보유세 감면 혜택으로 침체된 거래시장에 온기 기대
금리인상과 집값 약세 전망에 급격한 시장변화 제한적
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 매입임대주택 등록제도를 완화하기로 하면서 차갑게 얼어붙은 거래시장에 숨통이 트일지 주목된다.
매입임대주택 등록제도가 완화되면 임대차 시장 안정화를 도모할 수 있고 보유세도 줄어 주택거래가 다소 늘어날 여지가 있다. 사업자 혜택으로는 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 감면 등이 검토되고 있다.
다만 금리인상과 집값 하락에 대한 우려 분위기가 여전해 급격한 시장 변화는 제한적이라는 게 업계의 시각이다. 특히 등록임대주택 취득가액 조건이 10년전 수준인 수도권 6억원 이하 기준이 그대로 적용될 예정이다. 이 때문에 올 하반기 이후 본격화되고 있는 미분양 물량 해소에는 도움이 되지 않을 것이란 전망이 나오고 있다.
◆ 중소형 아파트 매입임대 부활, 대출·세제 완화 등 규제완화 긍정적
21일 정부가 전용면적 중소형 아파트에 대한 매입임대주택 등록을 부활시키기로 하면서 초급매물을 위주로 주택거래가 다소 회복할 것이란 분위기가 감지된다.
3년 만에 재도입한 이번 조치로 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트는 장기(10년) 매입임대주택 등록이 가능해진다. 종부세, 양도세 등 세제 인센티브를 제공해 임대차 시장의 장기적인 안정에 기여할 수 있는 임대사업자를 육성한다는 방침이다. 임대사업자 물량은 전체 임대차 주택의 19%를 차지한다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금처럼 정책변화가 곧바로 시장가격에 반영되지 않는 상황이 오히려 '규제 완화를 통한 시장 정상화'를 실행하기에 최적의 타이밍으로 보여진다"며 "민간 등록임대의 세부적인 인센티브 방안이 나와봐야겠지만 임대차 시장 안정화, 거래시장 회복 등에 일부 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다.
주택임대사업자 제도는 세입자 보호를 위해 마련된 것으로, 임대사업자는 세제 혜택을 받는 대신 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고 의무 임대기간을 유지해야 한다. 노무현 정부시절 처음 도입된 이 제도는 박근혜 정부시절 전셋값 폭등기 주택임대차3법 시행을 요구하는 당시 야당에 맞서 '준공공 임대'라는 방식으로 바뀌었다.
이에 따라 준공공 임대주택에 해당하는 8년 장기 임대사업자에게 세제 혜택을 도입하고, 문재인 정부도 이 제도를 유지했지만 부동산 투기과열을 잠재우기 위해 2020년 7·10 대책에서 대폭 손질됐다. 4년 단기 매입임대는 폐지하고 만기가 도래한 사업자는 자동 말소했다. 10년 장기 매입임대 신규 등록은 허용했지만 비아파트만 매입임대 대상으로 유지했다.
임대사업자에 대한 세제 혜택은 아직 확정되지 않았다. 앞서 제공했던 인센티브를 감안할 때 종합부동산세 과세시 합산 배제, 다주택자 양도소득세 중과 배제, 10년 이상 임대시 양도세 최대 100%까지 공제 등이 도입될 것으로 보인다. 임대사업자를 대상으로 하는 대출도 확대된다. 조정대상지역을 비롯한 규제지역에서 임대주택 새로 매입할 땐 LTV(담보인정비율)을 일반주택에 비해 높여준다는 게 정부의 지원 방침이다.
종부세와 양도세 등 세제혜택을 받을 수 있기 때문에 다주택자의 임대사업자 등록이 늘어날 여지가 있다. 대기 수요자 중에서도 세금 부담이 대폭 줄어드는 만큼 임대사업자 제도를 이용하기 위한 주택 매수가 이뤄질 가능성이 있다.
◆ 급매물 일부 소진되겠지만...금리인상·집값 불안에 시장 급반전 제한적
정부가 부동산 거래시장을 저해하는 요소를 단계적으로 완화하고 있지만 금리, 매수심리 등 외부환경이 여전히 불안해 급격한 분위기 전환은 어렵다는 관측이 우세하다.
실수요자가 체감하는 대출이자 부담이 상당하다. 지난 16일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 주택담보대출 변동금리 상단이 연 7.72%다. 금융당국이 지난 1일부터 대출 금리 전수조사를 시작하면서 금리 인상폭이 다소 주춤해졌지만 내년에도 기준금리가 인상될 가능성이 있어 상단 8% 돌파가 유력하다. 1년 전과 비교하면 대출이자 부담이 50% 이상 늘었다.
집값 반등의 기대감이 아직 부족하다. 시장에서는 내년 거래량이 일정부분 회복하겠지만 전국 아파트값이 4~5% 하락할 것으로 내다보고 있다. 추가적인 집값 하락이 예상돼 실수요자라도 선뜻 내집 마련에 나서지 못하고 있다.
임대주택 등록 대상의 취득가액도 약점으로 지적된다. 정부는 등록 임대주택에 아파트를 허용하면서도 취득가액은 10년전 기준 그대로 수도권 6억원, 비수도권 3억원을 유지했다. 이렇게 되면 실제 서울시내에서 임대주택 등록이 가능한 아파트는 제한적일 수 밖에 없다. 15년 장기임대일 경우에 한해서만 9억원으로 늘렸을 뿐이다. 특히 최근 쏟아져 나오는 신규 미분양 물량의 경우 전용 60㎡이하 물량도 서울지역 아파트는 분양가가 6억원을 넘고 있다. 이렇게 되면 미분양해소에는 도움이 안될 것으로 예측된다.
함영진 직방 랩장은 "매입임대사업 확대, 세금 완화, 대출 확대 등의 규제 완화 조치가 침체된 시장의 단기 방향 전환을 끌어내는 것은 제한적이겠지만 일부 급매물 소화와 시장 연착륙에는 다소 도움이 될 것"이라며 "신규 입주 등 주택공급이 많거나 가계대출 비중과 다중채무자가 집중된 지역은 거래 활성화에 한계를 보이며 지역별 양극화도 뚜렷해질 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
