[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 공공주택을 비롯한 분양가 상한제 주택 분양가 책정에 쓰이는 기본형 건축비를 후분양 물량에 적용하지 않아야한다고 강조했다. 기본형 건축비는 선분양주택 분양가 적용에 적합하지만 후분양 물량엔 건설원가에 기반한 분양가 책정이 필요하다는 게 김 사장의 이야기다.
17일 서울주택도시공사(SH)에 따르면 이날 기자 설명회를 열고 이같은 내용을 담은 기본형건축비 제도 개선을 주장했다.
이 자리에서 김헌동 SH공사 사장은 "부실시공으로 인한 소비자 피해 방지를 위해 공공주택 건설에 후분양제를 도입하고 실제 건설원가에 기반한 분양가 책정 등 '백년주택' 건설을 위해 기본형 건축비 제도의 전면 개선이 필요하다"고 말했다.
현행 주택법(제57조)에 따르면 선분양 주택의 분양가격은 '기본형 건축비'에 가산비와 택지비를 더해서 산정하도록 돼있다. 이는 분양가격을 제한하기 위해 마련된 제도(분양가 상한제)다. 분양가 상한제는 선분양제 하에서 분양가를 일정 수준 이하로 규제하는 제도로 참여정부 시절인 2005년 부활해 2007년부터 민간 아파트까지 적용범위가 확대돼 현재에 이르고 있다. 투기과열지구 또는 주택가격 상승률 등을 고려해 국토교통부 장관이 지정한 지역에 적용된다.
주택법 및 국토교통부령(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙)에 의해 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 합해 분양가격을 산정하도록 돼 있어 실제 투입된 공사비(건설원가)와 분양가격 간에 괴리를 발생시킨다는 게 SH의 이야기다.
SH공사가 2005년 이후 분양한 142개 단지 분양원가를 분석한 결과 평균 분양가는 1㎡ 당 360만원이며 건설원가는 1㎡당 310만원으로 분양가격과 건설원가간 50만원의 차이가 발생했다. 그동안 SH공사는 평균 13.8%의 분양이익을 얻었으며 이 분양이익에서 택지비는 110%, 건축비는 –10%를 기여한 것으로 분석됐다. 평균 분양이익 ㎡당 50만원에서 택지비는 55만원의 이익을 얻은 반면 건축비는 5만원의 손실이 발생했음을 의미한다.
분양가격은 2005년 222만원/㎡에서 2021년 600만원/㎡으로 2.7배 올랐으며 건설원가는 200만원/㎡(2005년)에서 394만원/㎡(2021년)(2.0배)으로 상승했으며 분양가는 택지비, 건설원가는 건축비가 더 크게 상승한 것으로 나타났다.
분양가격 중 택지비는 3.85배 올라 건설원가 택지비 1.83배 상승폭보다 더 컸다. 즉 택지비 원가 상승분보다 분양가에 택지비를 더 많이 포함시킨 것으로 나타났다. 반면 건축비는 분양가격 건축비 1.81배, 건설원가 건축비 2.07배로 택지비 상승률 격차보다 작은 것으로 분석됐다.
이처럼 현행 기본형 건축비는 건축비에서 차지하는 비율이 45~55% 수준으로 높은 가산비용과 선택품목 비용으로 기본형 건축비에 기반한 분양가격 산정기준 역할을 상실하고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 분양가가 실제 투입된 원가에도 불구하고 근거가 미흡한 기본형 건축비에 기반해 산정됨으로써 분양가 책정 시 불인정 받을 경우 고스란히 사업자의 손실로 반영된다. 따라서 사업자가 분양가에 택지비를 과도하게 부풀리게 만드는 부작용의 원인이 되고 있다.
○또한 현행 선분양 제도는 최근 여러 부실·붕괴사고에서 보듯 부실시공에 따른 모든 피해가 소비자인 시민에게 돌아간다. 반면 SH공사는 2006년부터 후분양제(건축공정 80% 이후 시점)를 도입함으로써 공사부실 및 지연이 발생하더라도 이로 인한 모든 손실을 SH공사가 떠안게 되어 시민에게 돌아가는 피해가 없는 구조이다.
SH공사 관계자는 "후분양제 도입 사업장의 경우 실제 투입된 원가를 알 수 있어 후분양을 시행하는 사업장의 경우 기본형 건축비가 아닌 실제 건설원가를 공개한 경우 원가에 기반하여 분양가를 책정할 수 있도록 제도 개선이 필요하다"고 주장했다.
김헌동 SH공사 사장은 "최근 시민들은 고품질의 주택을 요구하고 있으나, 현행 기본형 건축비로는 이를 충족시킬 수 없다"며 "부실시공으로 인한 시민 피해 예방과 분양시장 투명성 확보를 위해 실제 원가 파악이 가능한 후분양제 도입과 원가 공개가 필요하며 후분양제 도입 사업장에 대해 실제 건축비에 기반할 수 있도록 기본형 건축비를 개선해야 한다"고 말했다.
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