[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 정부가 내년부터 종합부동산세 과세 기준을 주택 수가 아닌 가액으로 전환하기로 함에 따라 '똘똘한 한 채'의 심장부인 서울 강남권 주택 시장에 어떤 변화가 생길지 관심이 쏠린다.

다주택자의 세 부담이 크게 줄어들면서 옥석 가리기를 통한 강남권의 고가 아파트 보유 심리가 한층 누그러질 것이라는 전망이 나온다.

일각에서는 향후 다주택자에 대한 취득세 중과까지 완화되면 '똘똘한 한 채'는 팔고 빠른 시세 차익을 낼 수 있는 주택 여러 채를 매수하려는 움직임이 나타날 것으로도 보고 있다.

하지만 강남권 부동산 시장의 특수성을 감안할 때 '똘똘한 한 채'를 그대로 유지한 채 추가 매수를 고민하는 분위기가 형성될 수 있다는 의견도 제시되고 있다.

◆'주택 수→가액' 종부세 기준전환...2018년 수준으로 과세 정책 회귀

27일 기획재정부 등에 따르면 정부는 내년부터 종부세 과세 기준을 주택 수에서 가액으로 전환하기로 했다. 지금까지는 주택 수에 따라 종부세를 차등 부과했으나 앞으로는 보유 주택의 가액을 합산하고 조정된 세율을 적용해 세금을 매기겠다는 의미다. 다주택자의 종부세 중과가 폐지되는 것이다.

구체적으로 보면 과세표준 구간별로 가중치가 반영된 현행 중과세율(1.2∼6.0%)은 폐지되고, 다주택자에게도 1주택자와 같이 기본세율이 적용된다. 기본세율도 현행 0.6∼3.0%에서 0.5∼2.7%로 낮아진다. 내년부터는 종부세 비과세 기준이 6억원에서 9억원으로 높아진다.

아울러 정부는 종부세액을 결정할 때 적용하는 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮추기로 하고 관련 시행령 개정안을 26일 국무회의에서 의결했다. 공정시장가액비율은 과세표준을 산출하기 위해 공시가격에 곱하는 비율을 말한다. 공정시장가액비율이 대폭 인하되면서 다주택자의 종부세 부담도 그만큼 줄어들게 된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 사실상 조정대상지역의 다주택자 세율 중과 이전인 2018년 수준으로 과세 정책을 회귀시켰다"면서 "다주택자에게 보유세 부담을 더 많이 지우는 제도의 기본 틀은 유지하되 다주택자의 종부세 부담은 한결 낮추는 개편안을 마련한 것"이라고 설명했다.

◆종부세 개편이 '똘똘한 한 채' 선호 현상 등 강남권 시장에 미칠 영향

종부세 과세 기준이 주택 수에서 합산 가액으로 바뀌면 다주택자의 종부세 부담이 크게 줄어들 전망이다. 이에 따라 다주택자들이 주택 여러 채를 보유하기가 한층 수월해져 매도를 보류하고 버티기에 돌입할 가능성이 높다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 26일 기준 6만3319건으로 정부가 종부세 인하 계획을 발표한 21일(6만4046건)에 비해 1.2% 감소했다. 서울 25개 구 가운데 종로구, 은평구, 중랑구, 도봉구, 노원구 등 5개 구를 제외한 20개 구의 매물이 줄었다. 비록 소폭이지만 주택 거래 시장에 미묘한 변화의 기류가 감지되고 있는 셈이다.

함영진 랩장은 "다주택자들이 종부세 부담을 이유로 급하게 증여나 매각을 결정하지 않아도 된다"면서 "특히 조정대상지역 내 다주택자라면 내년 5월 9일 양도세 중과 배제가 종료될 시점까지 매각을 결정하면 된다"고 설명했다.

다만 집값이 현재 조정 국면에 진입했기 때문에 가치가 상대적으로 낮은 비(非)수도권 주택은 양도세 중과 배제 혜택을 받아 처분하고 서울 강남권을 포함해 수도권 주택은 계속 보유하려는 심리가 생겨날 수도 있다는 분석도 제기된다.

다주택자에 대한 규제 강화로 생겨난 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 이번 세제 개편으로 다소 누그러질 것이라는 예상이 많지만 또 한 편에서는 시장 상황을 고려할 때 큰 변화가 없을 것이라는 견해를 나타내고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "어중간하게 주택 여러 채를 보유하는 것보다 '똘똘한 한 채'가 더 나을 수 있다"면서 "강남권은 공급도 많지 않고 기존 가격이 더 오를 것으로 기대하기 때문에 '똘똘한 한 채' 보유 욕구는 쉽게 약해지지 않을 것"이라고 내다봤다.

다주택 보유가 유리해지긴 했지만 이번 세제 개편에 다주택자 취득세 중과 완화 방안이 포함되지 않아 추가 매수로 연결되기는 쉽지 않을 전망이다. 권일 팀장도 "자금력이 있는 사람들은 '똘똘한 주택'을 기본적으로 갖춰놓고 추가적으로 무엇을 할지 결정할 것으로 보인다"면서 "다만, 충분히 고민한 후 결정할 것으로 보이기 때문에 당분간 거래가 늘어나긴 어려울 것"이라고 말했다.

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