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[자본시장법 경영전략] ③ 굿모닝신한증권, “중국 독보적, 관계형IB모델 재정립”

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[뉴스핌 Newspim] 2009년 대한민국 금융자본시장은 반등의 시절을 맞고 있다. IMF 외환위기 이래 최악의 경기침체 와중에도 정책유동성의 덕을 톡톡히 보고 있다. 금융자본시장이 반등하면서 현재 위탁매매 중심의 증권서비스(Securities Service) 영업모델이 실적개선과 위기탈출의 계기가 되고 있다. 또 향후 기업금융(Investment Banking), 직접투자(Principal Investment), 자산관리(Wealth Management) 등 다양한 미래모델로 전진하기 위한 현실적 모태로서 그 역할이 재인식되고 있다.

지난해 증권운용업계는 글로벌 금융위기의 파국을 경험하면서 유동성과 현실성의 가치를 뼈저리게 재확인했다. 선진모델 구축이라는 장기비전(Vision)이 슬로건이나 단기 주입식 옮겨심기로 이뤄지는 것이 아니라는 것도 다시 알게 됐다. 이제는 자기생존에 몸부림치던 최악의 위기를 뒤로하고 새로운 미래 과제를 추진하기 위한 동력을 충전하는 시기를 거쳐 가고 있다.

특히 지난 2월 자본시장통합법이 발효됨에 따라 리스크 관리와 투자자 보호를 바탕으로 금융 겸업화와 현선물·파생시장의 교차, 금융상품의 다양화 등 시대흐름에 걸맞는 위상을 찾아 나서야 할 때이다. 수익성 기업규모 사업모델 등 구조적 토대를 재정비하고 인적·물적 자원의 지속적인 훈련과 재배치의 자기혁신을 현실적합성 수준에서 찾아가야 하는 과제를 안고 있는 것이다.

그렇지만 이에 앞서 증권운용업계는 절차탁마(切磋琢磨)의 엄중한 자세로 고객의 신뢰를 회복하고 투자시대의 기대에 부응하는 창조적 파괴(Creative Destruction)의 노력을 경주해야 한다. 정책유동성에 따른 반등의 혜택이 다시 물거품이 되지 않도록 하면서도 투자자 보호와 리스크 관리를 차세대 통합시스템으로 내부화하고 다양한 상품과 고품격 서비스로 새롭게 단장해 가야 한다.

이에 뉴스핌은 창립 6주년을 맞아 금융위기와 돈맥경화를 타개하기 위한《2008 증권업 불황탈출 전략》과 《2009 신년大기획: 돈이 돌게 하자》에 이어 《2009 자본시장법 시대 경영전략》을 화두(話頭)로 대한민국 금융자본시장의 미래를 열어가는 데 생동감 있는 추진력을 보태고자 한다. 이를 위해 최적의 핵심역량을 배양하고 성장기반을 확충함으로써 새로운 자기모델을 잉태하려는 증권운용업계의 다채로운 자가진단과 현안과제를 도출하고 핵심전략을 살펴보기로 한다.《편집자주》



[뉴스핌 Newspim=서병수 이기석 기자] “위기를 넘어 정상을 향해”

신한금융지주의 증권자회사인 굿모닝신한증권이 이휴원 사장 취임 이후 새롭게 조직을 정비하고 수익성 경영에 박차를 가하고 있다.

지난해 금융위기를 타개하기 위해 정책유동성이 대량 공급된 이후 금융자본시장이 반등하면서 리테일 부문이 더욱 안정화되자 금융위기 시절 어려움을 맞고 있는 기업금융(IB) 부문에 대한 전략을 본격적으로 재정립하고 있다.

금융위기 이전 호황기 시절 대규모의 부동산(PF)이나 사회간접자본(SOC), 해외채권 등 장기 투자형 포지션에 대해 적극적으로 리스크 관리에 들어가는 한편 기업금융 본래의 관계형(RM) 기업서비스를 향상시키고 새로운 수익원인 중국 등 블루오션(Blue Ocean)을 적극 발굴하고 있는 것이다.

이는 국내외 할 것 없이 증권사를 포함해 은행 보험 자산운용 등 모든 금융회사들이 금융위기 와중에 자금조달과 운용상의 미스매치(Miss-match), 즉 단기조달 후 장기투자로 인한 리스크로 벼랑 끝에 몰리며 생존마저 위협을 당했던 상황에 대한 시대적 자기반성이자 진단의 결과이기도 하다.

특히 굿모닝신한증권은 기업금융(IB) 전문가인 이휴원 사장 체제가 가동되면서 무엇보다 기본에 충실하면서도 현실에 적합한 모델이 강조되면서 '투자형 IB'에서 '관계형(RM) IB'가 새롭게 핵심전략으로 부각되고 있다.

신한지주의 증권자회사인 굿모닝신한증권의 이휴원 사장(사진)은 신한 고유의 수익성 경영을 기본으로 자신의 역량과 처지에 맞는 ‘현실적합성’을 강조하면서 단계적 성장전략을 채택하고 있다. 외형보다는 철저히 수익성에 바탕을 두고 있는 신한의 실용주의가 숨쉬고 있는 것이다.

특히 IB부문은 중국 등 해외 블루오션과 그룹간 시너지 강화를 통해 새로운 성장동력으로 강조하고 있다. 취임 직후 홀세일총괄사업부(Wholesale) 내 소속된 IB부문을 IB총괄사업부로 독립 승격시키고 기업금융본부와 투자금융본부, IB기획부로 체제를 정비했으며, 중국식품포장의 기업공개(IPO)에서 대박을 터트리며 일거에 중국시장을 선점하는 쾌거를 이루면서 IB부문의 자신감을 추스리고 있다.


◆ 현실적합한 IB모델을 찾아라. 수익성 위주 관계형IB 전략 부각

굿모닝신한증권은 이휴원 사장 취임 초기 수수료 위주의 영업 발언으로 논란이 벌어졌던 IB전략의 방향성에 대해 무조건 위험을 회피하는 식으로 이해해서는 안된다고 강조하고 있다. IB업무가 우리역량에 걸맞게 다시 기본으로 돌아갈 필요가 있다는 것을 강조한 것이라는 얘기다.

이휴원 사장은 “굿모닝신한증권이 추구하는 IB가 모든 위험에 대해 무조건 회피하는 소극적인 IB는 아니다”며 “우리의 자본규모에 맞는 IB업무에 집중할 필요가 있다”고 강조했다.

글로벌 해외투자은행(IB)들도 자본규모가 작을 때는 자본회전율을 높이는 영업에 주력했으며 우리나라의 증권사의 현실을 고려할 때 이러한 영업에 집중하는 것이 지금단계에서는 최선이라는 것이다.

실제 자본규모가 2조원 남짓인 국내증권사들이 어설프게 자본투자를 했다가는 돈만 묶이고 리스크는 되레 더 커져 손실은 늘어나고 수익성은 떨어지는 나쁜 결과가 초래된다. 이런 점에서 자본의 회전율을 높이는 것이 수익성을 높이는 길이라고 본 것이다.

이처럼 자본 회전율을 높이는 것은 기업들의 자금수요를 적절하게 주선하는 수수료 위주의 영업이 될 수 있다. 다만 굿모닝신한증권이 추구하는 이러한 수수료 영업에서도 돈이 될 수 있다면 상황에 따라 적극적으로 위험을 부담할 수도 있다는 점에서 차이가 있다.

예를 들면 주식을 발행할 때 기업에 대한 평가가 제대로 이뤄졌다면 총액인수도 마다하지 않는 식이다. 총액인수(Firm Commitment Underwriting)는 주식이나 회사채를 발행할 때 주관 증권사 등이 발행회사인 기업과 계약을 통해 주식이나 회사채 발행총액을 일괄적으로 인수(취득)하는 방식으로 발행회사인 기업의 입장에서는 신속한 자금조달이 가능하다는 이점이 있다.

특히 금융위기 상황에서 기업이 회사채나 주식의 공모발행이 실패할 경우 신용위기가 발생해 부도사태에 몰릴 수 있기 때문에 필요자금을 조속히 얻고 신용위험도 회피하기 위해 주관 증권사 등에 총액인수를 요청하는 경우가 늘어나고 있다. 그럴 경우 그만큼 기업과 신뢰관계는 더욱 돈독해 진다.

굿모닝신한증권은 지난해까지 유상증자에 따른 총액인수가 1000억원을 넘는 경우가 없었지만, 올해는 하이닉스 유상증자 때 2000억원까지 총액인수하는 등 총액인수 규모가 대폭 커졌다. 일부 대형증권사들이 총액인수 규모를 예전보다 현저히 줄였거나 전혀 하지 않은 것과는 비교되는 대목이다.

여기에 중국식품포장의 국내 IPO의 경우 230:1의 폭발적인 청약률을 보이는 등 해외기업들의 국내 IPO에도 적극 앞장서 획기적인 성과를 내고 있다. 이런 결과 IB 각 분야의 시장점유율을 기준으로 하는 리그테이블에서 상대적으로 순위가 낮은 반면 IB분야의 수익규모면에서는 증권업계 2위를 차지하는 저력을 보이고 있다.


◆ 중국기업 IPO 독보적 선두, 한상기업 IPO 등 해외시장 확대전략

굿모닝신한증권은 중국기업들의 국내 IPO를 포함한 기업금융 분야에서는 국내 최고수준을 유지하고 있으며, 앞으로도 더욱 확대할 계획이다.

특히 굿모닝신한증권의 IB에서 최대 자랑은 중국기업들에 대한 IB능력이다. 중국기업의 국내 IPO에 대해서는 거의 독보적인 위치를 차지하고 있다.

이미 중국식품포장공사의 상장을 주선한 데 이어 올해 안으로 최대 2개 기업을 상장할 계획으로 알려져 있다. 특히 이들 가운데는 당기순이익이 천억원대에 이르는 블록버스트급 기업의 IPO도 준비하는 것으로 알려지고 있다.

중국기업은 국내기업에 비해 숫자가 월등히 많아 기업금융의 수요가 많으면서 수익성이 상당히 높다. 최근 상장시킨 중국식품포장의 경우 수수료만 해도 16억원에 달했다. 반면 이보다 규모가 훨씬 큰 국내기업들의 IPO에서는 남는 게 수억원 수준에 불과하다. 더욱이 일부 국내기업들의 IPO에서는 출혈경쟁까지 벌어지고 있어 수익성을 내기가 어려운 지경이기도 하다.

그렇지만 중국기업들에 대한 IPO가 수익성이 높다고 아무나 이를 주관할 수는 없다. 중국기업들을 대상으로 한 기업금융에선 폭넓은 네트워크가 필요하고 한국과 중국을 동시에 커버하는 인력을 구해야 하기 때문이다. 그래서 실제로 중국기업들이 한국에 상장을 하기 위해서는 우선적으로 굿모닝신한증권부터 찾는 경우가 많다고 한다.

이처럼 중국에서 독보적일 수 있는 데에는 남들이 주목하지 않던 4년 전부터 중국전담팀을 구성하고, 그 인력도 중국 현지인 위주로 구성하는 등 미래에 대한 혜안과 더불어 한발 앞선 투자가 있었기 때문이다. 현재 6명의 팀원들 가운데 팀장을 포함한 4명이 중국인이며, 특히 팀장은 화교협회 부회장이어서 인맥이 중요한 중국에서 경쟁력을 가질 수 있다.

향후에는 이러한 중국팀의 네트워크를 활용해 단순한 IPO 업무 뿐만 아니라 자금조달을 주선하는 업무나 프로젝트파이낸싱(PF) 조성 등 다양한 법인금융서비스를 종합적으로 제공하는 방향을 추진하고 있다. 이를 위해 향후 중국팀을 중국사업본부로 확대할 계획도 가지고 있다.

이밖에 올해 한상기업인 코라오의 국내 상장을 추진하는 등 한상기업이나 국내기업들의 해외법인들에 대한 기업금융도 준비하고 있다. 여기에 라오스의 대체에너지 개발 투자, 말레이시아 현지 증권사와의 전략적 제휴를 통한 딜 소싱, 인도네시아 부동산PF 집행 등 일부는 이미 시작했고, 다른 일부는 중장기 투자인 관계로 투자국의 산업 동향 등을 모니터링하고 있다.

또한 그동안 굿모닝신한증권이 강점을 가지고 있다는 대체투자 분야에서도 지난 4월 1일 200억원 규모의 ‘한국투자사모컨템포러리명품아트펀드’를 신규 설정하는 등 기존 선박ㆍ아트ㆍ자원개발 관련 펀드들의 영역을 확대해 수익원 다변화를 추구하고 있다.

이처럼 금융위기에서도 굿모닝신한증권은 무조건 IB업무를 위축하기 보다는 돈이 되고 자신만의 경쟁력이 된다면 철저하게 그 부분을 강화하는 전략을 추진하고 있다.

이휴원 사장도 취임 때부터 “남들이 다하는 기존 레드오션(Red Ocean)화 돼 있는 시장에서 치열하게 경쟁하기보다는 블루오션(Blue Ocean)을 발굴함으로써 새로운 수익기반을 확보해야 한다”고 강조하고 있다.


◆ 신한금융그룹 네트위크 강력, 시너지 효과 더욱 발휘된다

굿모닝신한증권 IB의 또다른 잠재력은 신한금융그룹과 함께 이루는 시너지 효과이다. 물론 아직까지는 금융지주사 내 계열사들간의 방화벽 설정과 같은 제도적 장벽과 계열사간 문화적 차이 등으로 성과가 크지는 않으나 결국에는 이러한 시너지가 향후 시장변화에서 중요한 변수가 될 수 있다.

이런 측면에서 굿모닝신한증권은 다른 경쟁사들보다 앞선다는 평가를 받고 있다. 일단 신한금융그룹이 국내 정상급 금융그룹인 데다가 계열사가 시너지 확대를 위한 노력이 상당부분 진행되었기 때문이다.

특히 서로간의 문화 이해에 효과적이라는 인력교류가 상당수준 진행된 편이다. 당장 이휴원 사장, 이계천 기업금융본부장, 반재호 IB2본부장 등 임원들이 신한은행에서 다년간 근무한 경험을 가지고 있다.

이는 상대적으로 보수적인 기업문화가 강한 은행의 네트워크를 활용하는 데 상당히 유리한 요인으로 작용할 수 있다. 반면 이러한 인력교류가 증권 고유의 문화를 저해할 수도 있는데, 그렇지 않게 적정선에서 유지되고 있는 것은 굿모닝신한증권이 운용의 묘를 발휘하고 있기 때문이다.

굿모닝신한증권은 신한금융그룹 내 시너지를 확대하기 위해 은행의 네트워크를 활용한 판매와 쌍방향 소통을 강화함으로써 은행의 법인고객관리자인 RM(Relation Manager)들을 통해 회사채 등을 자유롭게 판매하는 상황까지 기대하고 있다.

특히 은행의 IB부문이 은행법상 인수업무나 증권투자 등에 제한되어 있는 상황에서 자본시장법이 발효되면서 그룹 내 IB분야에서 증권쪽에 힘이 실릴 가능성 등을 고려하면 잠재력은 더욱 커지게 된다.

이휴원 사장은 “신한금융그룹 내 시너지를 확보하기 위해 여러 부분에서 함께 할 수 있는 부분을 다방면에서 적극적으로 모색하고 있다"며 "특히 현재 진행 중인 인적교류는 앞으로도 계속될 것"이라고 강조했다.


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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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