[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 가계대출을 옥죄어 폭등한 집값을 잡겠다는 초유의 대출규제가 새 정부의 '1호 부동산 대책'으로 제시되면서 수도권 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다.

추가적인 규제안을 예고한 이재명 대통령의 강경 발언이 부동산 투자심리를 더 짓누르는 상황이다. 급등세를 보이던 집값이 돌아서 본격적인 조정 국면에 진입할 것이란 목소리가 확대되고 있다. 반면 투자심리의 고리를 끊는 근본적 대책은 아니기 때문에 조정의 폭이 크지 않을 것이란 관측도 나온다.

[서울=뉴스핌] 이재명 대통령이 3일 청와대 영빈관에서 열린 '대통령의 30일, 언론이 묻고 국민에게 답하다' 기자회견에서 발언을 하고 있다. [사진=로이터] 2025.07.03 photo@newspim.com

◆ 李 "대출 규제는 맛보기… 근본 수요 억제책 많다"

전일(3일) 이재명 대통령은 취임 한 달을 맞아 진행한 기자회견에서 6·27 대출 규제 정책에 대해 "맛보기 정도에 불과하다"며 "더 근본적인 수요 억제책이 아직도 많이 남아있다"고 언급했다.

이어 "한국의 미래가 부동산 정책에 크게 영향을 받을 것으로 본다"며 "안 그래도 좁은 국토에 수도권 집중이 심화하는 상황인 데다 투기 수요가 부동산 시장을 교란시키고 있어 전체 흐름을 바꿀까 한다"고 부연했다.

대선 기간 이 대통령은 주택 공급과 공공분양·임대주택 확대, 1기 신도시 인프라 정비 등을 제외하곤 이렇다 할 공약을 내세우지 않았다. 부동산 세제에 관해서도 '세금으로 집값 잡지 않겠다'는 원칙을 내세우며 현상 유지를 강조했다. 문재인 정부에서 가장 큰 민심의 반감을 불러온 것이 세금 규제를 둘러싼 정부 정책이라는 점을 고려한 행보로 해석됐다. 2021년 경기도지사 시절 부동산 투기에 강력한 반대 입장을 표하며 "미래를 망치는 병폐인 불로소득 환수장치를 만들어야 한다"고 비판한 것과는 다소 다른 행보였다.

이에 새 정부에 부동산 정책은 시장에 대한 직접적 규제보단 공급 증대 위주로 흘러갈 것이란 예측이 지배적이었다. 그러나 취임 후 첫 대책으로 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고, 갭투자(전세 끼고 매매) 목적의 주택 구입과 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지하는 '초강수'를 선택하며 분위기가 반전됐다. 이 조치를 대책 발표 바로 다음 날부터 시행했다는 점에서 투기 철퇴에 대한 이 대통령의 의지가 엿보인다는 의견이 다수를 이룬다.

업계에선 새 정부의 다음 스텝으로 최근 가파른 집값 상승세를 보이는 마포·성동구뿐 아니라 강동·동작·광진·영등포·양천구 등 비강남권 한강벨트의 규제지역 지정을 지목하고 있다. 대출 규제 정책 발표 당시 한 국토부 관계자는 "시장 안정화를 위해 모든 수단을 동원할 것"이라며 "필요 시 추가 규제도 적극적으로 고려하겠다"고 말한 것과 일맥상통하는 조치라서다. 

한국부동산원의 지난달 다섯째 주 주간 아파트 가격 동향(6월 30일 기준) 조사 결과 이른바 마·용·성으로 불리는 마포구와 용산구, 성동구 상승률은 각각 0.85%, 0.58%, 0.89%로 나타났다. 서울 전체 상승률(0.40%) 대비 1.5~2배 높은 수치다.

오세훈 서울시장이 "토허제 재지정 당시 성동구·마포구 등 일부 자치구는 6개월 정도 지켜보며 조치가 필요한지를 추가로 판단할 수 있게 여지를 뒀다"고 한 만큼 가능성이 아예 없지는 않다는 얘기가 나온다. 서울시는 "현재로서는 규제지역 확대에 관한 움직임은 없다"며 "대출 규제 효과부터 면밀히 살펴볼 것"이라는 입장을 표하고 있다. 

재산세, 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세 등 세제 강화나 이번보다 더 강도가 센 추가 대출 규제 등도 다음 대책 후보로 거론된다. 다만 민주당에서 부동산 시장 안정을 위해선 금융 조치와 공급 대책을 우선적으로 동원하겠다고 확언한 만큼 현실화될 확률이 높지 않다는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "여러 규제를 시장에 축차 투입하는 것보다는 한 번에 강력한 조치를 내놓고 그 효과를 모니터링하는 것이 적절한 접근"이라며 "규제지역을 세분화하거나 추가 지정하는 정도로는 가능하지 않을까 한다"고 말했다.

◆ 투자 심리 팍 꺾이나… "풍선효과 발생할 것" vs "과열 현상은 그대로"

새로운 대출 규제와 이 대통령의 강도 높은 발언이 겹치면서 부동산 시장에는 긴장감이 맴돌고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 30일 기준 서울의 매수우위지수는 76.4로, 직전 주(99.3) 대비 22.9포인트(p) 급락했다. 특히 강남 11개구는 한 주 만에 26.6p 하락하면서 위축된 투자 심리가 드러났다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "최근 급등하던 서울 집값 상승에 제동이 걸리면서 5~6월 과열 양상을 보였던 한강 벨트 주거지 내 아파트 거래량도 숨고르기에 들어설 전망"이라며 "한강변 일대 아파트 1채당 평균 가격이 약 15억원에 육박하는 상황에서 현금 9억~10억원이 없으면 집을 못 사는 상황이 됐기 때문"이라고 말했다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "자금이 부족한 2030세대의 외곽 이탈이 현실화할 것"이라며 "고가 주택 지역에서 중저가 지역으로 대체 물건을 찾으려는 수요가 이동하며 풍선 효과가 나타날 가능성도 있다"고 설명했다.

반면 금리 인하 기대감과 공급 물량 축소 등 시장에 영향을 주는 요인이 여러 가지인 만큼 이번 규제로 인한 부동산 시장 영향은 제한적일 것이란 예측도 나온다. 한국은행 금융통화위원회는 이달 10일과 다음달 28일 두 차례의 통화정책방향 결정 회의를 개최해 금리 인하 여부를 결정한다. 가계부채 증대로 금융 안정 필요성이 고개를 들며 이달 금통위에선 금리 동결 전망이 지배적이지만, 계속되는 경기 부진을 해소하려면 8월 인하는 불가피하다는 의견이 제기된다.

수도권 내 신축 공급이 내리막길을 걷고 있는 것도 큰 변수다. 2026년과 2027년 신축 아파트 입주 물량은 평년(2015~2024년 평균 약 36만가구) 수준을 밑돌 것으로 예상된다. 2022년 대비 2023년 수도권 아파트 착공 물량이 23% 감소하면서 이 충격파가 올해부터 시장에 본격적으로 반영되기 시작했다. 

김제경 투미부동산연구소 소장은 "일시적인 수요 위축으로 시장을 진정시킬 수는 있지만, 내년부터 심화될 공급 절벽과 유동성 악화 등의 문제에 대한 근본적인 원인 해결책은 아니다"라며 "오히려 다른 주택 수 규제로 작동해 중장기적으로 부동산 가격의 양극화를 초래할 것"이라고 우려했다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "단기적으로 거래량을 줄이고 상승률을 내리는 효과는 있겠지만 궁극적인 해법이 되진 않는다"며 "일부 과열 지역을 조정대상지역으로 지정해 수요를 억제하는 대책이 나올 것으로 보이는데, 자주 나오던 정책 패턴이라는 비판에서 자유롭지는 못할 것"이라고 말했다.

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