[뉴스핌=이동훈 기자] 초대형 재건축 단지인 서울 강동구 고덕시영 아파트가 사업에 속도를 내면서 수익성에 관심이 쏠리고 있다.

이 아파트는 공급면적 54㎡ 주택형이 최고가 대비 2억~2억5000만원 빠진 4억원선에 거래돼 투자 메리트가 높은 편이다. 현재 재건축 후 일반분양 계획안인 3.3㎡당 2100만원을 적용하면 30평형대가 6억원선에 분양된다.

30평형대를 무상으로 받을 수 있는 조합원 주택의 경우 공급면적 61㎡가 5억원선에 거래되고 있어 재건축사업 순항시 시세차익이 최대 1억원에 달할 전망이다.

하지만 주택거래 부진으로 새 아파트의 일반분양 가격이 떨어지거나 미분양이 발생하면 조합원 추가부담금이 증가한다. 이렇게 되면 시세차익 하락으로 손실이 날 수도 있어 유의해야 한다.

고덕시영은 아파트 철거 전 마지막 단계인 관리처분까지 받은 상태다. 재건축 진행에 큰 걸림돌이 없다는 얘기다.

이 아파트 조합은 오는 3월 소유주를 대상으로 재건축 이후 입주하고 싶은 주택형을 접수받는다. 이를 토대로 5월 관리처분총회를 열고 아파트 공급면적을 확정한다. 일단 공급면적 79㎡ 이하 주택을 기존 700가구에서 1000가구 규모로 확대키로 기본 방향을 잡았다. 이 경우 소형 주택은 전체 가구의 30%까지 늘어난다.

이후 6월경 동과 주택형 추점을 거쳐 조합원들은 최종 입주 주택을 결정한다. 현재 조합원 주택은 동과 층수 등이 확정되지 않았다. 철거를 거친 후 오는 11월쯤 본격적으로 분양에 들어갈 계획이다.

고덕시영 공급면적 54㎡는 이달 들어 4억1000만원에 거래됐다. 평균 가격은 4억2000만~4억3000만원 수준이다. 재건축 계획이 가시화되면서 시세가 상승추세에 돌입했다는 게 중개업소의 분석이다.

단지 인근 S공인중개소 대표는 “조합원 이주가 99% 진행돼 사업 속도가 나면서 매맷값이 연초보다 2000만~3000만원 뛰었다”며 “강동구 내 대규모 재건축 단지의 사업이 답보 상태인 데다 인근지역에 신규 아파트가 없다는 점에서 3월 동호수 추첨과 5월 철거 등을 거치면 매맷값은 더욱 뛸 가능성이 있다”고 말했다.

공급면적 61㎡은 4억8000만원선에 거래되고 있다. 지난해 연말보다 1000만~2000만원 오른 가격이다.

이 아파트의 매력은 이주비가 지급돼 우선 초기 주택매입 자금 부담이 적다는 점이다. 이주비가 시세대비 45%가량 지급됐다. 면적별 이주비는 공급 42㎡에는  2억원, 54㎡2억5000만원, 61㎡는 2억8000만원이다.

때문에 공급면적 54㎡, 61㎡를 매수할 경우 초기 매입자금은 이주비를 제외하고 각각 2억2000만원, 2억원이 필요한 셈이다.

고덕시영은 도급제로 추진돼 116%의 무상지분율을 제공한다. 54㎡ 주택을 소유한 사람은 전용 59㎡, 61㎡ 소유주에는 85㎡ 주택을 추가 분담금없이 입주할 수 있을 것이라는 게 조합측 전망이다.

이 아파트 조합 관계자는 “사업 초기 공급면적 42㎡ 소유주도 새 아파트 59㎡를 분담금 없이 입주할 계획이었지만 사업비 증가로 54㎡ 소유주로 상향됐다”며 “분담금 규모는 관리처분총회를 거쳐야 최종 결론이 나지만 61㎡ 소유주가 85㎡를 받아도 분담금은 그리 많지 않을 것”이라고 말했다.

주택경기의 불확실성이 변수다. 현재 고덕시영 재건축조합은 조합원분양가를 3.3058㎡당 1900만원선을, 일반분양가 2100만원선을 계획하고 있다. 길건너 편 고덕 아이파크(옛 고덕주공1단지)의 공급면적 85㎡가 5억원선에 거래되고 있어 분양사업이 순항할 경우 최대 1억원 안팎의 시세차익이 가능하다는 계산이 나온다.

하지만 도급제 사업인 만큼 새 아파트의 일반분양분에서 대거 미분양이 발생하면 조합원 추가 분담금이 올라갈 수 있다. 관리처분 당시 결정된 추가분담금은 일반분양 흥행결과에 따라 유동적이기 때문. 할인분양에 들어가면 수입이 줄어 당초 계획에서 손실난 금액을 조합원이 떠안아야 한다.

또 시공사로 선정된 현대건설과 삼성물산이 소형주택 증가로 당초 공사비 3.3㎡당 375만원선에서 소폭 인상안을 요구하고 있다. 이렇게 되면 사업비 증가가 불가피해 매수자의 시세 차익은 줄어들 가능성이 있다.

게다가 주택경기 침체로 분양시기가 좀 더 늦어질 여지도 있다. 실거주 개념이 아닌 투자개념으로 접근한 매수자는 준공시기가 늦어져 차익실현 시기가 지체될 수도 있다는 뜻이다.

부동산써브 정태희 팀장은 “강동구 재건축 추진 단지 중 시공사 브랜드 파워가 가장 높은 데다 지하철 9개선 연장 등으로 기대감이 높은 단지임에는 분명하다”며 “다만 앞서 재건축 한 고덕주공1단지도 미분양 털기까지 상당기간 소요됐다는 점에서 시세차익 규모가 상당히 줄어들 수도 있다”고 말했다.

고덕시영은 재건축이 끝나면 현재 2500가구에서 3659가구로 탈바꿈해 이 지역 ‘랜드마크’로 우뚝 선다. 최고 층수도 5층에서 35층으로 늘어난다. 입주는 2016년 예정이다.