획기적 주택공급 강조...택지지구 추가지정·4기 신도시도 논의 대상
공공주도 정비사업·역세권 고밀개발, 이르면 내달 공모 나설 듯
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 문재인 대통령이 16일 변창흠 국토부 장관에게 추가적인 주택공급 확대를 주문하자 수도권 내 택지지구 추가 및 4기 신도시가 지정될지 관심이 쏠린다.
택지지구와 신도시는 상대적으로 단기간에 대규모 주택공급이 가능한 개발 방식이다. 서울 인근지역의 주택공급 확대를 위해서는 사실상 유일한 방안인 만큼 조만간 실무적인 검토에 들어갈 가능성이 있다. 또 '2·4 대책'에서 거론된 공공주도 사업에 속도가 빨라질 것으로 보인다. 이르면 내달 후보지 공모를 거쳐 대책에 대한 실효성을 부각할 공산이 크다.
◆ 주택공급 추가 대책 거론...택지지구 확대 및 4기 신도시 대안
이날 국토부 업무보고를 받은 문 대통령은 변창흠 장관을 향해 "2·4 대책을 중심으로 집값 및 전월세 가격을 조속히 안정시키는 데 부처의 명운을 걸어달라"면 "변창흠 표 부동산 정책을 반드시 성공시켜 국민들이 더 이상 주택문제로 걱정하지 않도록 해주길 바란다"고 강조했다.
시장에서는 '2·4 대책' 이외에 추가적인 주택공급 대책이 검토될 것으로 보고 있다. 가장 유력한 대안은 택지지구 추가와 4기 신도시 지정 등이다.
'2·4 대책'으로 추진되는 신규 택지지구는 경기도와 인천에서 10여 곳이다. 우선 수도권 신규 택지지구는 광명·시흥과 김포고촌, 하남감북 등이 1순위 후보지로 꼽힌다. 도심 접근성이 뛰어나고 개발 기대감이 높아 서울 직장인 수요를 흡수할 수 있는 장점이 있다. 경기 화성 매송·비봉과 용인 공세리, 고양 화정도 유망 지역으로 거론된다.
택지지구 지정을 더 늘릴 수 있다. 강남 내곡동과 세곡동 일대 그린벨트를 풀거나 수도권에 공공기관 부지를 이용하면 가능하다. 4기 신도시도 가시화될 수 있다. 남양주 왕숙과 하남 교산, 인천 계양 등 3기 신도시 조정이 본격화하지 않은 상황에서 4기 신도시를 섣불리 지정하기 부담스러운 측면이 있다. 하지만 주택공급이 지속적으로 확대될 것이란 시그널(신호)을 주기 위해서라도 내년까지 진행되는 사전청약을 마친 뒤 추가적인 부지 발굴에 나설 여지가 있다.
주택공급을 대규모로 조성하기 위해서는 사실상 빈 땅을 개발하는 게 가장 효과적이다. 이들 지역은 대부분 농경지와 그린벨트로 이뤄져 토지보상에 시간이 오래 걸리지 않는다. 지구 지정과 환경영향 평가, 조성 계획 등을 패스트트랙(신속절차)으로 진행하면 5년 내 입주도 가능하다.
또 다른 공급대책의 핵심인 공공기관 직접시행 정비사업과 도심공공주택 복합사업(역세권·준공업·저층주거 고밀개발)도 가시화된다. 주택공급 추정치만 나왔을 분 아직 구체적인 계획안은 없다. 이르면 내달 시범 사업지 선정을 위한 공모에 들어갈 가능성이 있다.
우선 시범 사업지 공모를 받아본 뒤 호응이 떨어지면 인센티브를 확대할 여지가 있다. 용적률을 더 늘려주고 기부채납은 줄이는 식이다. 2·4 대책에서 서울 주택공급의 핵심은 이들 사업에서 이뤄진다. 83만가구 공급계획에서 33만가구를 차지한다. 공공기관 직접시행 정비사업과 역세권 고밀개발이 실패하면 결국 이번 대책은 공수표에 불과하기 때문이다.
물론 소유자의 호응을 끌어낼 수 있다면 계획보다 도심 공급을 늘릴 수도 있다. 정부는 뉴타운 해제지역 중 200여 곳을 고밀도로 개발할 수 있는 후보지로 보고 있다. 소유자 동의만 있다면 33만가구가 아닌 50만가구 이상도 공급할 수 있다는 계산이 나온다.
◆ 변창흠표 주택공급 정책 "소유자 참여 및 속도가 관건"
문재인 정부의 아킬레스건은 부동산 문제다. 25차례 부동산 관련 대책을 쏟아냈지만 정책이 시장에서 제대로 작동되지 않았다. 집값 불안은 계속됐고 최근에는 전세대란까지 불거졌다. 국정운영 평가에 높은 점수를 받지 못하는 이유이기도 하다.
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위기 극복을 위해 문 대통령은 이번에 구원투수로 등장한 변창흠 장관을 선택했다. 장관으로 임명한 것뿐 아니라 이번 대책에 변 장관의 아이디어를 대부분 채택했다. 변 장관은 취임 전부터 역세권 고밀개발과 공공주도 정비사업의 필요성을 강조했다. 공공성을 유지하면서 도심에 주택공급을 늘리는 방법은 이 방법이 사실상 유일하다는 입장이다. 실효성도 자신하고 있다.
다만 변수는 남아 있다. 공공기관 직접시행 정비사업 및 도심공공주택 북합사업은 소유자 동의를 얻지 못하면 사업 진행에 한 발짝도 나아갈 수 없다. 참여율이 낮다면 정책 실패로 이어진다는 얘기다. 현재 확률은 반반이다. 국토부가 제공하는 인센티브가 사업장마다 달라 소유자 입장에서도 수익성을 예측하기 어렵다. 이런 이유로 소유자 동의를 적극적으로 끌어낼 수 있는 인센티브 확대와 편익 제공이 동반돼야 힘이 실릴 것이란 게 업계의 시각이다.
부동산업계의 한 전문가는 "그동안 주택공급이 충분하다는 시각에서 더 늘려야 한다는 방향으로 선회한 것은 긍정적으로 평가한다"며 "공급 확대뿐 아니라 다양한 주택유형을 도입한다는 계획인데 소유자 참여와 공급 속도가 성패를 가를 것으로 보인다"고 말했다.
leedh@newspim.com
