수요 억제 정책은 있지만 공급 확대 정책은 부족
투기과열지구 집값은 안정됐지만 근본 해결없이는 부작용 우려
[서울=뉴스핌] 나은경 기자 = 오는 10일이면 문재인 대통령 취임 1년이다. 그 동안 주요 부동산 대책은 6번, 후속 대책까지 포함하면 8번의 부동산 대책이 있었다.
부동산 전문가들은 지난 1년에 대해 부동산 열기를 잠재우는 대증요법으로는 성공적이었다고 평가했다. 투기과열지구 지정을 비롯한 수요 억제 정책이 효력을 발휘해 강남4구(강남·서초·송파·강동구)를 비롯한 전국 집값과 전셋값을 끌어내리는데 성공했기 때문.
하지만 공급 확대에 소극적인 정부 때문에 오히려 3~4년 뒤 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 제기됐다. 수요억제에 대해서도 비판적인 분석이 나온다. 노무현 정부시절처럼 거래 자체를 막는데 주력했다는 이유에서다.
9일 부동산 업계에 따르면 지난 1년 동안 문재인 정부 부동산 정책은 일시적인 투기수요 억제에는 성공했지만 실수요자 중심으로 부동산 시장을 재편하는 데는 미치지 못했다는 평가다.
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문재인 정부는 지난 1년새 6차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놨다. 우선 새정부 출범 한달만인 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 6·19 대책을 내놨다. 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)를 낮춰 대출을 어렵게 하는 것이 이 대책의 목표다. 대출 규제를 받는 조정 대상지역도 확대했다.
이어 두 달 만에 8·2 부동산 대책을 발표하고 강남4구, 경기 과천, 세종시에 각종 규제를 집중시켰다. 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제, 다주택자 양도세 중과와 같은 규제들이 담긴 8·2 대책은 역대 가장 강력한 부동산 규제정책으로 일컬어진다.문재인 정부는 지난 1년새 6차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놨다. 우선 새정부 출범 한달만인 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 6·19 대책을 내놨다. 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)를 낮춰 대출을 어렵게 하는 것이 이 대책의 목표다. 대출 규제를 받는 조정 대상지역도 확대했다.
다시 두달 후 10월 24일 발표된 ‘가계부채 종합대책’에서는 새로운 총부채상환비율(신 DTI)과 총체적상환능력비율(DSR)을 도입하고 중도금 대출 보증을 축소해 대출을 더 어렵게 했다.
투기수요 억제 정책은 지난 2월 발표된 재건축 안전진단 강화대책으로 이어졌다. 이는 곧 준공 30년 된 아파트가 많은 서울 노원·양천구 아파트값이 하락하는 계기가 됐다.
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| 강화된 재건축 안전진단 기준이 시행된 지난 3월 5일 서울 양천구 목동 신시가지 아파트 단지 모습. /김학선 기자 yooksa@ |
이런 대증요법들은 시장에서 즉각적인 효과를 나타냈다. 강여정 한국감정원 주택통계부장에 따르면 가격 상승 진원지였던 강남4구에서 주택 가격 상승이 멈췄고 이 영향이 차례대로 서울과 수도권에 영향을 미치고 있다. 감정원 통계를 보면 지난 4월 30일을 기준으로 강남4구 주택가격 변동률은 4주 연속 하락했다.
전셋값도 전국적으로 하락했다. 특히 강남4구 전셋값은 지난달까지 13주 연속 하락하고 있다.
이처럼 강력한 수요 억제 대책은 당장 불길처럼 일던 집값 상승을 잡는데는 성공했다는 평가를 받는다. 다만 이같은 대책은 결국 거래를 막은 전형적인 대증요법이란 지적도 나오고 있다. 실제 성수기가 마무리된 지난달부터 주택 거래는 크게 줄고 있다.
지난 달 서울지역 아파트 매매 거래량은 전월 대비 54% 줄었고 경기도도 31% 감소했다.
김성달 경제정의실천연합 부동산·국책감시팀 팀장은 “부동산 시장 거품이 빠지려면 매물이 많아 거래가 활발한 가운데 가격이 떨어져야 한다”며 부동산 시장에 매물 자체가 줄어들었음을 지적했다.
조은상 리얼투데이 리서치 팀장은 “부동산 정책은 규제에 초점이 맞춰지다 보니 상대적으로 주택 공급이 부족하다”며 “재건축 규제나 뉴타운 해제와 같은 정책들은 주택 수요가 높은 서울과 수도권 일대에 공급을 줄이고 있다”고 말했다.
이어 그는 “당장은 일시적으로 강남4구을 비롯해 서울 지역 매맷값, 전셋값 상승률이 줄어들고 일부 하락하는 곳도 있을 수 있지만 지금 주택 공급량을 줄이면 3~4년 뒤 부작용이 크게 나타날 수도 있다”고 덧붙였다.
현 정부 부동산 정책이 대증요법에 불과하다는 지적도 이어졌다. 김성달 팀장은 “정부가 집값 안정을 위해 노력하고 있지만 지금 도입된 정책들은 근본적 해법이라 볼 수 없다”며 “실수요자 중심 주택시장이 되려면 최소한 공공주택에서만큼은 후분양제, 분양원가 공개제를 도입해야 한다”고 말했다.
nanana@newspim.com
