있다. 정부가 밝힌대로 1주택자에 대해서는 우선 보호한다는 입장이 유지되고 있는 것이란 분석도 나온다.  

국토부 관계자는 "비거주 1주택 규제는 이제 막 검토를 시작한 단계라 확정된 부분은 없지만 방향성은 주택 가격이 아닌 비거주 사유에 대한 적정성이 될 것"이라며 "차후 대책을 수립하는 과정에서 다양한 부분이 반영될 수 있다"고 말했다. 

업계 일각에서는 비거주 사유의 해명 역시 투기꾼과 실수요를 판별하는 선별요건으로 적절치 않다는 의견이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "1주택에서도 실수요와 투기를 명확히 구분하는 것은 쉽지 않기 때문에 정부가 허용가능한 사유를 명시한다고 해도 결국은 해당자들의 반발을 초래할 가능성이 높을 것"이라며 "더욱이 집을 샀는데 지금 당장 거주하지 않는다고 해서 그 사유를 소명하라는 식의 조치가 시장경제에서 합당한 접근인지에 대한 논의도 있어야 한다"고 말했다.

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