[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 1기 신도시 재정비 선도지구가 지정됐지만 실제 재건축 추진은 각 신도시별, 단지별로 차이를 보일 전망이다. 최근 치솟고 있는 건설 원자재값 영향에 따라 '어마무시'한 분담금이 예상돼서다. 

상급지로 인식되고 있는 분당신도시와 다른 신도시와의 차이가 거셀 것으로 예측되고 있다. 공사비가 비슷하다고 봤을 때 용적률 증가분이 많고 일반분양가 높을 것으로 예상되는 분당신도시 재건축 분담금은 크지 않을 것으로 전망되고 있지만 일산의 경우 3억원 이상의 분담금이 예측돼서다. 이렇게 되면 결국 분당을 제외한 다른 신도시에서의 재건축 사업은 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다. 

정부는 신도시 재정비 선도지구 선정 결과를 발표하면서 대규모 펀드 조성 등 금융지원 방안도 함께 내놔 분담금 부담을 낮추겠다는 방침이다. 다만 실제 공사가 추진되는 기간 동안 추가적으로 공사비가 인상될 가능성이 높은 만큼 유의미한 효과를 줄 수 있을지는 미지수다.

◆ 정부 1기 신도시 선도지구 금융지원…"공사비 10% 가량 절감 예상"

27일 부동산 시장 전문가들에 따르면 1기 신도시 재정비 사업에서 분당을 제외한 나머지 신도시는 높은 분담금으로 인해 사업 진행이 어려울 수 있다는 진단이 나오고 있다. 

재건축 분담금 시뮬레이션 결과 선도지구로 선정된 경기 고양시 일산서구 한 단지의 경우 전용면적 101㎡ 소유주가 재건축 후 같은 평수로 입주할 경우 약 3억9200만원의 분담금이 나올 것으로 예측됐다. 현재 용적률이 182%로 재건축 용적률 300%, 평당 사업비 1900만원(공사비 800만원+기타 사업비 1100만원)으로 잡았을 때의 예상 분담금이다. 새 아파트의 분양가는 현 일산신도시 아파트 매맷값을 기준으로 했다. 

반면 분당은 다른 시뮬레이션 결과가 나왔다. 분당신도시 한 선도지구 아파트 전용면적 84㎡ 소유주가 재건축 후 같은 평수로 입주한다고 가정했을 때는 2900여만원의 추가 분담금이 나올 것으로 예측된다. 이같은 분담금 차이는 기존 용적률이 낮아 용적률 증가폭이 크거나 일반 분양가가 높은 경우다. 분당 아파트의 현재 용적률은 144%며 재건축 용적률은 326%를 받을 수 있다. 평당 사업비로 1900만원을 적용하고 일반분양가를 분당지역 매맷값으로 가정했을 때다. 

국토부는 이날 재정비 선도지구 발표와 함께 밝힌 지원대책에서 사업비 저감을 위한 대책도 내놨다. 우선 선도지구의 신속한 사업추진을 위해 통합정비 맞춤형 금융지원 등을 통해 대규모 자금을 적기 조달해 공사비를 낮춘다는 계획이다.

이를 위해 우선 펀드를 통한 자금조달 구조와 연계해 초기사업비 보증의 범위를 조기화할 예정이다. 이어 지자체가 채무부담 없이 대규모 자금을 조기 조달할 수 있도록 HUG PIF(공공기여금 유동화) 지원 프로그램 운영한다. 이주비와 분담금의 경우 관리처분과 인허가 이후 시중 금융기관을 통해 보증할 계획이다.

정부는 금융 지원을 통해 선도지구 사업을 추진했을 때 공사비 단가 기준으로 10% 가량의 절감 효과가 있을 것으로 보고 있다. 국토부 관계자는 "총 사업비 기준으로 말하긴 어렵지만 공사비 단가 기준으로 10% 정도 절감 효과는 있을 것으로 기대하고 있다"면서 "뉴스테이에서도 이같은 구조로 했을 때 일반적인 시장가격보다 공사비가 많이 떨어졌는데 공사비가 10% 가량 절감되는 사례들을 많이 발굴했다"고 말했다.

국토부의 비용 절감 효과가 반영된다면 이들 단지의 분담금은 각각 3억6360만원, 420만원으로 각각 2880만원, 2480만원 가량 줄어들 것으로 예상된다. 

◆ "분담금에 따라 사업 추진 속도 결정날 것"

재건축 추진 과정에서 수억원의 분담금이 나오면 주민 간 갈등이 불거지고 사업 추진이 늦어질 수 있다. 일산의 경우는 다른 지역보다 기준 용적률이 낮아 분담금이 많이 나오는 만큼 주민들이 상향을 요구하고 있는 상황이다. 또 평촌은 일반분양가는 높게 예상되지만 현 용적률이 200%를 넘을 정도로 높아 분담금도 적지 않을 것으로 전쳐진다.  

업계 관계자는 "전체적인 용적률과 가구수가 안 나오면 추가 분담금을 예상하기 쉽지 않다"면서 "문제는 분담금을 낼 여력이 안되는 사람이 많아 주민간 마찰도 늘어날 것"이라고 말했다.

기부채납에 대한 부분들도 고려해야 한다. 다만 국토부는 1기 신도시에 대해 공공기여를 강화하지 않겠다는 입장인 만큼 서울시내 재건축 만큼 20% 이상의 높은 기부채납은 없을 전망이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "기부채납을 한다면 예상했던 것보다 공사비에 대한 이슈가 강하다보니 추가 분담금이 늘어날 여지가 있으며 또 어떻게 개발하느냐에 따라 분담금이 달라질 것"이라고 말했다.

그러면서 "사업이 추진되는 동안 시장 환경에 따라 가격 변동성도 있어 상향될 가능성이 높다"면서 "시뮬레이션 결과를 공유할텐데 (분담금이) 높다면 개별 입주자들의 생각이 바뀔 수 있고 결국 동의했던 단지들도 이탈할 가능성이 있다"고 덧붙였다. 

min72@newspim.com