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'역대급'이라는 올해 분양...민간 분양가·공공택지 공급이 좌우

최대 규모 분양·예년 수준의 입주물량 예상한 정부
분양시기 조율하는 재건축 단지·공공택지 공급 발표 변수

  • 기사입력 : 2021년05월07일 06:02
  • 최종수정 : 2021년05월07일 11:26
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[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부는 올해 분양 및 입주 예상물량이 예년과 비교해서 적지 않을 것이라는 희망적인 전망을 내놓았다.

시장의 예상도 정부와 비슷하게 나왔지만 수요자들이 선호하는 입지와 유형 만큼 나오지 못해 한계가 있다는 지적이 나온다. 여기에 민간분양에서는 재건축 단지를 중심으로 분양가·조합 갈등 문제가 공공에서는 미뤄진 공공택지 공급 발표가 변수가 될 것으로 예상된다. 

◆ "역대 최대규모" 올해 50만가구 분양...수요자 만족시키기엔 한계

7일 정부에 따르면 올해 분양 가구 규모가 역대 최대규모인 50만가구이고 입주물량도 예년과 비슷한 규모로 진행될 것으로 내다봤다.

정부는 올해 ▲민간분양 36만2000~39만1000가구 ▲공공분양 9만2000가구 ▲3기 신도시 사전청약 3만가구를 포함해 48만4000~51만3000가구 사이의 주택 분양으로 역대 가장 많은 수준이 될 것으로 예상했다. 입주물량은 46만가구로 예상돼 지난해 47만가구와 비슷한 규모가 될 것으로 내다봤다.

정부의 분양 및 입주 예상물량에 대해 대체로 비슷한 전망을 내놓았다. 부동산 정보 플랫폼 직방에 따르면 올해 아파트 입주 예상물량은 22만5000가구로 내다봤다. 정부가 예상한 입주물량은 아파트 예상물량 외에도 공공분양·사전청약과 비아파트 및 임대물량과 30가구 미만 일반공급 등도 포함된다. 공공분양과 사전청약 물량을 합한 12만2000가구에 지난해 기준 비아파트 입주물량이 10만가구인 점을 감안해 더하면 44만7000가구가 된다.

적지 않은 물량이 시장에 나올 것으로 보이지만 물량 중에 수요자들이 선호하는 서울 및 수도권 지역의 아파트 물량이 많지 않을 것으로 보여 수요를 흡수해 시장 안정으로 이어가기에는 한계가 있을 것이란 예상이 나온다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "정부가 예상한 분양·입주물량에는 비아파트도 적지 않다"며 "많은 분양·입주 물량이 아파트를 선호하는 수요자들의 요구를 해결해 주지 못하는 한계가 있을 것"이라고 말했다.

◆ 민간 분양가·공공택지 공급이 실제 공급에 변수

전문가들은 올해 전체 분양 및 입주 물량에서 민간부문 물량이 변수로 작용할 것으로 내다봤다. 공공부문은 정부의 정책의지가 있는만큼 예정대로 진행될 것으로 내다보면서 민간분양은 변수가 많아 물량의 변동이 클 것으로 본 것이다.

민간분양에서는 재건축 단지들을 중심으로 분양가상한제가 적용되므로 분양 시기를 저울질할 가능성이 높다. 올해 분양이 예정된 단지 중에는 단군 이래 최대 규모의 재건축 단지인 둔촌주공(1만2032가구)을 포함해 신반포메이플자이(3685가구)·래미안원펜타스(2990가구)등이 분양을 준비하고 있다.

실제 분양으로 이어질지는 확신할 수 없는 상황이다. 둔촌주공의 경우 지난해 분양이 예상됐지만 분양가 산정을 놓고 조합과 관할구청·주택도시보증공사(HUG)등이 갈등을 빚으며 연기됐다. 여기에 조합 내부의 갈등 문제가 얽힌 경우 분양 시기는 더 늦어질 수도 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "분양가상한제에 따른 분양가 이슈가 전체 분양물량을 좌우할 것으로 보인다"며 "올해말로 예정된 둔촌주공이나 이주를 준비중인 반포주공 등이 예정대로 분양을 할지 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.

공공분양과 3기 신도시 사전청약 물량은 예정대로 나오겠지만 시장 안정 목적으로 보면 하반기로 미뤄진 2차 공공택지 발표가 변수가 될 것이란 예상도 나온다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "사전청약은 토지보상 등의 절차가 있긴 하지만 진행하는데 큰 문제는 없을 것"이라면서 "기존 계획했던 물량을 공급하는게 중요한만큼 정부가 약속한 물량은 예정대로 나올 것"이라고 봤다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "아직 발표되지 않은 11만가구 공공택지 공급이 중요하다"며 "정부 정책에 대한 신뢰도 문제와 함께 시장 안정 문제가 걸린만큼 프로세스대로 계획을 추진하는게 필요하다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com

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