[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울시가 사업성이 낮아 재개발·재건축 사업을 할 수 없었던 노후저층주거지역의 주거환경개선을 위해 '사업성 보정계수'를 적용한다. 이를 토대로 용적률 등 사업성을 높여 재정비사업을 추진하도록 유도하는 것이다.
시는 사업성 보정계수를 '사업성이 낮은 곳'에 부여한다는 원칙을 세웠다. 다만 강남권, 용산 등을 제외한 모든 서울시내 지역은 사업성 보정계수를 받을 수 있을 것으로 예측된다. 사업성 보정계수는 오는 9월 서울시 조례 및 기준 개정으로 공식 도입될 예정이다. 하지만 개정 이전 사업 심의 단지로 이후 보정계수를 받을 수 있을 전망이다.
27일 서울시가 발표한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따르면 서울시는 상대적으로 높은 분양 수익을 기대하기 어려운 지역에 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정한 용적률 상향으로 사업성을 높여주는 '사업성 보정계수'를 도입한다.
시는 단지 또는 이같은 사업성 보정계수를 활용해 현재 10~20% 수준인 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려 준다는 계획이다.
예를 들어 '기준용적률' 210%에 허용용적률 20%'인 3종 일반주거지역에 보정계수를 최대로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%포인트(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 늘어나게 된다.
이와 함께 사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 용도지역 상향 시 각 15%에서 10%로 낮춘다. 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 단 한 번 '통합심의'로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄여준다.
다음은 유창수 서울시 행정2부시장과의 일문일답이다.
▲사업성이 부족한 곳의 기준이 무엇인가
=사업성이 낮다는 지역은 실질적으로 분양 수익이 낮은 지역을 말한다. 예를 들어 상계·중계동의 분양가와 강남 분양가가 차이가 나는데 분양 당시 조합원 부담이 커지는 지역에 보정계수를 적용한다. 용적률의 경우 250%~300% 사이에 있는 단지들이 혜택을 볼 수 있는 단지라고 생각한다.
▲보정계수가 적용되는 지역이나 단지는
=강남 지역을 제외하면 대부분 사업성보정계수를 적용받을 수 있는 것으로 보면 된다. 공공기여 부담을 많이 완화했고 기부채납 인센티브 제도도 많이 상향 조정했다. 현재 시공사 선정을 미루는 단지들이 있는데, 그런 지역의 사업 추진이 원활히 이뤄질 것으로 예상된다.
▲보정계수가 구체적으로 어떻게 적용되는 것인지
=지가나 기존 가구수, 기존 평형 등을 고려한다. 예를 들어 노원구 상계5단지의 경우 소형평형이 상당히 많아서 재건축 후 넓은 평형으로 이동하고 싶어도 분양하게 되면 분양 수익이 다른 단지에 비해 집값 수준이 낮아 상당히 낮은 분양 수익을 낼 수밖에 없다. 이런 지역에 사업성 보정계수를 적용하겠다는 것이다.
▲보정계수는 언제부터 적용되나
=지금 즉시 시행할 수 있도록 가이드라인 만들어 나갈 예정이다. 9월에 기본계획이 변경·고시되면 그때부터 적용되고 착공 이전 단지도 사업성 개선할 수 있게 하겠다.
▲다음달 통합심의 적용 대상이 어디인지
=다음달 통합심의가 처음 개최되는데 매월 1·3주 목요일, 필요하면 수시로 개최해 통합심의를 할 것이다. 지금 접수된 곳이 13건이며, 4건 정도가 통합심의를 통해 일괄 심의가 이뤄질 것이다.
▲용도지역을 상향해준다고 했는데 3종 일반주거지역에 있는 역세권의 경우 일률적으로 준주거로 상향되는 것인지
=서울시 도시계획에 위계가 있다. 지역중심, 지구중심, 생활권중심 이런 식의 지역적 위계인데, 일률적으로 역세권이면 다 해주기는 어렵고, 지역적 위계를 따질 것이다. 필요시 역세권 지역 내에서도 지역의 필요시설, 업무상업, 복합개발이 가능한 곳을 위주로 용도지역을 변경할 생각이다.
▲토지거래허가제 해제 계획은
=구체적으로 해제할 계획은 없다.
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