[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2년 넘게 횡보하던 서울 오피스 매매시장에 변화 기조가 보인다. 금리 인하와 임대료 상승이 맞물리면서 올 하반기부터 가격 반등이 기대된다는 분석이 나왔다.

5일 상업용 부동산 기업 '알스퀘어'에 따르면 2025년 1분기 서울 오피스 매매지수는 480.5포인트(p)로 전 분기 대비 0.9% 하락했다. [자료=알스퀘어]

5일 상업용 부동산 기업 '알스퀘어'에 따르면 올 1분기 서울 오피스 매매지수(ROSI)는 480.5포인트(p)로 전 분기(485.5p) 대비 0.9% 떨어졌다. 전년 동기(471.9p)와 비교하면 0.3% 올랐지만, 2023년 2분기 이후 2년 째 제자리다.

ROSI는 같은 건물의 거래 이력을 추적해 시장 전체 가격 흐름을 파악하는 지표다. 2001년 1분기(100)를 기준으로 한다.

매매 자체에는 큰 변화가 없었으나 수익률에는 유의미한 변동이 발생겼다. 서울 오피스 실질 캡레이트(Cap. Rate, 연 임대료를 건물 매매가격으로 나눈 값)는 4.45%로 전분기 대비 0.03%p 내렸다. 임대 시장 회복으로 순운영소득(NOI)이 증가했기 때문이다. 캡레이트 하락은 통상 자산가격이 올랐다는 의미로 해석한다. 

지난달 기준금리 인하 이후 임대료 인상세가 둔화하며 캡레이트가 점차 하락할 것이란 예측이 지배적이다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "금리가 내리면서 캡레이트 스프레드(건물 수익률과 국고채 5년 수익률 차이)가 벌어지면서 서울 오피스 매매도 정상화 궤도에 올랐다"며 "3분기 거래량과 가격 움직임을 주시해야 할 시점"이라고 말했다.

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