[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 최근 정부가 발표한 10·15 대책의 규제지역 및 토지거래허가구역 지정 대상에 서울뿐 아니라 일부 경기도 남부 지역도 포함되면서 불만이 나오고 있다. 수원시, 의왕시 등은 집값 상승폭이 미미함에도 신고가 거래가 이어지는 강남권과 동일한 규제를 받는 것이 적절하지 않다는 주장이다. 전문가들은 규제지역으로 신규 지정된 비인기지역에서 부동산 거래 감소 및 전세매물 축소가 나타날 것으로 전망한다.

◆ 수원·의왕 매매가 상승폭 수도권 평균보다 낮아...'주택시장 안정화 대책' 규제 포함 '불만'

16일 업계에 따르면 수원, 의왕 지역 주민들 사이에서 전날 정부가 발표한 '주택시장 안정화 대책'에 대한 불만이 속출하고 있다. 이번 대책에서 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 수원 영통구·장안구·팔달구와 의왕이 묶이면서다.

국토교통부 지정 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역 [그래픽=홍종현 미술기자]

이에 따라 이달부터 수원 영통구·장안구·팔달구와 의왕은 지역 내 아파트 취득 시 2년 실거주 의무 부과를 비롯해 무주택자 주택담도대출 실행 시 주택담보대출비율(LTV) 축소, 주담대 실행 후 6개월 이내 전입의무 부과, 다주택자의 생활안정자금목적 주담대 금지 등 규제를 받게 됐다. 사실상 갭투자 목적의 신규 주택 구매가 어려워진 셈이다.

정부는 최근 주택가격 급등세를 보이거나 급등 우려가 나타나는 지역에 대한 규제를 확대했다는 설명이다. 그러나 해당 지역 주민들은 이런 설명을 이해할 수 없다는 반응이다. 주택 수요가 높아 매매가가 가파르게 오르는 서울 인기 지역과 수원, 의왕이 동일한 규제를 받는 것은 차별적이라는 시각이다.

실제 한국부동산원의 '2025년 9월 전국주택가격동향조사' 통계에 따르면 지난달 수원의 주택 매매가는 전월 대비 0.17% 상승했다. 의왕은 0.08%를 기록했다. 같은기간 서울 전역(0.58%), 수도권 평균(0.22%)보다 집값 상승률이 현저히 낮다. 이번에 함께 규제지역으로 지정된 경기 남부 지역 성남(1.07%), 광명(0.85%), 과천(0.75%) 등과 비교해도 격차가 크다.

특히 수원은 이번에 규제지역으로 포함된 구끼리도 집값 차이가 존재한다. 한국부동산원 '2025년 10월 2주 주간아파트 가격동향'에 따르면 수원에서 실수요 선호가 높은 영통구는 올해 아파트 가격 누적 상승률이 2.39%로 나타났다. 반면 장안구와 팔달구는 각각 1.33%, 1.53%를 기록했다. 이에 장안구·팔달구를 중심으로 규제지역 지정 기준에 대한 불평이 나오는 모양새다.

수원과 의왕 주민들은 거래 축소를 우려한다. 신규 주택 취득 시 실행 가능한 대출이 줄어들면서 지역 부동산시장이 얼어붙을 것이라는 추측이다. 상급지로 이동하려던 수원, 의왕 실수요자들은 현재 거주 지역의 부동산 처분과 신규 이동 희망 지역의 주택 구매에 대한 장벽이 모두 높아졌다. 다주택자에 대한 규제가 강화되며 지역 내 전세물량이 줄어들 것이라는 예상도 나온다.

수원 장안구의 한 공인중개사는 "장안구는 스타필드 수원 근처 아파트 단지들의 가격이 오르면서 규제지역에 포함된 것으로 추측된다"며 "다만 구 내 대다수 단지는 그동안 상승폭이 완만했다"고 말했다. 이어 "전날 정책 발표 후 관련 내용을 묻는 문의 전화가 왔지만 오늘은 잠잠하다"며 "정부 규제 때문에 당분간 구 내 단지의 집값은 현재 수준으로 유지되고 관망세가 유지될 것으로 보인다"고 말했다.

◆ 풍선효과 방지 위해 폭넓은 규제지역 지정...전문가 "거래 급감 따른 부작용 우려"

이번 지정 대상 선정은 서울 전역 규제 확대에 따라 투자 수요가 경기 남부로 이동할 수 있다는 정부의 우려에서 비롯된 것으로 보인다. 앞서 강남·서초·송파를 토지거래허가구역으로 지정했지만 풍선효과로 마포·용산·성동의 가격이 상승하는 것을 관찰한 후 이런 현상의 반복을 방지하기 위해 규제지역을 폭넓게 설정했다는 분석이다.

특히 서울 인기지역에 준하는 집값 상승세를 기록한 과천, 성남 분당 등을 함께 규제하기 위해 서울 전역을 규제지역으로 신규 지정하고 노원·도봉·강동과 집값이 비슷한 경기 남부 지역까지 규제 대상에 포함됐다는 시각이 많다. 다만 정부는 이번 규제지역 지정이 최근 3개월간 주택가격상승률 및 물가상승률 등 정량적 요건과 과열·투기 우려 등 정성적 요건을 모두 충족했다고 전했다.

전문가들은 10·15 대책으로 수원, 의왕 등을 비롯한 비인기 규제지역에서 거래량과 매물 감소가 나타날 것으로 전망한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "투기과열지구 재건축 아파트의 경우 조합원 지위양도가 가능한 물건만 거래할 수 있게 되는 등 규제가 강화되면서 전반적인 매물 감소가 예상된다"며 "이에 따라 가격하락폭은 제한적일 수 있으며 만약 시장이 회복한다면 적은 거래량으로도 오히려 가격이 상승하는 모습을 보일 가능성도 상존한다"고 말했다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "LTV 40%가 적용되면 10억원 미만 매물 매수를 희망한 실수요자가 끌어올 수 있는 자금이 10억원 이상 매물에 비해 더 큰 폭으로 축소된다"며 "매매가 10억원 미만 아파트가 대부분인 경기 남부 지역에서 거래량이 급감할 수 있다"고 말했다. 이어 "오히려 풍선효과는 강남·서초·송파에서 관찰될 수 있다"며 "그동안 타 지역에 비해 강도 높은 규제를 받았으나 동일한 수준의 규제에 놓이는 것으로 변하면서 도리어 투자자들에게 매력적인 선택지로 느껴질 수 있다"고 덧붙였다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "이번 대책으로 인해 부동산 거래가 감소하면서 관망세가 나타날 확률이 높다"며 "전세 공급이 수요를 따라가지 못하며 전세시장의 불안정성이 커질 수 있다"고 분석했다. 그러면서 "이번 지정은 풍선효과 예방하고자 하는 취지겠지만 가격이 크지 않은 지역들까지도 일괄 지정한 것은 과잉 규제이며 전체적인 경제 활성화에 악영향을 미칠 수 있다"며 "수요 억제에 집중할 것이 아니라 공급 대책을 통해 시장에 매물이 확대될 것이라는 신호를 줘야 한다"고 지적했다.

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