5060가구 대규모 탈바꿈..."브랜드 가치 향상 기대"
단지별 이견 발생 시 추진 동력 상실 우려도
[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 서울 아파트 단지 여러 곳이 단일 브랜드 단지로 탈바꿈하는 통합 리모델링에 훈풍이 불고 있다. 소규모 단지들을 하나로 묶어 대규모 단지로 조성하고 브랜드 가치를 높이겠다는 취지다.
리모델링은 재건축에 비해 규제가 덜하다는 장점이 있다. 그러나 통합 리모델링 사업 과정에서 단지별 이견이 발생할 경우엔 추진 동력이 떨어질 수 있다는 우려도 있다.
◆ 4400가구 '우극신' 조합설립 동의서 징구 착수
2일 부동산업계에 따르면 서울 동작구 사당동 우성2·3차, 극동, 신동아4차 등 4개 단지를 통합 리모델링하는 '우극신' 리모델링 사업이 속도를 낸다. 우극신 리모델링 추진위원회는 지난달 31일부터 조합설립을 위한 동의서 접수에 나선다. 이는 지난 1월 추진위원회 출범 이후 약 9개월 만이다.
추진위는 출범 당시 10월까지 조합설립을 마치겠다는 계획을 내놨다. 그러나 코로나19 장기화로 사업설명회 등 일정에 차질을 빚으면서 당초 계획보다 늦어졌다는 설명이다. 추진위는 조합설립에 필요한 동의율(66.7%) 확보까지 6개월 정도 걸릴 것으로 보고 있다.
추진위 관계자는 "9월 사업설명회를 개최하고 홍보영상을 제공하면서 많은 주민들의 호응이 있었다"며 "약 6개월간 전체 주민의 70% 동의를 받는 것을 목표로 한다"고 말했다.
1993년 준공된 우극신은 총 4396구에 달한다. 이는 강북 최대 재건축 단지로 꼽히는 마포구 성산동 성산시영(3710가구)보다도 큰 규모다. 조합설립을 위해선 2900명 넘는 주민 동의가 필요하다. 또 동별로 과반 이상의 동의가 있어야 구청에 조합설립인가 신청을 할 수 있다.
추진위는 각 단지 층수를 현재보다 최대 3개 층 높이는 수직증축을 추진한다. 리모델링 단지는 현재보다 약 15% 늘어난 5060가구로 탈바꿈한다. 사업 규모가 큰 만큼 대형건설사들의 관심도 큰 것으로 알려졌다.
구로구 신도림동 우성1·2·3·5차 등 4개 단지도 최근 '신도림 우성 통합조합장협의회'를 출범하고 통합리모델링 사업을 추진하고 있다. 각 단지들은 지난 9월 구청으로부터 조합설립인가를 받은 상태다. 4개 단지를 단일 브랜드 단지로 리모델링해 846가구에서 973가구로 짓겠다는 목표다.
다만 우성3차는 층수를 높이는 수직증축, 우성1·2·5차는 옆으로 늘리는 수평증축을 추진하는 등 사업방식이 달라 통합리모델링이 어려울 것이란 관측도 나온다. 대안으로는 우성3차를 제외한 우성1·2·5차 3개 단지가 통합리모델링을 추진하는 방안이 거론된다. 우성1·2·5차는 11월 중순 시공사 입찰공고를 낼 계획이다.
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◆대규모 단지로 가치 상승 기대...주민 이견에 무산 우려도
아파트 단지들이 통합리모델링을 추진하는 것은 단일 브랜드의 대규모 단지를 조성해 가치를 더 높이기 위해서다. 용적률 200%를 넘는 등 재건축 사업 시 사업성이 낮을 것이란 판단도 깔려있다. 업계에선 용적률이 200%를 넘으면 리모델링 사업이 더 적합하다고 보고 있다. 용적률이 높으면 재건축을 하더라도 늘어나는 가구 수는 적은 탓에 수익성 확보가 어렵기 때문이다.
리모델링은 재건축과 달리 초과이익환수제 등 규제가 덜하다는 장점도 있다. 리모델링에 따른 일반분양 물량이 29가구 이하이면 민간택지 분양가상한제 적용을 피할 수 있다. 기부채납, 임대주택 건설 등 재건축에 적용되는 의무사항도 없다.
또 재건축 가능 연한은 준공 이후 30년 이상인 반면, 리모델링은 이보다 절반인 15년 이상이다. 재건축은 안전진단에서도 D등급 이하를 받아야하지만, 리모델링은 B등급(수직 증축) 또는 C등급(수평·별동 증축)이면 된다. 조합설립을 위한 주민 동의율도 리모델링은 66.7% 이상으로 재건축의 75% 이상보다 낮다.
정부 규제로 재건축 사업이 주춤하면서 리모델링에 대한 대형건설사의 참여는 확대되는 추세다. 롯데건설은 최근 용산구 이촌동 현대아파트 리모델링 사업 시공사로 선정됐다. 롯데건설은 양천구 신정동 목동2차우성아파트 리모델링 시업 수주에도 강한 의지를 보이고 있다. 서초구 잠원동 잠원동아 리모델링에는 현대건설, 삼성물산, GS건설 등이 관심을 보이는 것으로 알려졌다.
일각에선 통합리모델링 사업이 순탄치 만은 않을 것이란 우려도 있다. 여러 단지가 함께 사업을 추진하는 만큼 주민 의견을 모으는 게 쉽지 않을 것이란 이유에서다. 단지별 또는 주민 사이의 이견을 좁히지 못할 경우엔 사업이 무산될 가능성도 있다.
실제 2018년 용산구 이촌동 건영한가람, 강촌, 코오롱, 대우, 우성 등 5개 단지는 통합리모델링을 추진했지만 주민 이견으로 사업이 좌초됐다. 이후 강촌아파트와 코오롱아파트는 공동리모델링 사업 추진을 위한 업무협약을 체결했고, 건영한가람아파트는 추진위원회 설립을 마치는 등 개별 사업을 추진하고 있다.
sun90@newspim.com
