[뉴스핌=이동훈기자] 2009년 6월 결혼한 송모씨(36)는 신접살림집으로 서울 용산구 한남동의 한 25평 아파트를 전세로 얻었다. 당시 전세가는 1억 8000만원. 그 무렵 2년전부터 시작된 집값 약세 현상은 전세가에도 영향을 미쳤고, 송씨는 손쉽게 낮은 가격으로 전세집을 구할 수가 있었기에 흐믓했다.

그런데 계약 갱신이 6개월 여 앞으로 다가오면서 송씨는 걱정이 태산 같다. 현재 이 아파트 전세시세는 2억 5000만원으로 전세를 재연장하려면 무려 7000만원을 더 내야하기 때문이다.

1억8000만원으로는 용산구는 커녕 외곽지역이나 수도권 신도시에서도 전세 아파트를 구하기가 힘들다는 게 송씨로서는 더욱 고달픈 현실이다. 게다가 황당한 일은 그간 매매가는 약 3000만원이 올랐는데 전세가가 두 배나 올랐다는 점이다. 송씨는 결국 주변의 다세대·다가구 주택으로의 전세집 이전을 고민하고 있다.

무려 93주째 전세가가 상승세를 보이며, 전세난의 끝이 언제인가에 시장의 관심이 집중되고 있다. 전세가 오름세가 이어지면서 전세난이 주는 주택시장의 변화상도 가득하다. 아울러 전세난의 근원적 해결이 가능한지도 시장의 관심 사항이다.

이에 대해 시장 전문가들은 현재 나타나고 있는 전세난은 일시적 꺾임이 가능할 것으로 내다보고 있다. 비록 현재는 전세가가 끝모를 오름세를 보이고 있는 상태다. 하지만 전세가는 주택 수요-공급 원칙에 의해 움직이는 만큼 주택보급률이 100%에 이르는 지금으로선 한계가 있을 것이라는 게 전문가들의 판단이다. 

더욱이 정부가 지난 13일 발표한 서민물가안정대책에서 전월세 시장 안정을 위해 공공주택 투입을 결정한 만큼 전세난은 어떤 형태가 되든 지금보다는 나아질 가능성이 높은 것으로 전망되고 있다.


◆ 전세난...올봄 절정 이를 듯

전문가들은 오는 2월~3월 봄 이사 성수기가 전세시장의 최대고비가 될 것으로 내다보고 있다. 주택시장에서 전세시장은 매매시장에 선행하는 경향이 있다. 즉 대세상승기가 오더라도 전세가가 먼저 오르고 매매가는 이보다 늦지만 더 크게 오르게 된다. 이에 따라 설 연휴 이후 봄철 이사 시즌을 앞둔 2~3월 경이 전세난의 최대 고비가 될 것으로 전문가들은 보고있다.

여기에 올 상반기 입주아파트의 집중도 전세난의 심각성을 덜어줄 수 있을 것으로 기대된다. 국토부에 따르면 올 1/4분기 중 전국 신규 입주(예정)아파트는 4만6611가구로 집계되고 있다.  특히 이 기간 입주(예정)물량 중 66%인 3만526가구가 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트여서 이들 물량이 본격 '집들이'할 경우 전세난 해소에 다소 도움이 될 것으로 국토부는 기대하고 있다.

봄철 이후에는 지금 같은 전세난은 한풀 꺾일 것으로 보는 시각이 우세하다. 실제로 전세가 급등세가 이어지면서 아파트 매매가도 지난해 12월말부터 강세로 돌아서고 있다는 게 현장의 분위기다.  이와 같은 전세수요의 매매 전환은 전세가의 상승세를 한풀 꺾을 수 있을 것으로 예측된다.

반면 전세난의 불안요소도 여전히 상존하고 있다. 지난 2004년과 2009년 발생한 '역전세난'의 원인은 일시적 입주 아파트의 쏠림현상인 것으로 분석된다. 또 올해 시작된 전세난도 지난해 입주물량이 대폭 감소한 이유도 있다. 하지만 올 하반기 이후부터는 아파트 입주 물량도 줄어들 것으로 예측되고 있어 전세난을 부추길 우려도 있는 것으로 지적되고 있다.

반대로 이번 전세난이 끝나고 1~2년이 지나면 또다시 역전세난이 올 가능성도 배제할 수 없다는 전망도 나오고 있다. 한 시장 전문가는 "2004년과 2009년의 전세가 약세 현상은 단기적 공급 쏠림에 따른 매매가 약세 상황에서 벌어졌다"며 "일시적 임대주택 공급 확대가 이번엔 역전세난을 부를 가능성도 무시할 수 없을 것"이라고 말했다.


◆ 전세난 단기간 해소는 어렵다

심각성의 차이가 있을 뿐 전세난의 근본적인 해소는 단기간 내에는 어려울 것이란 게 시장 전문가들의 의견이다. 국민은행 조사에 따르면 최근 아파트에서 시작된 전세난이 다세대·다가구 주택까지 확산되고 있으며, 1~2인 거주 시설로써 전세주택 대체주택으로는 결격이란 평을 받고 있는 도시형 생활주택까지 미분양 물량이 팔려나가는 등 투자자들과 임차인들의 관심이 확대되고 있는 상태다. 
 
이에 따라 올 봄 이후 다소 수그러질 것으로 전망되는 전세난은 내년 이후 다시 발생할 가능성이 얼마든지 있는 것으로 예측된다. 한 금융권 관계자는 "절대적인 인구 증가도 미미하고, 수도권으로의 인구유입도 하향 안정세로 변하고 있는 상황인데 전세난이 발생했다는 것 자체가 전세난을 한두가지 근거로 설명할 수 없는 이유"라며 "저금리 기조가 이어지는 한 전세가격의 오름세는 물가 상승률을 크게 상회할 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.

시장에서는 전세난의 근원적 해결이 어려운 만큼 설령 대증요법식 방안이라도 사안 마다 적절한 임대차 대책이 있을 것이라고 주문하고 있다. 매 상황마다 임대주택을 찍어낼 수는 없더라도 임대차 시장 안정을 위해 노력하는 모습을 보여야 시장의 '폭주'를 막을 수 있다는 게 이들의 주장이다.

그럼에도 정부의 전월세 대책은 방향타를 잃고 있다는 지적을 받고 있다. 심지어 국토해양부의 수장인 정종환 장관은 "정부가 마련할 수 있는 전월세 대책이란게 없다"고 말해 전월세 시장을 바라보는 정부의 시각 한계를 드러냈다.

한 금융권 관계자는 "솔직히 이번 국토부의 전월세 대책은 주택건설업계 상황을 반영해 나온 대책인 것 같다"며 "매입임대사업을 주도하는 LH가 110조원 부채로 그로기 상태에 있음을 감안할 때 정부가 전월세 시장 안정을 위해 할 수 있는 일은 도시형 생활주택을 많이 인허가해주는 것 밖에 없는 상황"이라고 꼬집었다. 그는 또 "결국 정부의 대책 부재는 전세난과 역전세난을 오가는 이상한 형태의 주택 임대차 시장을 만들게 될 것"이라고 경고했다.






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[뉴스핌 Newspim]이동훈 기자 (donglee@newspim.com)