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Governor Randall S. Kroszner
At the Conference on Competitive Markets and Effective Regulation, Institute of International Finance, New York, New York
November 16, 2007

Risk Management and the Economic Outlook

The disruption in financial markets over the past few months has altered the economic landscape appreciably. This morning, I would like to talk about the analytical framework that I use to help guide my thinking about the appropriate path for monetary policy. Just as an analytical risk-management framework is fundamental to the safe and sound operation of large banking and financial institutions, it is also, I believe, essential for sound monetary policy-making.

The Federal Open Market Committee recently announced that it will increase the frequency and expand the content of its economic projections. A clear understanding of the risk-management framework should help improve the public's comprehension of these expanded announcements and thereby, I believe, improve the efficacy of monetary policy actions and the overall functioning of the economy. After briefly outlining the risk-management approach, I will discuss the application of this analytical framework to the current economic and financial environment. The views I will express today are my own and do not necessarily reflect those of my colleagues on the Federal Open Market Committee (FOMC).

Monetary Policy and Uncertainty about the Outlook
In thinking about an analytical framework for guiding policy decisions, it is helpful to understand two basic principles of monetary policy making: First, monetary policy must be set on the basis of forecasts; and, second, because forecasts are subject to substantial uncertainty, policymakers must adopt aspects of risk management in their approach. After all, as the Nobel laureate Niels Bohr once said (in a comment later attributed to Yogi Berra), "prediction is very difficult, especially when it's about the future." But, of course, policymakers cannot wait until the economy's overall performance comes clearly into view before judging the most appropriate stance for monetary policy. Rather, given the long and variable lags between changes in interest rates and changes in economic activity, as well as lags in receiving data about economic activity, monetary policy must be forward looking.

Moreover, not only must policymakers decide on the path the economy is most likely to take over the medium term, they must also judge how the macroeconomic risks are arrayed around that path. In the case of the FOMC, when risks appear to be too heavily weighted to one side or the other, it may be appropriate to adjust the stance of policy to better align the array of future possible outcomes with our dual mandate of promoting maximum sustainable employment and stable prices over the longer term.

For some time now, central bankers have used principles of risk management to help inform their monetary policy decisions. In essence, through risk management, monetary policymakers consider economic scenarios that may have a relatively low probability of occurring but may have very adverse consequences if they do occur. Households, business managers, and policymakers all face the need to reduce the risks surrounding such relatively improbable but potentially high-cost events. Buying auto insurance is an example of risk management intended to lessen the adverse (financial) consequences of an automobile accident, and driving carefully is a risk-management technique that can reduce the probability of having an accident. Thus, as with most economic decisions, we face a trade-off, in this example between the benefits of risk management in mitigating very adverse outcomes versus the costs of auto insurance and the additional travel time required by more careful driving.

In the case of monetary policy, the possibility of adverse consequences arises in part from the uncertainty that surrounds the outlook for economic activity and inflation at any given time--uncertainty often referred to as macroeconomic risk. Generally, the main benefit of policy actions to lower macroeconomic risk is that they reduce the probability of a very adverse outcome occurring while raising the odds of achieving an outcome relatively close to the forecasted central tendency. In the language of statistics, the actions are intended to move some of the probability mass from the tail of the distribution of possible outcomes toward the center of the distribution. But, of course, there's no such thing as a free lunch--what I mean is that here, too, we face a tradeoff: The cost of the risk-management action is the possibility that it may have increased the odds of inflation moving beyond some acceptable range or of economic activity moving significantly away from its longer-run sustainable path.

Financial Market Turmoil and Risks to the Outlook
Turning from the abstract to the concrete, the FOMC's decisions to ease policy at its September and October meetings were, in my view, governed in part by an attempt to manage the macroeconomic "tail risks" facing the U.S. economy. To no small extent, stresses in financial markets contributed significantly to those macroeconomic risks.

Early in the summer, losses on securities backed by subprime home mortgages sparked concerns about the performance of a range of securities with exposure to those mortgages, and investors quickly pulled back. With secondary markets under significant strain, a number of large originators announced substantial changes to their subprime-mortgage programs, and the volume of newly issued securities backed by subprime mortgages fell precipitously and stayed low. The same forces also damped investors' willingness to fund other types of nonconforming mortgages (that is, loans that do not qualify for sale to Fannie Mae and Freddie Mac). The issuance of securities backed by mortgages in so-called "alt-A" pools--which consist of loans to borrowers who typically have higher credit scores than subprime borrowers but whose applications may have other risky attributes--declined markedly. Prime jumbo home-purchase loans continued to be originated, but the spread of rates on such loans over those on conforming loans was considerably higher than earlier in the year, and banks reportedly tightened lending standards and other loan terms, as well. In terms of the macroeconomic outlook, this substantial tightening in mortgage markets seemed likely to increase the odds of a deeper and more long-lasting contraction in the housing market.

The mounting losses from securities backed by subprime mortgages led investors to lose confidence in structured finance products more generally--investors apparently had relied heavily on credit-rating firms to determine the quality of these often-complex instruments rather than perform their own independent evaluations. Once losses began to mount, the earlier lack of due diligence by investors brought them to the realization that they had an insufficient amount of information about these products, and the normal price-discovery mechanism began to break down.1 The concerns about structured credit products led to severe problems in markets for asset-backed commercial paper (ABCP), where spreads spiked and programs had difficulty issuing paper with maturities longer than a few days.

The largest banks began to worry about difficult-to-forecast expansions of their balance sheets--they recognized that they might have to provide backup funding to commercial paper programs that were no longer able to over their paper, and they faced substantial challenges syndicating the leveraged loans they had underwritten. As a result, banks became very protective of their liquidity, and interbank funding markets came under considerable pressure. Moreover, the extent to which banks were protecting their liquidity and the pressures on their balance sheets raised in my mind the possibility that banks could tighten lending standards and terms significantly and thereby exert a material drag on economic growth.

Policy Deliberations in September and October
From my perspective, the outlook for future economic growth had thus weakened appreciably by the time of the September FOMC meeting, and the downside risks associated with that weakened outlook had increased markedly. Most notably, the incoming data and the continuing strains in mortgage markets suggested that the outlook for housing activity had become gloomier. Moreover, although the data in hand did not provide direct evidence of spillovers from the housing sector to other segments of the economy, a heightened sense of uncertainty about economic and financial conditions had the potential to lead households and businesses to be cautious about spending. Moreover, conditions in financial markets could be expected to improve slowly at best; and even if conditions did begin to normalize, credit conditions appeared likely to remain much tighter than they had been in the spring.

The actions taken at the September meeting were intended to help forestall some of the adverse effects on the broader economy that might otherwise arise from the disruptions in financial markets--that is, to reduce the macroeconomic tail risk, and to promote moderate growth over time--or, put another way, to increase the likelihood of achieving a desirable path for economic activity. Economic growth appeared likely to run below its potential for a while. Given incoming inflation data to the favorable side and reasonably well anchored inflation expectations, the costs of easing policy, measured in terms of heightened inflation risks, seemed relatively low.

By the time of the FOMC meeting on October 31, it was evident that real gross domestic product (GDP) had grown at a solid pace in the third quarter. However, the information that had come in during the preceding six weeks suggested an intensification of the housing correction. In addition, although some financial markets showed signs of reduced stress, normal price discovery was still absent from many markets. In particular, mortgage markets remained significantly impaired, and survey information suggested that banks had tightened terms and standards considerably for a range of credit products, including mortgages.

All told, FOMC members saw the stance of monetary policy as being still somewhat restrictive, partly because of the effects of tighter credit conditions on aggregate demand. Accordingly, the FOMC lowered the target federal funds rate an additional 25 basis points, to 4-1/2 percent. The further reduction in the target rate was intended to lessen the extent of macroeconomic risk in the economy and to increase the likelihood of achieving moderate growth over time. In terms of the potential inflation costs associated with that action, the incoming data on consumer prices continued to be encouraging and inflation expectations appeared to remain reasonably well anchored. But, the recent run-up in energy prices and the fall in the foreign exchange value of the dollar suggested to me that, since the September FOMC meeting, somewhat greater inflation risks had raised the costs of easing policy to manage the macroeconomic risks. Nonetheless, on balance, I viewed the benefits of that action as being greater than the costs.

Looking forward, one feature of monetary policy to keep in mind is that, all else equal, each successive action in the same direction tends to lower the incremental benefits and to raise the incremental costs of additional actions. For example, unless underlying economic conditions or risks change substantially, reductions in the target federal funds rate tend to be associated with decreasing incremental benefits in terms of further mitigating tail risks and with increasing incremental costs in terms of the potential for inflation to increase. In the current context, I would be especially concerned if inflation expectations were to become unmoored and will watch both market-based and survey-based measures of inflation expectations closely.

In sum, in September and again in October, I believed that achieving the FOMC's statutory mandate to promote price stability and maximum employment would best be accomplished by lowering the target federal funds rate. With those actions, however, the downside risks to economic growth now appear to be roughly balanced by the upside risks to inflation. I would add that the limited data and information received since the October FOMC meeting have not changed my thinking in this regard.

Economic Outlook
With the September and October policy actions as a backdrop, I would now like to provide a more detailed description of where I think the U.S. economy is most likely to be headed in the near-term and further ahead.

In the near term, the economy will probably go through a rough patch during which a number of economic data releases may be downbeat. Home sales seem likely to weaken further given the difficulties faced by some potential buyers in obtaining a mortgage and, perhaps, some concerns on their part about buying into a falling market. Moreover, with the inventory of unsold homes already quite high relative to sales, a further weakening of demand is likely to prompt additional cutbacks in construction.

In the mortgage market, two considerations suggest that conditions for subprime borrowers will get worse before they get better. First, the bulk of the first interest rate resets for adjustable-rate subprime mortgages are yet to come. On average, from now until the end of 2008, nearly 450,000 subprime mortgages per quarter are scheduled to undergo their first reset, eventually causing a typical monthly payment to rise about $350, or 25 percent. Second, the weakness in house prices and the resulting limit on the build-up of home equity will hinder the ability of subprime borrowers to refinance out of their mortgages into less expensive loans; as a result, more borrowers will be left with a mortgage balance that exceeds the value of the house.

The likely consequences of these two factors--imminent interest rate resets and the difficulty of refinancing--will be yet higher rates of delinquencies and foreclosures over the next several quarters and, in turn, additional downward pressure on house prices. The overhang of unsold homes also will weigh heavily on the prices of newly built and existing homes. From a risk-management perspective, these housing-related factors together pointed the FOMC toward its recent easings in policy to mitigate the likely resulting drag on economic activity over the coming quarters.

Elsewhere in the economy, increases in consumer spending can be expected to be limited for a while by the effects of sluggish home prices on household balance sheets. Consumer spending will also be constrained, although probably to a lesser extent, by the drain on aggregate purchasing power caused by mortgage resets; that drain will likely be exacerbated by the current run-up in energy prices. Meanwhile, heightened uncertainty in the business sector could lead to reductions in capital spending plans. Nonetheless, indicators of business sentiment from a variety of national and regional surveys have remained generally favorable. Moreoever, conditions in the labor market, although a bit softer recently, are still relatively solid, and foreign demand for U.S. goods and services remains strong.

Looking further ahead, the current stance of monetary policy should help the economy get through the rough patch during the next year, with growth then likely to return to its longer-run sustainable rate. As conditions in mortgage markets gradually normalize, home sales should pick up, and homebuilders are likely to make progress in reducing their inventory overhang. With the drag from the housing sector waning, the growth of employment and income should pick up and support somewhat larger increases in consumer spending. And as long as demand from domestic consumers and our export partners expands, increases in business investment would be expected to broadly keep pace with the rise in consumption.

Such developments would not be likely to fuel a rise in inflation expectations or in actual inflation. Sizable increases in energy and food prices have contributed to a pickup in headline inflation this year, but the developments on core inflation (which excludes prices for food and energy items) have been moving in a more favorable direction. For example, data released yesterday show that the overall consumer price index (CPI) rose 3.5 percent over the twelve months ending in October, a gain about 2 percentage points greater than that of the preceding twelve months. In contrast, core CPI inflation was 2.2 percent over the twelve months ending in October, 1/2 percentage point less than the rate a year ago.

Against this backdrop, inflation expectations have remained reasonably well anchored. The prices of oil and other commodities continue, of course, to be a source of major uncertainty for the overall inflation outlook. Currently, quotes from futures markets suggest that investors expect food and energy prices to come off their recent peaks next year. That said, I think it's also fair to say that political and economic developments around the world, not to mention the vagaries of the weather, make any forecast of oil and other commodity prices highly uncertain. Moreover, spillovers from the latest run-up in crude oil prices could begin to put upward pressure on core inflation.

So, to sum up, the economy seems poised to grow for a while at a noticeably slower pace than it did during the summer, in part because of lower home sales, less residential construction, and generally smaller increases in consumer and business spending. A sequence of data releases consistent with the rough patch for economic activity that I expect in coming months would not, by themselves, suggest to me that the current stance of monetary policy is inappropriate. I will, of course, continue to carefully assess the implications of the incoming economic data and financial market developments for economic growth prospects and the outlook for inflation.

Federal Reserve Communications
Let me close by saying a few words about the other important decision made by the FOMC at the October meeting--a decision to adjust our communications strategy. As Chairman Bernanke explained in more detail two days ago, the Committee decided that it would release its economic projections four times per year rather than semiannually and that it would extend those projections from two years to three. The new information will include a description of the economic considerations underlying the forecasts, a discussion of the sources of risk to the overall outlook, and a sense of the dispersion of views among policymakers. The changes adopted by the FOMC are an important advance: They will provide additional insight into the Committee's outlook, they will help households and businesses better understand and anticipate our policy decisions, and they will enhance our accountability for the decisions we make. The Committee's decision to provide this expanded information represents the latest step in an ongoing process, extending back at least thirty years, to foster that accountability and improve the public's understanding of U.S. monetary policy making. I hope that my remarks this morning also prove helpful in fostering a better understanding of how the risk-management tradeoffs affect the policy deliberations of the FOMC as it pursues its dual mandate of promoting maximum employment and price stability over the longer term.

Footnotes

1. Randall S. Kroszner (2007), "Recent Events in Financial Markets," speech delivered at the Institute of International Bankers Annual Breakfast Dialogue, Washington, D.C., October 22.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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