모아타운 미선정 지역…인접구역 흡수해 재개발 사업으로 추진 가능
"주민 반발로 재개발 사업 늦어질 가능성도"
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 재개발 사업시 노후도를 충족하는 주택 비율 요건을 완화하기로 하면서 빌라와 단독주택이 몰린 강서구 화곡동과 송파구 삼전동·방이동, 양천구 목4동 등 서울 노후 저층거주지역에 관심이 쏠리고 있다.
이전까지 30년 넘은 건물이 전체의 3분의 2(66.7%) 이상이어야 노후도 요건을 충족해 재개발을 시작할 수 있었는데 이를 60%로 완화한 것이다. 특히 과거 뉴타운처럼 재정비촉진지구로 선정될 경우에는 노후주택 비율이 50% 이상만 돼도 재개발 추진이 가능해진다.
모아타운을 신청했지만 기준 미달로 선정되지 못한 구역의 경우 인접한 빌라나 주택까지 흡수해 면적을 넓혀 재개발 사업 추진도 가능할 전망이다. 다만 소규모 재개발 사업을 위한 주민 동의율 기준을 낮춘 만큼 사업 속도는 빨라지는 반면 주민 간 갈등이 빚어질 가능성이 있어 크게 영향은 없을 것이란 지적도 나온다.
11일 부동산업계에 따르면 지난 10일 발표된 부동산 대책으로 서울 내 재개발 사업이 탄력을 받을 것이란 전망이 나온다.
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◆ 재정비촉진지구 선정시 노후도 요건 50%…정비사업 일정 앞당겨진다
정부는 지난 10일 경기 고양시 아람누리에서 열린 민생토론회에서 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표했다. 재건축·재개발 사업을 조속히 추진할 수 있도록 사업요건을 대폭 완화하고 도시형 생활주택 및 주거용 오피스텔 등 소형 주택에 대한 공급규제를 푸는 것을 골자로 한다.
이번 대책으로 재개발 진입 문턱이 낮아지면서 서울 내 정비사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 그동안 신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업에 착수할 수 있도록 정비사업 추진 요건이 완화됐다.
현재 30년 넘은 건물이 전체의 3분의 2(66.7%) 이상이어야 노후도 요건을 충족해 재개발을 시작할 수 있는데 이를 60%로 완화한다. 노후도가 높은 지역은 접도율과 밀도 등 요건을 충족하지 않아도 사업추진이 가능해진다. 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함할 수 있도록 구역지정ㆍ동의 요건 등 개선된다.
재정비촉진지구 내 사업은 노후도 요건이 50%까지 낮아진다. 30년 이상 건축물이 절반만 돼도 소규모재건축, 가로주택정비, 일반재개발사업 등이 가능해지는 것이다. 재정비촉진사업은 일명 뉴타운사업으로 2002년 이명박 전 대통령이 서울시장 재임 당시 낡은 구도심을 개발하기 위해 추진됐다.
상황이 이렇자 빌라와 단독주택이 몰린 강서구 화곡동과 송파구 삼전동, 방이동, 양천구 목4동 등 빌라촌과 노후거주지역에 관심이 쏠리고 있다. 요건 완화로 신규로 재정비촉진지구로 선정될 경우 노후도 요건 완화로 정비사업 일정도 더 앞당겨질 수 있다.
국토부 관계자는 "도시재정비촉진 특별법을 개정해서 면적요건을 완화했고 새로운 사업유형 등을 추가했다"면서 "수요판단이나 공고를 거쳐 (신규 재정비촉진지구를) 선정하게 될 것"이라고 말했다.
서울시에 따르면 지난해 기준 서울 내 재정비촉진지구는 ▲가재울 ▲거여·마천 ▲구의·자양 ▲길음 ▲노량진 ▲돈의문 ▲미아 ▲미아중심 ▲방화 ▲북아현 ▲상계 ▲상봉 ▲세운 ▲수색·증산 ▲신길 ▲신림 ▲신정 ▲아현 ▲영등포 ▲은평 ▲이문·휘경 ▲장위 ▲전농·답십리 ▲중화 ▲천호 ▲천호·성내 ▲청량리 ▲한남 ▲합정 ▲홍제 ▲흑석 등 31곳이다.
자치구별로 보면 강남구와 서초구, 성동구, 중구, 도봉구, 구로구, 금천구를 제외한 18개 구에 위치하고 있다. 서대문구와 성북구, 동대문구가 3곳으로 가장 많았으며 동작구와 중랑구, 은평구, 영등포구, 마포구, 강동구는 2곳으로 나타났다.
가장 면적이 넓은 곳은 은평 재정비촉진지구다(은평뉴타운지구). 은평구 진관동 일원으로 면적은 349만2649.3㎡에 달한다. 이말산을 둘러싸고 있는 아파트단지가 포함되며 서울지하철 3호선 구파발역과 가톨릭대학교 은평성모병원, 은평소방서 등이 포함된다. 면적이 가장 적은 곳은 영등포 재정비촉진지구로 영등포구 영등포동 2·5·7가 일원, 14만4609.9㎡ 규모다.
◆ 모아타운 미선정 지역…인접구역 흡수해 재개발 사업 추진 가능성도
모아타운 선정과정에서 탈락한 대상지들이 재개발 사업으로 추진할 수 있는 가능성도 생겼다. 모아타운 사업의 경우 면적이 10㎡ 미만인 지역에서 가능하고 재개발은 10만㎡ 이상 지역에서 가능하다. 인접 도로 건너편까지 구역지정을 허용하고 노후도 요건완화로 사업대상지를 확대할 수 있기 때문이다.
지난해 12월 모아타운 대상지 선정 결과 강동구 천호동 401-1 일원과 둔촌동 622 일원은 주민 반대, 모아타운 구역 계에 대한 적정성을 고려해 미선정됐다. 면적이 각각 4만7211㎡, 3만2159㎡라 대상지를 확대하더라도 10만㎡를 넘기기엔 다소 어려움이 있어보인다.
하지만 지난해 11월 미선정된 금천구 시흥5동 219-1 일원이나 보류된 강북구 수유동 141 일원의 경우 면적이 각각 9만7824㎡, 8만1873㎡으로 인접 도로 건너편까지 구역지정을 한다면 10만㎡를 넘게돼 재개발 사업으로 추진이 가능하다.
다만 재개발이 되면 좋겠지만 시간이 오래걸리는 만큼 반발하는 의견이 나올 수 있어 정책이 바뀐다 해도 쉽게 진행되긴 어려울 것이란 우려도 나온다. 과거 뉴타운도 초기에 많은 관심을 모았지만 결국 반대하는 목소리에 사업이 좌초된 경우가 있다.
정부 재개발 절차 간소화를 위해 조합설립 주민 동의율을 완화하고 통합심의 대상 확대 등을 통해 사업기간을 단축하겠다는 방안을 포함시켰지만 모아타운과 비교하면 사업기간이 늘어날 수 밖에 없다.
송승현 도시와경제 대표는 "모아타운의 경우 이해관계 범위가 좁은 만큼 주민들 의견을 모으기가 수월한 편"이라면서 "반면 재개발의 경우 면적이 넓은 만큼 의견 모으기가 어려울 수 있어 사업이 늦어질 수 있다"고 말했다.
재개발의 규제 완화로 주민 의사와 상관없이 아파트로 추진될 수 있다는 지적도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "도심의 모든 노후지역을 아파트로 바꾸는 식의 접근이 맞는지 논의가 병행돼야 한다"면서 "주민들이 개발을 반대하는 곳은 정비사업을 추진하지 않겠다는 기존의 원칙과 상충될 수 있다"고 말했다.
min72@newspim.com
