[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 시행·시공사가 문을 닫으면서 공사가 중지된 미완성 아파트 건설 현장이 늘고 있다. 원자재 가격 상승에 따른 공사비 인상과 부동산 가격 하락이 불러온 미분양 물량 급증으로 침체에 빠진 건설업체들이 줄도산 위기에 빠진 탓이다. 주택도시보증공사(HUG)의 유동성 개선을 위해서라도 위험 전이를 최소화하는 장치 마련이 시급하다는 분석이 나온다.

2025년 HUG 분양보증 사고 내용. [그래픽=홍종현 미술기자]

◆ '유령의 집'으로 남은 공사 중지 아파트… HUG도 '진땀'

6일 HUG에 따르면 올해 발생한 분양보증사고는 총 3건이다. 올 2월 강원 춘천시 민간 임대아파트 '시온 숲속의 아침뷰'가 보증사업 사업장으로 공고됐다. 총 318가구 규모의 임대 아파트인 '시온 숲속의 아침뷰'는 2023년 6월 입주 예정이었지만 시공사 시온건설개발과 시행사 시온토건이 지난해 부도 처리되면서 공정률 약 80%에서 공사가 멈췄다.

지난 5월 20일에는 강원 강릉시 '영무예다음 어반포레'(홍제지역주택조합)와 경기 양주시 '용암 영무예다음 더퍼스트'(양주용암3지구 지역주택조합) 현장이 보증사고 처리됐다. 시행사인 영무토건은 5월 법정관리를 신청했다. 지난 1월 청약에 나선 두 단지는 1·2순위에서 각각 0.16대 1, 0.09대 1의 경쟁률을 기록했다. 사실상 대부분의 가구가 미분양 상태로 남으며 시행사의 유동성 위기를 촉발했다.

분양보증은 시행사나 시공사 등 사업 주체가 파산 등의 이유로 분양을 완료하지 못할 시 HUG가 수분양자가 납부한 계약금과 중도금 등의 환급을 보장하는 일종의 보험이다. '주택법'은 일반분양 30가구 이상 주택 사업은 분양보증을 의무 가입하도록 규정하고 있다. 시행사가 도산하거나 시공사가 법정관리에 들어가는 등의 사유로 공사가 3개월 이상 지연되면 보증사고가 발생한 것으로 정의한다.

분양 계약자 3분의 2 이상이 분양대금 환급 의사를 밝히면 HUG는 이를 돌려준 뒤 사업장 매각 등을 통해 환급금을 회수한다. 공사가 상당 부분 진행돼 계약자들이 환급보다 준공을 더 원하는 경우 HUG가 시행자가 돼 시공사를 변경, 공사를 마저 진행한다.

분양보증 사고는 2021~2022년 한 건도 없었다가 2023년 16개 사업장(임대보증 포함)으로 급증했다. 사고금액만 1조2143억원이다. 금리 인상과 경기 침체 등으로 사업을 지속하기 어려운 건설업체들이 늘어난 탓이다. 지난해에는 17개 사업장(1조155억원)에서 분양 사고가 발생하며 2년 연속 사고 규모가 1조원 선을 넘겼다.

임대아파트 사업장 사고도 증가세다. 2023년 3건이더니 지난해 6건으로 두 배 늘었다. 통상 사업성이 낮아 분양이 어려운 단지의 경우 시행사가 손해를 최소화하기 위해 임대로 전환하는 경우가 많은데, 이마저도 쉽지 않았다는 의미다. 

더 큰 문제는 이렇게 보증 사고가 발생한 사업장이 공매 시장에 나가도 거의 팔리지 않는다는 데 있다. HUG가 국회 국토교통위원회 소속 엄태영 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면 2020년부터 이후 보증 사고가 난 45개 사업장 중 분양 이행 등으로 공사가 재개됐거나 매각이 완료된 곳은 16곳뿐이다. 나머지 29곳은 공사가 멈춘 채로 새 사업자나 시공사를 기다리고 있다.

제주에는 2020년 5월부터 분양보증 사고 사업장으로 지정돼 5년 째 짓다 만 건물로 남은 38가구 규모 공동주택이 있다. 한국건설이 광주에서 시공하던 3개 단지는 분양보증 사고로 처리된 이후 적게는 19회에서 많게는 26회까지 공매 시장에서 유찰됐다. 지난해 HUG가 공매로 내놓은 물건 12개 중에선 1개만이 낙찰됐다.

한 대형 건설사 관계자는 "미분양 우려가 커지면서 짓고 있는 사업장 분양까지 종종 미루는 상황에서 사고 사업장 공매에 도전할 회사는 거의 없을 것"이라고 말했다. 

◆ 안 팔리는 사고 사업장, 부메랑 될라… 업계 "근본 대책 어디에"

사고 사업장 공매가 원활하게 진행되지 않으면 HUG의 재정 부담으로 돌아올 수밖에 없다. 지난해 HUG의 영업손실액은 2조1924억원으로 창사 이래 최대 규모였던 전년(-3조9962억원)에 이어 또 한 번 조 단위 적자가 발생했다. 2022년(-2428억원) 이후 3년 연속 영업손실을 기록했다. 당기순손실은 2조5198억원으로, 보증영업 손실만 7945억원이다. 현금 보유고도 2023년 6001억원에서 지난해 3372억원으로 43.8% 줄었다.

HUG는 매각 사업장에 대한 업계 관심을 환기하기 위해 이달 17일 '환급사업장 매각설명회'를 개최한다. 매각 대상은 16개 사업장으로 설명회에서는 매각 관련 제도와 매수 절차 등을 소개한다. HUG 관계자는 "사업장 적기 매각을 위해 설명회 실시는 물론 SNS 홍보 등을 통해 다각적인 노력을 기울이고 있다"고 말했다. 

올해 역시 분양사고 증가 가능성은 산재해 있다. 올 1월부터 6월까지 접수된 건설사 폐업 신고 중 '사업 포기'가 82%(250건)를 차지했다. 회사 도산(8건)과 경영악화(5건)를 포함하면, 경기 침체로 폐업한 건설업체는 전체의 87%에 이른다.

올 들어 법정관리 신청한 중견 건설사만 11개다. 시공능력평가 58위 신동아건설을 시작으로 ▲대저건설(103위) ▲삼부토건(71위) ▲안강건설(138위) ▲대우조선해양건설(83위) ▲삼정기업(114위) ▲벽산엔지니어링(180위) ▲삼정이앤씨(122위) ▲대흥건설(96위) ▲영무토건(111위) 등이다.

5월 기준 '악성 미분양'으로 불리는 전국 준공 후 미분양 주택은 2만7013가구로 2013년 6월(2만7194가구) 이후 최대치를 찍었다. 전체 미분양 주택 중 악성 미분양 비중이 40.5%까지 커졌다. 

정부는 준공 전 미분양 물량을 사전에 처리하는 안심환매 제도 시행을 통해 미분양을 최소화하려는 전략을 세웠다. 지방의 준공 전 미분양 아파트(분양보증 가입 필수)를 HUG가 환매조건부로 분양가의 50% 가격에 매입, 준공 후 1년 내 사업 주체가 요구하는 경우 다시 환매할 수 있도록 하는 정책이다. 

전문가 사이에선 이 같은 전략이 시장 상황을 뒤집을 근본적인 처방은 아니라는 의견이 나온다. 건설업체 부도 증가가 장기 침체로 이어지지 않도록 깊이 있는 대책을 고민해야 한다는 주장이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "건설업 특성상 폐업보다 양도·양수가 잦다는 점에서 부도가 늘어나는 것은 충분히 우려스럽다"며 "자금시장 안정화 노력을 통해 건설기업 부실화를 최소화하고 하도급대금 지급보증으로 하도급업체로의 위험 전이를 차단해야 한다"고 말했다.

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