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[뉴스핌=김승현 기자] '준(準)강남'으로 꼽히는 경기 과천시의 재건축 아파트단지들이 최근 사업에 속도를 내고 있다.

다음 달 과천시 7-2단지에서 일반 분양이 이뤄진다. 이와 함께 6개 단지가 시공사를 선정하며 재건축 사업 대열에 합류했다. 지난해부터 서울 강남권에서 시작한 재건축 훈풍이 경기 과천까지 불고 있는 것이다. 

다만 최근 과천지역 재건축 새아파트 매매가와 예상 조합원 분담금을 감안할 때 투자 수익성은 높지 않은 만큼 투자자들은 주의할 필요가 있을 것으로 보인다. 

6일 부동산업계에 따르면 삼성물산은 오는 5월 경기 과천 별양동 7-2단지를 재건축한 ‘래미안 과천 센트럴스위트’ 일반 분양 일정에 돌입한다.

400가구에서 재건축 후 543가구로 늘어난다. 현재 이주를 마치고 건물 철거가 거의 완료됐다. 이 단지는 과천에서 지난 1984년 이후 30여년 만에 일반 분양 일정에 돌입하는 단지다.

지난 2005년에 3단지와 11단지에서 분양이 있었으나 물량이 20가구도 되지 않아 일반분양이 아닌 임의분양으로 진행됐다.

갈현동 12단지는 지난 1월 16일 열린 재건축사업 조합 총회에서 동부건설을 시공사로 선정했다. 44가구가 100가구로 탈바꿈한다. 내년 3월 공사에 들어가 오는 2018년 말 준공 목표다.

또 중앙동 1단지는 지난달 관리처분인가를 받고 오는 7월까지 이주를 마칠 계획이다. 1062가구가 1567가구로 늘어나며 시공은 포스코건설이 맡았다.

원문동 2단지는 지난해 6월 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 신청했다. 1620가구가 2129가구로 탈바꿈하는 이 단지는 SK건설‧롯데건설 컨소시엄이 시공사다. 같은 달 사업시행인가를 받은 별양동 6단지는 이 달에 관리처분총회를 연다. 1262가구가 2145가구로 늘어나며 GS건설이 짓는다.

대우건설이 재건축하는 부림동 7-1단지는 722가구가 1317가구로 탈바꿈한다. 지난해 8월 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 신청했다. 이들 단지는 연내 이주까지 가능한 상황이다.

별양동 4단지(1110가구), 5단지(800가구), 부림동 8단지(1400가구), 9단지(720가구), 중앙동 10단지(632가구)는 안전진단 단계로 이후 건축심의 및 사업시행인가를 준비한다.

과천시 재건축 아파트 일반분양물량 3.3㎡당 평균 분양가는 최소 2500만~2600만원에 달할 것이라는 게 현지 부동산 업계의 전망이다. 현재 과천시 재건축 대상 아파트 평균 매맷값은 2600만원대 중반. 여기에 강남발 재건축 바람을 탔기 때문에 일반분양가 오를 가능성이 크다. 또 현재 2억원을 넘을 것으로 추정되는 조합원 분담금을 줄이기 위해 일반분양가 인상 압력이 더 커질 것이라는 분석도 나온다.

실제 일반분양가가 3.3㎡당 2500만원 선에 책정된다면 새 아파트 전용 84㎡의 총분양가는 8억원선이 된다. 이렇게 되면 지금 과천 재건축 아파트에 투자할 경우 수익을 기대하기 어렵다. 전용면적 45~50㎡ 아파트 소유자가 새 아파트 전용 85㎡ 규모 새 아파트로 가려면 2억원이 훌쩍넘는 분담금을 내야해서다. 

지난해 관리처분인가가 난 7-2단지의 경우 기존 전용면적 54㎡ 소유자가 새아파트 전용 84㎡를 받을 때 내야하는 분담금은 2억5000만원이다. 과천 2단지 주변 한 공인중개사도 “2단지 기존 18평(전용 40~45㎡)을 가진 조합원이 34평(전용 84㎡)를 받는다고 하면 분담금은 최소 2억원 정도 될 것”라고 말했다. 

최근 재건축을 마친 원문동 주공 2단지 근처 '래미안슈르'(구 3단지) 전용면적 85㎡ 매맷값은 8억원선이다. 2단지 전용 42㎡의 현 매맷값은 6억2000만원 선이다. 여기에 예상분담금 약 2억원을 감안한 총 투자비용이 8억2000만원 선임을 감안하면 투자수익성은 높지 않은 셈이다. 

7-2단지 및 2단지와 다소 떨어진 중앙동 '래미안에코팰리스'(구 11단지)의 전용 85㎡ 매맷값은 9억원 선으로 래미안슈르보다 높다. 하지만 입지여건으로 볼 때 7-2단지와 2단지는 래미안슈르와 비슷하며 래미안에코팰리스보다는 떨어진다는 평을 받고 있다. 새아파트 프리미엄이 월등히 붙지 않는 한 과천 재건축 투자로 수익을 챙기기는 쉽지 않은 것으로 보여진다. 

이에 따라 향후 가격 상승세가 또다른 변수가 될 전망이다. 지난해 1분기 과천시 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 2485만원이다. 이후 2분기 2531만원, 3분기 2590만원, 4분기 2631만원으로 올랐고 올해 1분기에도 2634만원으로 상승했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “재건축 지역은 오랜 기간 편의시설, 학군 등 인프라가 갖춰져 있어 생활환경이 좋고 새 아파트가 들어서며 주택가격이 오르는 등 투자처로도 좋다”며 “과천과 같이 검증된 입지 재건축 아파트에 관심이 있다면 현재 자금사정, 준공 때까지 소득 변화 등을 고려해 선택해야 한다”고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)