[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 공급 과잉과 수요 위축으로 극심한 공실 대란을 겪고 있는 지식산업센터의 주거용 전환 논의가 확대되고 있다. 도심 내 주택 공급 부족 문제를 해소하고 공실 리스크를 완화하기 위해 정부도 특별법 발의 가능성을 검토 중이지만, 현실화까지는 상당한 난관이 남아 있다.

특히 까다로운 건축 기준과 이해관계자 동의율 확보 등 넘어야 할 법적·제도적 과제가 많아, 실효성 있는 출구 전략 마련에는 시간이 걸릴 전망이다.

◆ 쪼그라든 수요에 매매 뚝 끊긴 지산…수도권 직격탄

24일 부동산 정보업체 '부동산플래닛'에 따르면 지난해 전국 지산 거래량은 3030건으로 전년 대비 22.1% 줄었다. 거래금액 또한 23.7% 감소(1조6803억원→1조2827억원)했다. 전용면적(3.3㎡)당 평균 가격은 1577만원으로 전년 대비 6.7% 떨어졌다.

수도권 시장의 타격이 가장 컸다. 지난해 수도권에선 전년 대비 24% 이상 줄어든 1조1659억원 규모의 거래만 이뤄졌다. 서울 거래량은 660건, 경기는 1786건을 각각 기록했다. 경기의 경우 2022년부터 유지해 온 2000건대 선이 처음으로 무너졌다. 

지산 시장 위축과 대규모 공실은 수요와 공급의 불균형에서 시작됐다. 2010년대 후반부터 산업단지 내 복합시설용지와 신규 택지의 지원시설용지 공급이 대폭 늘었다. 이와 반대로 지식산업센터의 핵심 수요층인 정보통신기술 관련 창업 기업 수는 2021년을 기점으로 감소세로 돌아섰다.

과거 호황기에 인허가를 받은 물량들이 한꺼번에 준공되며 시장이 이를 소화하지 못하고 있다. 고금리 장기화와 원자재 가격 급등까지 겹쳐 자금 조달에 난항을 겪는 사업장들이 늘어났다. 대한건설협회가 2022~2024년 공급된 65개 사업장을 대상으로 공실률을 조사한 결과 전국 기준 37%였다. 서울(43%)과 경기(32%)도 상당히 높았다. 이들 사업장의 총사업비는 22조5000억원으로 추정된다. 사업장 1곳당 평균 3468억원이라는 의미다. 

지산 공실이 수분양자를 넘어 건설사 금융부담 증가 요인으로 작용하면서 시장에선 안 팔리는 곳을 오피스텔 등 주거용으로 전환해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 지산은 일반 사무실보다 층고가 높고 기둥 간격이 넓어 주거용으로 개조하기 수월하다는 것이다. 가변적 평면 구조를 적용하기 쉬워 도심 내 1인가구와 청년층을 위한 주택 공급 부족 문제를 덜 수 있다는 장점도 있다. 

한국부동산개발산업연구원 조사에 따르면 서울 내 비주택을 주택으로 리모델링하는 경우 역세권 주택 4600가구를 공급할 수 있는 것으로 나타났다. 전국 수준으로는 1만가구가 넘는다. 지난해부터 올해까지 수도권에 입주했거나 입주를 앞둔 지산은 총 23곳, 250만8000㎡ 규모다. 이들 대다수가 낮은 분양률을 기록하며 금융 리스크로 전이될 우려를 안고 있다.

연구원 관계자는 "산업구조 변화 및 경기침체에 따라 도심 내 지산 미분양은 심화하고 있음에도 오피스텔 등 준주택 공급은 급감하는 추세"라며 "산업과 주거공간의 수급 미스매칭을 해소하고, 기반시설이 확보된 도심 내 주택을 공급하기 위해 지산의 용도전환을 검토해야 한다"고 말했다.

◆ 정부는 검토한다지만…지산 용도변경 현실성 있나

정부 또한 지난해 '9·7 주택 공급 대책'에서 도심 내 비아파트 공급 확대 방침을 발표한 이후 지산의 용도전환 가능성에 긍정적으로 접근하고 있다. 공실률이 높은 지산을 주거형으로 전환할 수 있도록 하는 특별법 발의를 검토 중이나, 문제는 시기와 내용이 아직 정해지지 않았다는 점이다. 국토부 관계자는 "발의 시기나 대상 건축물, 세부 기준 완화 등에 대해선 아직 결정한 것이 없다"고 말했다.

현장에서 용도전환을 단행하기에는 숱한 난관이 존재한다. 지식산업센터는 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'의 규제를 받는다. 이를 주거용으로 바꾸려면 지자체와 협의해 지구단위계획부터 전면 수정해야 한다. 이미 분양된 건물은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따라 수분양자 5분의 4 이상의 동의를 받아야 한다. 수많은 소유자의 이해관계가 얽혀 있어 합의 도출이 매우 어렵다.

오피스텔은 지식산업센터보다 주차장 설치 기준도 훨씬 엄격하다. 세대 간 소음 방지를 위한 경계벽 설치와 전용 출입구 확보 등 까다로운 건축 규제를 충족해야 한다. 배수관 및 조리 시설 설치 등 구조 변경에 막대한 추가 비용이 발생할 수 있다.

업계에선 단순히 규제 일부를 풀어주는 수준을 넘어선 근본적인 대안이 절실하다는 목소리가 높다. 당초 지산은 '도시형 공장' 개념으로 도입된 만큼 주거와 산업, 상업 등의 다양한 기능을 가질 수 있도록 정책적인 도움이 필요하다는 의견이다. 

유현아 국토연구원 부연구위원은 "지산 특유의 수직적 산업입지를 활용해 도시형 산업을 육성시킬 수 있는 역할이 수행될 수 있도록 다양한 제도를 개발해야 한다"며 "도시에 들어온 새로운 생산적 조직들과 기존 생산활동 간의 융합을
통한 네트워크 형성도 고려해야 할 것"이라고 말했다.

지산을 새로 개발하는 경우 접근법이 아예 달라져야 한다는 주장도 제기된다. 기존처럼 시공 비용 절감과 수익성 극대화에만 초점을 맞춘 획일적인 오피스텔형 설계로는 더 이상 수요를 확보할 수 없다는 뜻이다.

김정환 삼정KPMG 전무는 "건물 내부나 유휴 공간에 근린생활시설을 적극적으로 유치하고, 입주 기업 직원들과 지역 주민들이 함께 누릴 수 있는 특화된 커뮤니티 시설을 대폭 개발해야 한다"며 "건물 자체가 그 지역을 대표하는 랜드마크로 자리매김하도록 융복합 공간으로 탈바꿈해야만 텅 빈 건물로 전락하는 사태를 근본적으로 막을 수 있다"고 말했다.

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