서울 빌라 시장 매매 회복세 뚜렷
임대차는 '월세화' 가속
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지난해 서울 연립 및 다세대주택의 매매 시장이 활기를 되찾으며 거래량과 거래금액 모두 큰 폭으로 뛰었다. 임대차 시장에서는 전세 기피 현상과 함께 월세 비중이 전체의 60%를 넘어서는 등 뚜렷한 월세 중심의 재편이 일어난 것으로 나타났다.
24일 상업용 부동산 전문 기업 '부동산플래닛'에 따르면 지난해 서울 연립·다세대주택 거래량은 3만3458건으로 전년(2만6275건) 대비 27.3% 증가했다. 같은 기간 거래금액은 9조4989억원에서 42.8% 오른 13조5612억원을 기록했다.
1분기(6864건, 2조6069억원) 대비 2분기(9276건, 3조7628억원)에 규모가 대폭 증가하며 연중 최고치를 썼다. '6.27 대출규제'와 '10.15 부동산 안정화 대책' 영향으로 3분기(8676건, 3조5319억원)와 4분기(8642건, 3조6596억원)에는 전 분기 대비 증감이 엇갈리며 숨 고르기 양상을 띠었다.
자치구별로는 서울 25개 구 중 22곳에서 전년 대비 매매거래량이 증가했다. 성동구가 377건에서 670건으로 77.7% 늘었다. 중구(356건, 70.3%), 송파구(2463건, 64.2%), 동작구(2014건, 59.8%), 양천구(2147건, 56.0%) 등이 뒤를 이었다. 전년과 비교해 거래량이 감소한 지역은 도봉구(953건, -2.9%), 금천구(814건, -2.9%), 구로구(946건, -2.4%)로 조사됐다.
거래금액 기준으로는 송파구가 2024년 5780억원에서 1조740억원으로 85.8% 급증했다. 중구(1592억원, 83.1%), 양천구(6492억원, 82.7%), 동작구(9690억원, 78.6%), 성동구(5169억원, 74.6%) 등 23곳에서 상승세가 확인됐다. 거래금액이 줄어든 곳은 구로구(2512억원, -2.6%)와 도봉구(2110억원, -0.6%)였다.
매매 시장 활성화를 가늠하는 매매거래회전율(재고주택 수 대비 거래량)은 성동구와 동작구가 각각 5.20%로 공동 1위를 차지했으며 광진구(4.80%), 양천구(4.63%), 영등포구(4.41%) 등이 뒤따랐다.
지난해 서울 연립·다세대주택 임대차 거래량은 13만834건으로 전년(13만9806건)과 비교해 6.4% 감소했다. 전세는 6만3340건에서 5만2392건으로 17.3% 줄어든 반면, 월세는 7만6466건에서 7만8442건으로 2.6% 증가했다.
전체 전월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 60.0%로 집계됐다. 준월세(보증금이 월세의 12개월분 이상~240개월분 이하) 비중이 54.2%로 가장 컸다. 이어 준전세(보증금이 월세의 240개월분 초과) 35.9%, 순수월세(보증금이 월세의 12개월분 미만) 9.9% 순이었다.
월세 유형별 거래량은 증감이 엇갈렸다. 준전세는 2만8688건에서 2만8131건으로 직전 연도 대비 1.9% 감소했고 준월세는 4만1080건에서 4만2535건, 순수월세는 6698건에서 7776건으로 각각 3.5%, 16.1% 증가세를 보였다.
지난해 연립·다세대주택 전세 거래가 가장 활발했던 지역은 송파구(5584건)로 확인됐다. 이어서 마포구(3488건), 광진구(3319건), 서초구(3277건), 강서구(3220건) 등의 순이었다. 직전 연도 대비 거래량은 모든 자치구에서 감소했다. 강북구(1158건, -34.4%)를 비롯해 강서구(3220건)와 관악구(1429건)가 각 33.3%로 높은 하락률을 기록했다.
월세 거래량의 경우 송파구가 1만1958건으로 1위를 차지했다. 뒤이어 강서구(5619건), 강동구(4648건), 강남구(4539건), 광진구(4434건) 등 순으로 파악됐다. 2024년보다 월세 거래량이 증가한 지역은 종로구(1458건, 12.0%), 서대문구(2662건, 10.1%), 중구(1072건, 9.6%) 등 18곳에 달했다.
지난해 12월 기준 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)은 평균 59.8%로 확인됐다. 강서구가 74.3%로 서울 25개 자치구 중 가장 높았고 구로구(73.6%), 금천구(73.4%), 강북구(72.8%), 관악구(71.6%)가 70%를 웃도는 수치를 나타냈다.
전세 보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 전월세전환율은 2025년 4분기 기준 서울 평균 5.5%로 조사됐다. 지역별로는 노원구가 6.7%로 가장 높았으며 서대문구(6.5%), 종로구(6.2%), 강서구(6.0%) 등이 그 뒤를 이었다.
정수민 부동산플래닛 대표는 "2025년 서울 연립·다세대주택 시장은 매매 거래가 회복세를 보였으나, 자치구별 거래량 증가 폭과 회전율에서 지역별 온도 차가 뚜렷했다"며 "임대차 시장은 전체 자치구에서 전세가 줄고 월세 비중이 커지는 구조적 변화가 나타난 가운데 지역별 전월세전환율의 차이를 보이며 임대 수익 구조가 차별화되는 흐름이 이어졌다"고 말했다.
Q. 2025년 서울 연립·다세대주택 매매 시장은 어떻게 변했나요?
A. 2025년 서울 연립·다세대주택 매매거래량은 3만3458건으로 전년 2만6275건 대비 27.3% 늘었고, 거래금액은 9조4989억원에서 13조5612억원으로 42.8% 증가했습니다. 2분기(9276건, 3조7628억원)에 매매가 연중 최고치를 기록한 뒤, 6.27 대출규제와 10.15 안정화 대책 영향으로 3·4분기에는 숨 고르기 국면을 보였습니다.
Q. 자치구별로 매매가 가장 활발했던 곳과 부진했던 곳은 어디인가요?
A. 매매거래량은 25개 자치구 중 22곳에서 늘었고, 성동구가 377건에서 670건으로 77.7% 증가하며 가장 높은 증가율을 기록했습니다. 중구, 송파구, 동작구, 양천구도 50% 이상 증가세를 보인 반면, 도봉구·금천구·구로구만 소폭 감소했습니다. 거래금액 기준으로는 송파구가 5780억원에서 1조740억원으로 85.8% 뛰어 가장 큰 폭으로 늘었고, 구로구와 도봉구만 거래금액이 줄었습니다.
Q. 서울 연립·다세대 임대차 시장에서 전세와 월세는 어떤 흐름을 보였나요?
A. 2025년 서울 연립·다세대주택 임대차 거래량은 13만834건으로 전년보다 6.4% 감소했습니다. 이 중 전세는 6만3340건에서 5만2392건으로 17.3% 줄어든 반면, 월세는 7만6466건에서 7만8442건으로 2.6% 증가해 전세 감소·월세 확대 흐름이 뚜렷했습니다.
Q. 전월세 구조에서는 어떤 변화가 나타났나요?
A. 전체 전·월세 거래 중 월세 비중은 60.0%였고, 이 가운데 준월세가 54.2%로 가장 큰 비중을 차지했습니다. 준전세는 35.9%, 순수월세는 9.9%였으며, 거래량 기준으로는 준전세가 소폭 감소한 반면 준월세와 순수월세는 각각 3.5%, 16.1% 증가해 특히 순수월세 비중 확대가 두드러졌습니다.
Q. 전세가율과 전월세전환율 수준은 어떠했나요?
A. 2025년 12월 기준 서울 연립·다세대 전세가율은 평균 59.8%였고, 강서구가 74.3%로 가장 높았으며 구로·금천·강북·관악구도 70%를 웃돌았습니다. 전세 보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 전월세전환율은 2025년 4분기 서울 평균 5.5%로, 노원구가 6.7%로 가장 높고 서대문구 6.5%, 종로구 6.2%, 강서구 6.0% 등이 뒤를 이었습니다.
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