[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 수도권 대부분을 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶은 '10.15 부동산 대책'에도 서울과 경기 규제지역의 아파트 매매가격이 대책 발표 이전보다 오히려 상승한 것으로 나타났다.

'10.15 부동산 대책' 전후 주요 지역 아파트 가격 변동 현황 [자료=집토스]

14일 부동산 중개업체 집토스가 10.15 대책 시행 전후 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 서울 신규 규제지역의 평균 매매가는 1.2% 올랐다. 경기 규제지역 역시 같은 폭으로 증가했다.

갭투자(전세 끼고 매매)가 사실상 중단되는 규제임에도 집값이 오른 배경에는 초고가 아파트의 강한 매수세가 있다. 이번 신규 규제지역에서 대출 규제가 강화된 15억원 초과 아파트가 상승을 이끌었다. 15억원 초과 아파트는 대출 한도가 4억 원(25억원 초과는 2억원)으로 축소됐지만, 대출 의존도가 낮은 이른바 '현금부자'들의 수요는 크게 위축되지 않았다.

실제로 서울 신규 규제지역에서 발생한 역대 신고가 45건 중 24건(53%)이 15억 초과 아파트에서 나왔다. 기존 토허제 지역인 강남3구와 용산구에서는 한 달 새 평균 매매가가 2.5% 올랐다. 서울 전체 신고가 356건 중 309건(87%)이 이 지역에 집중되며 '똘똘한 한 채' 현상이 심화됐다.

새 규제가 실거주 의무를 강화한 만큼 아파트 연식에 대한 선호도도 뚜렷하게 갈렸다. 서울에서 입주 10년 이하 신축 아파트 매매가는 평균 3.4% 상승했다. 입주 30년 이상(2.0%)과 11~29년차(1.4%)보다 두 배 이상 높은 상승률을 기록했다. 

규제에서 벗어난 경기 비규제지역에서는 풍선효과 조짐이 뚜렷했다. 대책 이후 경기 비규제지역 아파트 매매가는 평균 1.1% 올랐고, 같은 기간 발생한 신고가가 182건에 달했다. 경기 규제지역의 신고가(3건)보다 61배 많고, 서울 신규 규제지역 신고가 66건의 약 3배 수준이다.

상승세는 서울과의 접근성이 좋은 지역에 집중됐다. 구리시는 평균 매매가가 1.8% 오르며 28건의 신고가가 발생했고, 화성시는 1.7% 상승하며 41건의 신고가로 1위를 기록했다. 용인(1.5%, 신고가 13건), 고양(1.4%, 11건), 남양주(1.2%, 18건) 등이 뒤를 이었다. 이들 5개 시의 신고가 110건은 경기 비규제지역 전체의 약 60%를 차지했다.

이재윤 집토스 대표는 "10.15 대책 이후 똘똘한 한 채 쏠림이 더욱 가속화되고 있다"며 "거래량이 줄어 겉으로는 상승폭이 둔화된 것처럼 보이지만, 실제로는 고가 아파트 중심의 자산 양극화가 더 심화될 가능성이 크다"고 말했다.

이번 분석은 토허제 확대 시행일인 10월 20일을 기준으로, 10월 1~19일(대책 전)과 10월 20일~11월 12일(대책 후) 동일 단지·동일 면적에서 각각 1건 이상 거래가 있는 아파트를 대상으로 진행했다.

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